刘某某与蔡某某、湖北省葛店开发区裕呈某服饰有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北省葛店开发区裕呈某服饰有限公司。住所地：鄂州市葛店开发区1号工业区。
法定代表人：蔡某某，该公司经理。
上列二上诉人的委托代理人：胡茂生，该公司法律顾问（代理权限为特别授权）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某某。
委托代理人：曾昭洪，湖北若磐律师事务所律师（代理权限为一般代理）。

上诉人蔡某某、湖北省葛店开发区裕呈某服饰有限公司（以下简称裕呈某公司）为与被上诉人刘某某房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蔡某某及其与裕呈某公司的委托代理人胡茂生、被上诉人刘某某的委托代理人曾昭洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定如下事实：
刘某某与蔡某某于2010年12月6日签订一份《房屋租赁合同》，约定：刘某某将其所有的位于葛店开发区1#工业园，房屋产权证号为鄂葛开房字第私0366、0367、0368号，面积为2418㎡工业厂房出租给蔡某某，租期自2011年1月1日至2015年12月31日止，共计60个月，每月租金为7250元，每6个月结算一次，每次共计人民币43500元，提前30天支付下期房租；任何一方提出终止合同，应提前三个月通知对方，并另赔偿违约金10000元。
2011年12月1日，刘某某与蔡某某签订第二份《房屋租赁合同》，约定：刘某某将其所有的位于葛店开发区1#工业园，房屋产权证号为鄂葛开房字第私0369号，面积为1284.7㎡工业厂房出租给蔡某某，租期自2012年1月1日至2015年12月31日止，共计48个月，每月租金为3854元，每6个月结算一次，每次共计人民币23124元，提前30天支付下期房租；任何一方提出终止合同，应提前三个月通知对方，并另赔偿违约金10000元。
双方当事人签订第一份合同当天，蔡某某向刘某某支付第一期房屋租金43500元，2011年6月8日支付10000元，2011年8月8日支付第二期房屋租金43500元，2012年4月支付房屋租金50000元（以上租金中有53500蔡某某按刘某某指示，交由湖北聚友科技有限公司代收后再转交给刘某某），蔡某某以代湖北聚友科技有限公司（以下简称聚友公司）缴纳电费折抵租金为由拒绝支付剩余租金。因蔡某某拒绝支付剩余租金，刘某某以拉闸停电的手段催缴租金。蔡某某于2013年5月15日、16日两天自行拖走部分设备，并撤离所有工人，仅留一名门卫值守。刘某某以裕呈某公司未缴纳租金并自行拖走部分设备逃避债务为由，强行焊锁了厂房大院的院门。
经现场查明，五楼厂房墙面有水痕，以墙壁线槽与墙面靠窗户下边最为严重，三楼、四楼墙面靠窗户下边水痕最为严重，而六楼未发现漏水痕迹。
聚友公司注册资本为5000000元，系独立法人，法定代表人为王芝基。该公司也租赁刘某某所有的房屋进行生产经营。
一审法院认为：1、本案诉讼主体问题。湖北省高级人民法院2014年11月13日作出的（2014）鄂民立二再终字第00008号民事裁定书认定，蔡某某与刘某某签订房屋租赁合同，并以发起人的身份，以租赁房作为厂房，组建裕呈某公司，并进行工商登记。呈某公司作为实际承租人，使用该房屋，交纳租金。蔡某某与刘某某签订房屋租赁合同的行为系履行职务行为，合同的实际主体为裕呈某公司，合同权利、义务应由裕呈某公司承担。故依法应驳回刘某某对蔡某某的诉讼请求，同时驳回蔡某某的反诉请求。
2、当事人违约的问题。刘某某认为，裕呈某公司仅按照合同约定缴纳137000元租金，剩余租金133248元没有按照合同约定及时支付，在其多次催收后拒绝支付租金并私自拖走设备，致使其无法实现合同目的，构成根本违约。裕呈某公司认为，并不拖欠刘某某租金，2011年12月1日签订的第二份《房屋租赁合同》实际是租赁房屋的二楼置换租赁房屋的五楼，二楼和五楼不应重复计算租金，实际租金应为207785元，庭审中查明现金支付租金为147000元，而后双方变更租金支付方式，以裕呈某公司代聚友公司垫付电费折抵租金，裕呈某公司共计垫付电费75422.46元，并由该公司转交给了刘某某，故裕呈某公司实际缴纳租金为222422.46元，实际多支付租金14637.46元。一审法院认为，双方于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》中仅约定刘某某将其所有的位于葛店开发区1#工业园，房屋产权证号为鄂葛开房字第私0369号房屋户型工业厂房（以下简称涉案房屋二楼）出租给裕呈某公司，并没有约定以涉案房屋二楼置换五楼的意思表示，也没有其它证据予以证明，裕呈某公司仅以五楼漏水以及两份合同签订时间仅间隔一年为由，推断租赁房屋二楼置换租赁房屋五楼，明显与事实不符，其抗辩理由不予采纳。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。裕呈某公司以刘某某指定聚友公司代收两次租金为由，推定租金支付方式已经变更，聚友公司是刘某某指定的租金代收人，其为聚友公司垫付的电费及税款应当折抵租金，同时在缺乏证据的情况下，推定该费用聚友公司已经转交给刘某某。故裕呈某公司的抗辩理由及证据均不充分，依法不予采纳。
