刘芳华与河北燕某市场建设有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

刘芳华
卢淑贤（河北世纪三和律师事务所）
河北燕某市场建设有限责任公司
张弘

原告:刘芳华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市崇文区。
委托诉讼代理人:卢淑贤，河北世纪三和律师事务所律师。
被告:河北燕某市场建设有限责任公司。
住所地:石家庄市桥西区长丰街4号。
组织机构代码:70092215-3
法定代表人:白建平，系该公司经理。
委托诉讼代理人:张弘，女，河北燕某市场建设有限责任公司会计。
原告刘芳华与被告河北燕某市场建设有限责任公司（以下简称“燕某公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告刘芳华的委托诉讼代理人卢淑贤、被告燕某公司的委托诉讼代理人张弘到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告刘芳华向本院提出诉讼请求:1、依法确认原、被告双方签订的商铺转让合同无效，判令被告返还原告购房款152000元及利息（自2013年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、依法确认原、被告双方签订的返租协议无效并判令被告向原告支付可得利益损失32173元（参照返租租金计算，自2011年11月1日至2013年10月31日）。
事实和理由:2007年4月14日，原、被告双方分别签订安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同和返租协议。
转让合同约定:甲方（被告）将坐落于定州市南门街西侧第二展馆一层B区030、031、032、033号房转让给乙方（原告），商铺转让价格为152000元。
返租协议约定:返租期限起止时间自2007年10月31日到2013年10月31日，共计六年，年返租率分别为总房款的7%、8%、9%、10％、11％、12％，六年返租金共计86640元。
转让合同和返租协议签订后，原告将全部购房款152000元交付给被告。
2007年10月31日至2011年10月31日的租金被告已支付给原告，之后的租金至今未付。
原告按合同约定曾多次要求被告办理房产证，被告一直拖延不办。
后经调查得知，被告销售该商铺，未办理商品房预售许可证，且无消防和工程竣工验收报告及商铺产权证，所以，原告要求的房产证根本办不了。
故请求依法确认买卖合同和返租协议无效，判令被告返还购房款并赔偿原告的相应损失。
被告燕某公司辩称，1、原、被告间的安佳国际家居购物广场商铺转让合同合法有效。
被告投资建设的河北省建材市场改扩建二期家居广场是经政府依法批准的固定资产投资项目，被告对自建使用的商业物业部分商铺进行转让和租赁完全符合相关法律规定。
原、被告间签订的转让合同和返租协议，均是双方真实意思表示，自愿签订，且已实际履行，即被告已经按商铺转让合同和返租协议约定的交房时间，于2007年10月31日按期交付给了原告，原告也已经如期接受了商铺并委托被告代为出租，双方还签订了返租协议，且被告已经按返租协议约定向原告支付了2008年5月31日至2011年10月30日共三年半的返租租金51680元，更充分证明了被告向原告如期交付了商铺，被告也实际履行了返租金义务。
双方间的两份合同均是正在履行中的有效合同。
2、原告违约在先，主张商铺转让合同和返租协议无效没有事实和法律依据。
第一，被告投资建设的是一个建筑面积近5万平方米的大型商场，2012年3月底前已经办理好《固定资产投资项目备案证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收合格证书》等合法有效证件，从取得土地使用证之日起，既具有了该房地产的物权和处分权，且具备了《房屋登记办法》办理房屋产权登记的全部手续。
因涉及商场内部部分商铺发生变化，商铺受让方（原告）需提出申请并提供相关夫妻身份证明和缴纳相关税费后才能共同办理商铺权属转移备案手续。
转让合同第八条约定:自本合同生效之日起，乙方按合同约定时间付清全部铺款及相关配套费用并在三个月内向房地产登记机关申请提交商铺权属转移登记手续，甲方积极给予协助。
但原告并没有主动缴纳配套费18000元，也没有在三个月内向房地产登记机关申请提交商铺权属转移登记手续，更没有缴纳契税，已构成违约，因此，原告以被告没有竣工验收手续和没有办理产权证为由主张合同无效不符合事实，没有任何法律依据。
第二、原、被告签订的是商铺转让合同，并不是商品房买卖合同。
商铺是指大型商场内的摊位，其没有明确界限的特定空间，不是单独居住或经营的房子，被告转让的是等份额小商铺，不具备商品房买卖的任何条件和特征，被告并不需要办理商品房预售许可证。
因此，原告主张没有办理商品房预售许可证为由主张商铺转让合同无效，没有事实和法律依据，具体法律依据与理由如下:原告主张商铺转让合同无效，不符合《合同法》第52条、《物权法》第9条、第39条，《房屋登记办法》第10条  等相关法律规定。
因此，原告主张商铺转让合同无效的主张不成立。
第三、根据《合同法》第67条:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应要求”之规定，原、被告的商铺转让合同约定的是原告先缴纳配套费用履行在先，2012年3月29日被告办理好竣工验收合格手续后，具备了商铺交付使用的条件，原告仍不按商铺转让合同约定先行履行缴纳所欠配套费用，因此，被告有权拒绝支付2012年以后的返租租金符合上述法律规定。
综上，原、被告签订的正在履行中的两份合同均是合法有效合同，且原告没有按合同约定支付配套费用的行为，属原告违约在先。
因此，原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对原告提交的1、2007年4月14日，原告刘芳华与被告燕某公司签订了安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同，合同约定，被告将座落于定州市安佳国际家居购物广场第二展馆一层B区030、031、032、033号房（铺）转让给原告，该房铺转让价格为152000元。
