刘某某、李某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住潜江市。
被上诉人（原审原告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住潜江市。
委托诉讼代理人：陈宜旺，湖北章华律师事务所律师。

上诉人刘某某因与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，因二审未出现新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘某某上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李某某的一审诉讼请求。事实和理由：刘某某与李某某于2009年签订了《门面租赁合同》，合同到期后，双方口头约定由刘某某装修门面房，刘某某可长期使用该房屋。2015年6、7月份，刘某某花费6万元对涉案门面房进行全面装修，并花费6万元购进联通系统设备及手机和配件。2016年2月，李某某强行要求收回门面房的违约行为，致使刘某某无法经营，对刘某某造成损失。
李某某辩称，按照双方签订的《门面租赁合同》约定，刘某某所述租赁期间花费的装修费用应由其自行承担。李某某于2015年9月即已通知刘某某，李某某将自用涉案门面房，该房屋不再出租。后刘某某未按期腾退房屋，亦未按期交纳房租，引发本案诉讼，刘某某依法应承担相应责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李某某向一审法院起诉请求：1.判令解除李某某与刘某某之间的房屋租赁合同；2.判令刘某某支付截至2017年1月4日的房屋租金44000元，并承担自2017年1月5日起继续占用房屋期间的租金损失（按每年48000元的标准计算）。
一审法院认定事实：2009年2月11日，李某某与刘某某签订一份《门面租赁合同》。合同约定，李某某将其享有使用权的位于潜江市园林办事处××路××号的房屋租赁给刘某某经营手机业务，租期为一年（即自2009年2月11日起至2010年2月11日止），租金为30000元，房屋押金为1000元。该合同第四条第二项约定，刘某某有权对租赁房屋进行装修、改善或增设它物，不得破坏房屋的主体结构，已有的装修需经李某某同意后进行增改，并遵守国家有关建筑、消防等方面的规定，装修、改善或增设它物产生的后果，由刘某某自负。合同签订当日，刘某某向李某某交纳房屋租金20000元。当年7月，刘某某又向李某某交纳房屋租金10000元（刘某某未向李某某交纳房屋押金）。租赁期限届满后，双方未续签合同，但刘某某继续占有、使用该租赁房屋，并按年租金34000元的标准向李某某交纳房租至2016年2月10日，李某某对此未提出异议。2016年2月11日，李某某因需自用租赁房屋，通知刘某某不再出租该房屋，并要求刘某某尽快返还租赁房屋，但刘某某以李某某未就租赁房屋装修费用及其添置设备进行赔偿为由加以拒绝，且不再向李某某交纳房屋租金。为此引发纠纷，并形成本案诉讼。
另查明，李某某与刘某某于2009年2月11日签订房屋租赁合同时，李某某使用的名称为“李啟荣”，刘某某使用的名称为“刘峰”，双方对对方的身份均无异议。
一审判决认为，李某某与刘某某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。在租赁期限内，李某某按约将租赁房屋交付刘某某使用，刘某某亦能依约及时、足额向李某某缴纳房屋租金。租赁期间届满后，双方在未续签合同的情况下，刘某某继续占有、使用李某某的租赁房屋，李某某按照双方协商的租金标准收取刘某某的租金至2016年2月10日。此后，刘某某以李某某未就租赁房屋装修费用及其添置设备进行赔偿为由既不返还李某某的租赁房屋，也不再向李某某缴纳租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，李某某与刘某某签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限已变更为不定期。对于不定期的租赁合同，李某某、刘某某双方均可随时主张解除合同。2016年2月11日，李某某因需自用租赁房屋，通知刘某某不再出租该房屋，并要求刘某某尽快返还承租房屋，该时间依法应认定为李某某要求与刘某某解除不定期房屋租赁合同的时间。刘某某收到上述通知后，应当及时返还李某某的租赁房屋。刘某某违反双方约定和上述法律规定，拒不返还李某某的租赁房屋，构成违约，应承担相应的民事责任。李某某主张刘某某返还租赁房屋，并赔偿因迟延退房给李某某造成的损失的诉讼请求于法有据，该院依法予以支持。上述租金损失，应参照双方于上一年度执行的租金标准（即年租金34000元）进行计算。其起始时间应以2016年2月11日为准。对于李某某的其他诉讼主张，因证据不足，该院依法不予支持。刘某某的辩解理由，因与双方约定和相关法律规定不符，该院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认李某某与刘某某于2009年2月11日签订的《门面租赁合同》已于2016年2月11日解除；二、刘某某于该判决生效之日起七日内返还李某某享有使用权的位于潜江市园林办事处××路××号的门面房，并按年租金34000元的标准向李某某计付迟延退房的损失（从2016年2月11日起计算至该判决指定的履行期内的实际返还房屋之日止）；三、驳回李某某的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由李某某负担200元，刘某某负担1200元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，李某某与刘某某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在书面租赁合同约定的租赁期限届满后，刘某某继续占有、使用租赁物，李某某按照双方协商的租金标准收取刘某某的租金，原租赁合同依法继续有效（双方经协商对租金标准作出变更），但租赁期限为不定期，双方当事人均可随时解除合同。因需自用租赁房屋，李某某于2016年2月11日通知刘某某其不再出租涉案房屋，并要求刘某某及时返还租赁房屋。至此，双方之间的房屋租赁合同因李某某行使法定解除权而解除，刘某某应及时向李某某返还租赁房屋。但刘某某在收到上述通知后，一直未向李某某返还涉案房屋。李某某据此提出要求刘某某返还租赁房屋，并赔偿因迟延返还房屋对其造成的损失的诉讼请求，于法有据。根据双方当事人签订的《门面租赁合同》的约定，刘某某在租赁期间支出的装修费用应由其自行承担；刘某某亦可自行将其经营设施迁出租赁房屋。刘某某提出的李某某强行收回门面房的违约行为对其造成损失的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由刘某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　王　勇 审判员　丁　盼 审判员　赵湘湘

法官助理刘汝梁 书记员胡灵