3、裕呈某公司反诉刘某某侵权责任。裕呈某公司应缴纳租金为275768元（2010年12月6日签订合同租金为：2011年1月1日至2013年5月，共计29个月7250元／月×29月=210250元；2011年12月1日签订合同租金为：2012年1月1日至2013年5月，共计17个月3854元／月×17月=65518元，合计275768元）。裕呈某公司仅缴纳租金147000元，下欠租金128768元至今未付。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。裕呈某公司没有提交相关证据证实其要求刘某某在合理期限内维修出租房屋，也没有提交证据证实刘某某出租的房屋存在质量问题，及刘某某拒绝履行法定维修义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。裕呈某公司无正当理由未支付租金的，是造成合同无法继续履行的责任方，其因解除合同而造成的损失应由其自行承担。裕呈某公司反诉要求刘某某赔偿各项侵权损失合计1230032元的诉请请求，不予支持。
一审法院认为，刘某某与裕呈某公司签订的两份房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，合同签订后，双方即应按合同约定履行各自的义务，裕呈某公司没有依合同约定及时给付房屋租金，是造成本案纠纷的责任方，应立即支付下欠刘某某的租金128768元。裕呈某公司是造成合同无法继续履行的责任方，其因解除合同而造成的损失应由其自行承担，其反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除刘某某与湖北省葛店开发区裕呈某服饰有限公司于2010年12月6日、2010年12月6日签订的两份《房屋租赁合同》；二、湖北省葛店开发区裕呈某服饰有限公司于判决生效后三日内日给付下欠刘某某的房屋租金128768元。上述应付赔偿的款项应按判决书规定期限履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回刘某某对蔡某某的诉讼请求；四、驳回刘某某的其他诉讼请求；五、驳回蔡某某反诉请求；六、驳回湖北省葛店开发区裕呈某服饰有限公司的反诉请求。本案受理费2965元，保全费1186元，反诉费12433元，由刘某某负担1186元，由湖北省葛店开发区裕呈某服饰有限公司负担15398元。

本院认为：双方主要争议焦点：一是裕呈某公司是否拖欠租金，二是刘某某是否应对锁闭厂区、申请查封车间期间所至损失承担侵权赔偿责任，三是刘某某是否应赔偿五楼车间漏雨所至损失。
一、关于裕呈某公司是否拖欠刘某某租金的问题。
1、关于以电费抵租金的问题。裕呈某公司称，聚友公司系刘某某租金代收人，裕呈某公司与聚友公司口头协商约定以裕呈某公司代付聚友公司所欠电费抵扣租金，刘某某对此无异议，表明租金的支付方式发生了变更，因裕呈某公司代付的电费超过租金，故不欠刘某某租金。刘某某称，从未委托聚友公司代收电费，欠付电费是裕呈某公司与聚友公司之间的事，与刘某某无关。本院认为，聚友公司与刘某某是不同民事主体，裕呈某公司和聚友公司之间的代付电费关系同裕呈某公司和刘某某之间的欠付租金关系是不同法律关系，两者债务发生抵扣必须相关债权人同意或确认，但裕呈某公司没有证据对此予以证明，即使聚友公司是刘某某租金代收人，也不必然发生抵扣的法律后果，因此，对裕呈某公司的上述主张不予支持，裕呈某公司可另行向聚友公司主张权利。
2、关于五楼置换二楼的问题。裕呈某公司称，因五楼发生灌水不能生产且消防不过关，经双方口头协商五楼置换二楼，因当时双方关系较好，没有在新协议中注明。刘某某称，双方签订的租赁合同明确表明不存在置换的事实。本院认为，有证据表明五楼消火栓系统管网无水，不符合消防要求，且双方2011年12月1日签订二楼租赁合同前发生了五楼生产车间水渍事故，裕呈某公司要求置换二楼符合常理。同时，该合同签订后，裕呈某公司生产车间由五楼变成二楼，办公室由四楼搬至二楼，照片也显示查封时五楼空闲。因此，可以认定五楼生产设备搬迁到二楼，五楼空闲。虽然双方签订的租赁合同没有约定五楼置换二楼，但是生产车间搬迁及五楼空闲的事实表明双方的行为变更了前一个租赁合同。因此，对裕呈某公司称的五楼置换二楼的主张，本院予以支持。
二、关于刘某某是否应对锁闭厂区、申请查封车间期间所至损失承担侵权赔偿责任的问题。