付款方式为原告于2007年4月14日前付清第一笔首付款76000元（总铺价的50%）；于2007年7月14日前交付45600元（总铺价的30%），于2007年10月31日交付30400元（总铺价的20%）。
被告于2007年10月31日前，将所购房（铺）交付给原告。
原告按约定时间付清全部铺款及相关配套费用并在三个月内向房地产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，被告给予协助。
如因被告的过失造成原告不能在90天内取得房屋产权证，视为被告违约，原告有权退房（铺）。
2、2007年4月14日，原、被告签订的一份返租协议书，协议书约定，原告将所购买被告的商铺返租给被告，返租起止时间自2007年10月31日到2013年10月31日，共六年，年返租率分别为总房款的7%、8%、9%、10％、11％、12％，共计总房款的57%，六年返租金共计86640元，租金收益每季度结算一次，由被告直接打到原告帐号上。
在返租期内，原告所购铺位的6年使用权归被告所有，被告有权代为出租，租金收益全部归被告所有，与原告无关。
3、2007年4月14日，被告给原告出具的收据，收取原告二展馆一层B区030、031、032、033商铺款76000元。
4、2007年7月13日，被告给原告出具的收据，收取原告购2#一层030、031、032、033房款45600元。
5、2007年10月31日，被告给原告出具的收据，收取原告购2#一层030、031、032、033房款30400元。
对该五份证据及证明的事实，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
另原、被告对以下事实均无异议:1、被告按照返租协议给付原告商铺租金至2011年10月31日（51680元），自2011年11月1日后至今的租金被告未付；2、原、被告对原告所购买的商铺至今未办理产权登记；3、被告的定州市安佳国际家居购物广场至今未办理商品房预售许可证；4、被告办理了国有土地使用证、河北省固定资产投资项目备案证、定州市建设工程竣工验收基本合格书、中华人民共和国建设工程规划许可证。
对以上事实，原、被告陈述一致，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，被告燕某公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，2007年4月14日与原告签订安佳国际家居购物广场房屋转让合同，将该广场第二展馆一层B区030、031、032、033号房（铺）转让给原告，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告间签订的房屋转让合同无效。
2007年4月14日原、被告双方签订的返租协议，因双方转让合同无效，返租协议也应无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中被告因未办理商品房预售许可的情况下将房屋出售给原告，造成合同无效，被告应承担全部过错责任，故原告要求确认原、被告签订的房屋转让合同无效，被告返还购房款的请求，本院依法应予支持。
原、被告签订的房屋转让合同无效，原告因该合同所取得的房产也应当返还，但由于双方又签订返租协议，该房产由被告实际占用，故原告不再返还。
2011年11月1日后至今的租金未付，原告购买房屋后，其损失是房屋的租金，故原告要求给付损失的请求参照该规定予以处理符合法律规定，应予支持。
本案中，原、被告间的返租协议约定，被告自2007年10月31日到2013年10月31日给原告返租费，六年返租金共计86640元。
故原告至2013年10月31日的损失为返租款34960元（86640-51680），原告要求给付32173元，符合法律规定，本院依法应予支持。
2013年10月31日之后的损失为利息，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院依法应予支持。
关于被告在庭审中辩称签订商铺转让合同不需要商品房预售许可及被告不是房地产开发企业，因未取得商品房预售许可证而确认合同无效没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条  规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”，故被告所辩与法相悖，本院不予采信。
因原、被告间的转让合同无效，故关于被告称原告违约，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，原告要求确认原、被告签订的房屋转让合同及返祖协议无效，被告返还购房款152000元、利息及可得利益损失的请求，本院依法应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下:
一、2007年4月14日原、被告签订的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同以及返租协议无效；
二、被告河北燕某市场建设有限责任公司返还原告刘芳华购房款152000元；
三、被告河北燕某市场建设有限责任公司赔偿原告刘芳华损失（损失数额:自2011年11月1日至2013年10月31日为32173元；自2013年11月1日至本判决确定的履行之日止，按本金152000元、中国人民银行同期贷款利率计算）。
以上二、三项限判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3983元，由被告河北燕某市场建设有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

