刘某与张某某、冯某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：刘某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，医生，现住临城县。
委托诉讼代理人：张利杰，河北周正律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住临城县。
被告（反诉原告）：冯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，民族，农民，现住临城县。
二被告委托诉讼代理人：程路广，临城县阳光法律服务所法律工作者，一般代理。

原告刘某与被告张某某、冯某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人、被告张某某、冯某某以及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告签订的“售房合同”无效；2、判令被告返还原告预付的购房款21万元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自交款之日起至实际返还之日止）；3、判令被告给付原告装修费用10万元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年5月29日原、被告签订“售房合同”，被告将坐落在临城镇东关小区西临独门独院二层楼房（楼房建筑面积260.7平方米）、另带一车库卖给原告，购房款共计46万元。合同签订前原告预付定金10000元。2017年5月29日（合同签订当日）原告支付购房款10万元，2017年6月7日原告支付购房款10万元，三次共支付购房款21万元。合同签订后原告出资装修房屋，花费10万余元。现原告知道被告出卖的房屋所使用的宅基地并不是被告的，被告也不是村民，被告出卖房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》和相关法律规定，原、被告签订的“售房合同”违反了法律的强制性规定，属于无效合同。故依法向你院起诉，请求法院确认双方签订的售房合同无效，责令被告返还原告预付的购房款21万元及利息，并给付为此支出的装修费用10万元。
被告张某某、冯某某当庭答辩并反诉，一、根据最高院（1992）民他字第8号复函肯定了农村房屋买卖不以所有权登记为生效要件，同时也间接肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的。二、从土地管理法第62、63条立法的本意来分析，其禁止的仅仅是宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋使用权流转的情况下，该宅基地的附随转让不禁止。三、根据合同法的规定，小产权房买卖合同是一种合同行为对其效力的认定要基于合同法规定的内容，只要合同的内容不违法，不违反行政法规的强制性规定，则合同系有效合同。四、根据最高院关于当前形势下审理民商事案件合同纠纷案件若干问题的指导意见法发（2009）第40号文第15条规定只有在违反效力性规定的时候，小产权房买卖协议才无效，违反管理性强制规定的则合同有效，而原告依据的法律系管理性强制规定，故不能够认定原被告之间的买卖合同无效，那么原被告的合同应认定有效，故此，原被告双方应该继续履行合同，被告不应返还原告购房款，更不用负担原告的装修费用。
同时，被告当庭提起反诉，要求原告继续履行双方签订的售房合同，并支付原告剩余房款25万元及逾期利息。
本院经审理认定事实如下：被告冯某某和被告张某某丈夫申立强与临城镇村民赵建红、张秋芳签订了合作建房协议，约定被告在村民赵建红、张秋芳提供的土地上建二层带院落楼房两户，房屋建好后，被告冯某某和申立强取得一户楼房的所有权。2017年5月29日，被告冯某某、被告张某某（申立强妻子）将取得的该户楼房卖给原告刘某并签订了“售房合同”，合同约定二被告将坐落在临城镇东关小区西临独门独院二层楼房（楼房建筑面积260.7平方米）、另带一车库卖给原告，购房款共计46万元。合同签订前原告预付定金10000元。2017年5月29日（合同签订当日）原告支付购房款10万元，2017年6月7日原告支付购房款10万元，三次共支付购房款21万元。合同签订后原告对该房屋进行了装修。二被告不是临城镇村民，所售房屋没有宅基地使用证和相应的房产证书，原告购买该房屋时了解上述情况。

本院认为，原被告之间签订的售房合同所基于的买卖标的系农村房屋，该售房合同中原被告均非涉案房屋所在村临城镇集体经济组织成员，该房屋也未办理农村宅基地使用权审批手续，因此该房屋未取得合法建筑手续。故原被告签订的售房合同违反了法律禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，故被告需返还原告已支付的购房款21万元。对于被告反诉原告继续履行双方签订的售房合同，并支付原告剩余房款25万元及逾期利息的诉讼请求本院不予支持。因原告在和被告签订购房合同时知道该房屋产权的基本情况，明知该房屋无任何审批手续情况下购买并装修，自身存在一定过错，因此对原告请求支付预付房款利息和赔偿装修费的损失本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

一、被告张某某、冯某某在本判决生效后二十日内返还原告刘某购房款210000元；
二、驳回原告刘某的其他诉讼请求；
三、驳回被告张某某、冯某某的反诉请求。
如二被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2975元，由原告刘某负担1487.5元，被告张某某、冯某某负担1487.5元，反诉费1487.5元由被告张某某、冯某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。

审判员 钱立克

书记员： 闫白雪