1、关于裕呈某公司是否搬走生产设备。本院认为，刘某某提交的厂区保安证言证实裕呈某公司曾经用货车搬走厂内设备，裕呈某公司也称因刘某某停电，为完成订单，临时只搬出4台生产设备。对于生产设备的总数量，裕呈某公司称车间被查封一年，办公室的财务账簿丢失，缝纫机总数量只有一百多台。但从裕呈某公司在一审提交的开业时五楼生产车间照片显示缝纫机大约160余台，双方在查封后对二至五楼进行了清点，有缝纫机101台，其中，作为生产车间的二楼只小部分生产区域有生产设备，因此，裕呈某公司搬走部分设备这一事实可以认定。
2、关于锁闭西院门、查封是否导致裕呈某公司停产。涉案房屋有东、西两个门进出，每层楼东、西两头均开有门且由东、西楼梯相连，裕呈某公司租赁二楼、五楼的全部及三楼、四楼西边部分，所租房屋门钥匙均由其控制，东院门、西院门通过厂内可以相通。从涉案房屋的以上结构看，在刘某某锁闭西院门后，裕呈某公司可以从东院门进出，并从车间东门进入进行生产，如果刘某某或聚友公司阻止，那么裕呈某公司可以申请法院采取行为保全或先予执行等措施排除妨碍或解除锁闭。法院查封二楼、三楼的部分生产设备并在车间西门张贴封条，其目的并不是阻止裕呈某公司生产，而是防止被查封设备转移。裕呈某公司在法院查封后，可以从车间的东门进出，或者提供反担保，请求法院解除查封。因此，刘某某锁闭西院门、法院查封并不会必然造成停产。
3、关于刘某某是否应对停产后的损失承担侵权责任。刘某某在有证据表明裕呈某公司存在搬走生产设备可能躲避债务的迹象且报警不足以保护其利益情况下，采取应急措施，用电焊锁闭西院门，具有合理性。刘某某锁闭西院门及法院查封不必然导致裕呈某公司停产，裕呈某公司没有采取相应的积极措施，任由所租车间停产的发生，其自身存在过错，由此造成的停产损失不应由刘翰林承担。
裕呈某公司在一审反诉中请求赔偿锁闭厂区、查封车间所至如下损失：一是解除职工劳动合同支付的经济赔偿金，二是厂房装修形成的递延资产未折旧损失，三是生产设备、服装、布料等被查封一年的损失。本院认为，裕呈某公司主张的解除职工劳动合同支付的经济赔偿金及生产设备、服装、布料等被查封一年的损失均系停产损失，基于以上理由，本院不予支持。关于裕呈某公司主张的厂房装修形成的递延资产未折旧损失，解除合同前系停产造成，刘某某不承担责任，解除合同后，因裕呈某公司违约导致解除合同，其要求刘某某赔偿剩余租赁期内装饰装修损失，没有法律依据，故本院对裕呈某公司的该主张不予支持。
三、关于刘某某是否应赔偿五楼车间漏雨所至损失的问题。裕呈某公司称，因刘某某未维修厂房导致线槽灌水及墙壁渗水，造成裕呈某公司损失。刘某某称，按照合同约定，房屋交给裕呈某公司后，其生产安全应由其自行负责，且损失系裕呈某公司管理不善，未及时关闭窗户造成雨水飘入所致。本院认为，根据双方签订的房屋租赁合同第一条和第八条约定，裕呈某公司对所租房屋的具体状况充分了解，且对生产安全及防火自行负责。因房屋结构现状的原因（如裕呈某公司所称线槽灌水）所致损失，应由承租人裕呈某公司自行承担。关于墙壁渗水，在承租人要求下，出租人有维修义务，出租人不维修的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，裕呈某公司既没有证据证明其要求刘某某进行维修，也没有自行维修，其主张出租人刘某某承担房屋渗水损失没有事实和法律依据。因此，对裕呈某公司要求刘某某赔偿五楼车间漏雨损失的主张，本院不予支持。
综上，裕呈某公司因未及时支付刘某某租金，违反合同约定，应承担违约责任。但裕呈某公司用五楼置换二楼，刘某某仍要求裕呈某公司支付五楼租金，本院不予支持。裕呈某公司2011年1月1日至2013年5月共29个月的租金为210250元（7250×29），其已支付147000元，还下欠63250元。裕呈某公司应依约向刘某某给付拖欠的租金。裕呈某公司未支付租金，在刘某某多次催促下仍不支付，刘某某要求解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。裕呈某公司反诉称刘某某单方解除合同应支付违约金10000元，本院对该主张亦不予支持。裕呈某公司、蔡某某的上诉请求没有事实和法律根据，本院不予支持。一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00380号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、撤销鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00380号民事判决第二项；
三、湖北省葛店开发区裕呈某服饰有限公司于本判决生效后十日内给付刘某某房屋租金63250元。
上述应付款项如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费用按一审判决执行。二审案件受理费15000元由湖北省葛店开发区裕呈某服饰有限公司、蔡某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　李志伸 审判员　　齐志刚 审判员　　缪冬琴

书记员：郭玥彤