本院认为，被告燕某公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，2007年4月14日与原告签订安佳国际家居购物广场房屋转让合同，将该广场第二展馆一层B区030、031、032、033号房（铺）转让给原告，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告间签订的房屋转让合同无效。
2007年4月14日原、被告双方签订的返租协议，因双方转让合同无效，返租协议也应无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中被告因未办理商品房预售许可的情况下将房屋出售给原告，造成合同无效，被告应承担全部过错责任，故原告要求确认原、被告签订的房屋转让合同无效，被告返还购房款的请求，本院依法应予支持。
原、被告签订的房屋转让合同无效，原告因该合同所取得的房产也应当返还，但由于双方又签订返租协议，该房产由被告实际占用，故原告不再返还。
2011年11月1日后至今的租金未付，原告购买房屋后，其损失是房屋的租金，故原告要求给付损失的请求参照该规定予以处理符合法律规定，应予支持。
本案中，原、被告间的返租协议约定，被告自2007年10月31日到2013年10月31日给原告返租费，六年返租金共计86640元。
故原告至2013年10月31日的损失为返租款34960元（86640-51680），原告要求给付32173元，符合法律规定，本院依法应予支持。
2013年10月31日之后的损失为利息，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院依法应予支持。
关于被告在庭审中辩称签订商铺转让合同不需要商品房预售许可及被告不是房地产开发企业，因未取得商品房预售许可证而确认合同无效没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条  规定“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”，故被告所辩与法相悖，本院不予采信。
因原、被告间的转让合同无效，故关于被告称原告违约，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，原告要求确认原、被告签订的房屋转让合同及返祖协议无效，被告返还购房款152000元、利息及可得利益损失的请求，本院依法应予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下:
一、2007年4月14日原、被告签订的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同以及返租协议无效；
二、被告河北燕某市场建设有限责任公司返还原告刘芳华购房款152000元；
三、被告河北燕某市场建设有限责任公司赔偿原告刘芳华损失（损失数额:自2011年11月1日至2013年10月31日为32173元；自2013年11月1日至本判决确定的履行之日止，按本金152000元、中国人民银行同期贷款利率计算）。
以上二、三项限判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3983元，由被告河北燕某市场建设有限责任公司负担。

审判长：杨建立
审判员：张淑惠
审判员：李惠英

书记员：王鹤学