刘某某与河北燕某市场建设有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

刘某某
卢淑贤（河北世纪三和律师事务所）
河北燕某市场建设有限责任公司
张弘

原告:刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住定州市北城区。
委托诉讼代理人:卢淑贤，河北世纪三和律师事务所律师。
被告:河北燕某市场建设有限责任公司，住所地:石家庄市桥西区长丰路4号。
法定代表人:白建平，该公司经理。
委托诉讼代理人:张弘，河北燕某市场建设有限责任公司职工。
原告刘某某与被告河北燕某市场建设有限责任公司（以下简称“燕某公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。
原告委托诉讼代理人卢淑贤、河北燕某市场建设有限责任公司委托诉讼代理人张弘到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、依法确认原、被告签订的房屋（商铺）转让合同无效，判令被告返还购房款55872元及利息（利息自2014年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效后）；2、依法确认原被告双方签订的返租协议无效，判令被告支付可得利益损失18437元。
事实与理由:2008年8月11日，原告刘某某与被告燕某公司签定了《安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同》，购买被告所建坐落于定州市南门街西侧第二号楼（展馆）一层B区034号房（铺），价格为55872元。
同日，原告与被告签定了《返租协议书》。
合同签订后，原告按约定将全部房款交付给被告，但被告未按协议向原告支付租金。
原告多次要求被告办理房产证，被告一直推脱。
经原告调查得知被告销售该商铺未办理商品房预售许可证，且无消防和工程竣工验收报告及商铺产权证，因此原告的房产证无法办理。
故诉至贵院，请求依法支持原告诉求。
被告辩称，第一、原告与被告所签的两份合同合法有效。
被告所建工程是经政府批准的固定资产投资项目，被告将自建使用的商业商铺进行转让和租赁符合法律规定。
合同是双方真实意思表示，并且已实际履行，被告已将商铺交付给原告，因此双方的两份合同均是正在履行中的有效合同。
第二、被告投资建设的项目在2012年3月已办理好《固定资产投资项目备案证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收合格证书》等合法有效证件，具有该房地产的物权与处分权，符合办理房产登记的全部手续的条件。
因原告未交配套费，也未在期限内提交办理房产登记转移手续，故原告主张合同无效不符合事实。
第三、原被告签订的是转让合同，并非商品房买卖合同。
被告转让的商铺不具有商品房的条件与特征,原告以此主张合同无效不符合法律规定。
原告未按合同约定缴纳配套费，因此被告有权拒绝支付返租租金。
综上所述，原、被告签订的合同合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2008年8月11日，原告与被告签定了合同编号为21.146《安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同》，合同中约定:“第一条、甲方房屋（商铺）坐落于定州市南门街西侧，结构为框架，用途为商业，第二号楼（展馆）壹层B区034号房（铺），建筑面积为9平方米。
第二条、1.商铺转让价格乙方按￥57600元/个铺位，向甲方支付房（铺）款，共壹个，总金额为人民币伍万柒仟陆佰元整（￥57600元）。
3、（1）.一次性折抵返租金付款（1）甲方给予3%优惠，实际总房（铺）款为伍万伍仟捌佰柒拾贰元整，（￥55872元），乙方将三年返租金即总房款的24%，一次性折抵所购房款，折抵后剩余总房款为肆万贰仟肆佰元整，（￥42462元）。
（3）该房（铺）自2009年1月1日至2011年12月31日使用权归甲方有。
第四条、交房的期限房屋（铺）的交付时间:2009年1月1日，如遇政府政策变化特殊原因或不可抗拒因素，甲方可据实予以延期交付。
第六条、。
自本合同生效之日起，乙方按合同约定时间付清全部铺款及相关配套费用并在交房后一年内向房地产登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方积极给予协助。
如因甲方过失造成乙方违约不能在约定的时间内取得房屋（商铺）产权证，视为甲方违约，乙方有权退房（铺）。
甲方必须在乙方提出退房之日起叁拾天将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付房款的千分之一的违约金。
”。
原告按约定于2008年8月5日、8月11日分两次付给被告燕某公司购房款42462元。
2008年8月11日，原告与被告签定了《返租协议》，协议约定:“1、乙方购买甲方商铺二（展馆）壹层B区034号建筑面积为9M2。
2、乙方所购铺位单价:55872元/铺位，共壹个铺位，总金额人民币（大写）伍万伍仟捌佰柒拾贰元整，人民币￥55872元。
3、返租期限起止时间（2012年1月1日）到（2014年12月31日）共计（三年）；年返租率分别为总房款的10%、11%、12%，共计总房款的（33%），三年返租金共计（人民币￥18437元）。
租金收益每季度结算一次，由甲方开户银行直接打到客户“一卡通”账号上。
返租期满后如继续返租，按当时实际收益给予返租。
4、在返租期内，乙方所购铺位的三年使用权归甲方所有，甲方有权代为出租，租金收益全部归甲方所有，与乙方无关。
”。
本院认为，被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下与原告签定房屋转让合同，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订的房屋转让合同无效。
因原、被告双方所签的房屋转让合同无效，原、被告签订的返租协议也应无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中因被告未办理商品房预售许可证将房屋出售给原告，造成合同无效，被告应承担全部过错责任，故原告要求确认原、被告签订的房屋转让合同无效，被告返还购房款的请求，本院予以支持。
原、被告签订的房屋转让合同无效，原告因该合同所取得的房产也应当返还，但由于双方又签订返租协议，该房产由被告实际占用，故原告不再返还。
购房款原告给付被告现金42462元，以2009年1月1日至2011年12月31日租金13410元折抵应给付被告购房款，原被告双方签订的房屋转让合同虽然无效，此租金13410元系原告既得利益，应为原告已支付购房款，对原告已支付全部购房款55872元，本院予以确认。
利益损失的计算，自2012年1月1日至2014年12月31日间的利益损失原告要求应参照原、被告双方所签返租协议计算，数额为18437元，2015年1月1日之后的损失为利息损失，原告要求以购房款55872元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，原告要求符合法律规定，本院予以支持。
关于被告在庭审中辩称签订商铺转让合同不需要商品房预售许可证及被告不是开发企业，因未取得商品房预售许可证而确认合同无效没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条  “在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”，故被告所辩与法相悖，本院不予采信。
因原、被告间的转让合同无效，故关于被告称原告违约，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法经济利益不受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:
一、2008年8月11日原告刘某某与被告河北燕某市场建设有限责任公司签定的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同及返租协议书无效；
二、被告河北燕某市场建设有限责任公司返还原告刘某某购房款55872元；
四、被告河北燕某市场建设有限责任公司赔偿原告刘某某损失（损失数额:自2012年1月1日至2014年12月31日为18437元；自2015年年1月1日以购房款55872元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）；
以上（三）、（四）条限本判决生效后五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1658元，由被告河北燕某市场建设有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

