刘某、赵某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。
上诉人（原审被告）：赵某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。
上诉人共同委托诉讼代理人：卢政峰，黑龙江牛国林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯忠学，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。
委托诉讼代理人：许兵，黑龙江勤勉律师事务所律师。

上诉人刘某、赵某某因与被上诉人冯忠学房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘某及上诉人共同委托诉讼代理人卢政峰、被上诉人冯忠学及其委托诉讼代理人许兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经质证，被上诉人对证据二、证据三、证据四的真实性均无异议，但认为这几份证据只能证明转款事实，不能证明上诉人的主张；认为证据一与本案不具有关联性，不能直接证明上诉人与被上诉人间不存在房屋买卖合同关系。本院认为，被上诉人对上诉人提供的证据二、证据三、证据四的真实性无异议，对上述证据应予采信。上诉人提供的证据一是在前进法院的诉讼材料，与本案无直接关联性，不能证明本案事实。
被上诉人提供张光宇、冯玉珍、闫春杰三份证人证言，用以证明被上诉人在三位证人处借款用于交付购房款的事实。经质证，上诉人对三份证人证言均提出异议，认为证人陈述与被上诉人所述严重不符，是虚假的，不能证明被上诉人所要证明的问题。本院认为，综合三位证人当庭陈述情况来看，就购房款的来源、借款时是否说明借款用途、借款是否偿还等重要事项和关键节点上，被上诉人与证人证言的当庭陈述明显不一致，不能充分证明被上诉人从证人处借款向上诉人支付购房款的事实，所以对被上诉人提供的三份证人证言不予采信。
庭审中，本院依法向潘文利调查核实了案涉房屋的相关事宜，潘文利对签订合同过程、交易过程、其与被上诉人和上诉人之间的经济往来当庭进行陈述。经质证，上诉人认为通过潘文利的陈述可以确定双方不存在房屋买卖，而是借贷关系，且金额应确定在8.5万元，已经偿还完毕。被上诉人认为潘文利的证言可以证明上诉人与被上诉人之间房屋买卖的真实过程，潘文利与上诉人间存在借款行为与本诉无关联，结合被上诉人提交的证据可以证明上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系真实存在。本院认为，潘文利关于房屋买卖合同和收条的形成过程、与被上诉人经济往来的还款过程、上诉人与被上诉人是否存在租赁事实等方面的陈述与被上诉人陈述明显不一致，不能证明本案的真实情况，对其证言不予采信。
本案中，双方当事人争议的焦点问题主要在于是否存在被上诉人向上诉人购买房屋并支付购房款63万元这一事实。关于这一问题，上诉人认为双方之间不存在房屋买卖关系，只有上诉人与东方典当行之间的借贷关系，当时签订房屋买卖协议只是借款抵押。被上诉人认为根据本案现有证据可以认定双方存在房屋买卖关系，被上诉人已经向上诉人支付了购房款63万元。

本院认为，综合本案一审和二审全部证据，不足以证实被上诉人向上诉人购买房屋并已实际支付63万元购房款这一事实。理由如下：
1、关于房屋买卖协议和收据的内容及形成过程存在疑点。上诉人提出是为向东方典当行借款的抵押签订的空白协议和收据。被上诉人陈述是双方存在真实的房屋买卖关系。庭审中，被上诉人当庭陈述买卖协议和收条除了双方当事人签名，其他都是潘文利代笔。而潘文利陈述是与被上诉人带着事先打印好的房屋买卖协议去上诉人处交的钱，然后双方签的字。关于房屋价格和合同内容，被上诉人陈述谈好的交易价格是65万元，但上诉人还要租住一年，2万元用来顶房费，最后房款变成63万元，双方一起到公证处公证，拿着契税、发票、购房合同到产权处咨询是否可以办理产权证，产权部门说手续齐全，后双方签订的房屋买卖协议。就案涉房屋而言，上诉人已经于2016年1月18日领取了所有权证，被上诉人于2016年8月拿着契税、发票、购房合同到产权处咨询是否可以办理产权证，却不直接查询该房屋是否办理了产权登记手续明显不符合常理。而且房屋买卖协议体现是现金一次付清，乙方交房款甲方交房证和房屋，与被上诉人陈述的房款交付方式及合同履行过程不相符。而且当庭审中问及签订买卖协议为何未体现租赁房屋的事实，被上诉人提出租赁只是口头协议，潘文利当庭陈述上诉人与被上诉人之间另有租赁协议。因此，在房屋买卖协议的签订、协议内容的协商和体现等关键点上，潘文利和被上诉人的陈述明显不一致。
2、关于购房款的来源存在疑点。被上诉人当庭陈述，其购房款通过银行汇款8.5万，其余54.5万元房款系现金支付；其中7万元系自己所有，其余房款均是向他人借款；从张光宇处借款15万元，从冯玉珍处借款10万元，从闫春杰处借款6万元，从刘福臣处借款8.5万元，从于淑香处借款3万元，从孙国军处借款2.5万元，从王新处借款2万元；当初借款时，被上诉人向闫春杰和冯玉珍说明了借款用途，所有借款已经全部还清。但其提供的几位证人中，冯玉珍当庭陈述被上诉人借款时未说明借款用途，借款至今未还。闫春杰对借款时间记忆不清楚，陈述被上诉人向其借款17.5万元，其中有6万元是证人自己的，其余11.5万元系证人借的，从于淑香处借3万元，从刘福臣处借8.5万元，并明确说明被上诉人向自己、于淑香和刘福臣的借款均未偿还。就购房款的来源、借款时是否说明借款用途、借款是否偿还等重要事项和关键节点上，被上诉人与证人证言的当庭陈述明显不一致。
3、关于白晓光给被上诉人汇款1万元的原因存在疑点。上诉人提出该笔汇款系上诉人偿还借款利息，应潘文利的要求汇给了被上诉人，从而证明不存在房屋买卖，只是借贷关系。被上诉人陈述这1万元是因被上诉人与潘文利间有借贷关系，汇款是潘文利还给被上诉人1万元的借款。而潘文利当庭陈述，其与被上诉人近两年偶尔有经济往来，向被上诉人借款用来做典当行业务，借的钱都已还完，借和还都是现金，都是自己还的，没有通过其它渠道还款。所以，在对白晓光给被上诉人的汇款用途上，潘文利与被上诉人陈述明显不一致。
4、关于办理公证委托手续的目的存在疑点。上诉人提出是为了办理房屋抵押，对方为了还款有保证。被上诉人陈述是为了办理案涉房屋的产权手续才办理了委托。本院认为，该委托书只是写明上诉人委托被上诉人代为办理案涉房屋的房产等相关事宜，未明确是办理房屋产权登记还是抵押登记。但如果按照被上诉人所述，被上诉人与上诉人存在房屋买卖关系，那么作为房屋的出卖人，不可能委托买受人即被上诉人办理产权过户手续，被上诉人的解释明显不符合相关规定，亦不符合常理。
综上所述，本院认为，被上诉人虽然提供了上诉人签名的房屋买卖协议和收据，但被上诉人在买卖协议和收据的形成过程、买卖协议内容的体现、购房款的来源、购房借款是否偿还、白晓光向其汇款的原因等重要事项和关键节点上作了虚假陈述，提供的证据不足以证实其向上诉人购买了房屋并已实际支付63万元购房款这一事实，双方未建立真实的房屋买卖法律关系，不涉及合同效力问题。一审判决认定事实错误，判决结果不当，应予纠正。上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款规定，判决如下：

审判长 王彦东
审判员 姜广武
审判员 李慧强

书记员： 付丽丽