本院认为，被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下与原告签定房屋转让合同，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订的房屋转让合同无效。
因原、被告双方所签的房屋转让合同无效，原、被告签订的返租协议也应无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  “合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中因被告未办理商品房预售许可证将房屋出售给原告，造成合同无效，被告应承担全部过错责任，故原告要求确认原、被告签订的房屋转让合同无效，被告返还购房款的请求，本院予以支持。
原、被告签订的房屋转让合同无效，原告因该合同所取得的房产也应当返还，但由于双方又签订返租协议，该房产由被告实际占用，故原告不再返还。
购房款原告给付被告现金42462元，以2009年1月1日至2011年12月31日租金13410元折抵应给付被告购房款，原被告双方签订的房屋转让合同虽然无效，此租金13410元系原告既得利益，应为原告已支付购房款，对原告已支付全部购房款55872元，本院予以确认。
利益损失的计算，自2012年1月1日至2014年12月31日间的利益损失原告要求应参照原、被告双方所签返租协议计算，数额为18437元，2015年1月1日之后的损失为利息损失，原告要求以购房款55872元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，原告要求符合法律规定，本院予以支持。
关于被告在庭审中辩称签订商铺转让合同不需要商品房预售许可证及被告不是开发企业，因未取得商品房预售许可证而确认合同无效没有事实和法律依据，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条  “在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”，故被告所辩与法相悖，本院不予采信。
因原、被告间的转让合同无效，故关于被告称原告违约，不符合法律规定，本院不予支持。

综上所述，为维护当事人的合法经济利益不受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:
一、2008年8月11日原告刘某某与被告河北燕某市场建设有限责任公司签定的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同及返租协议书无效；
二、被告河北燕某市场建设有限责任公司返还原告刘某某购房款55872元；
四、被告河北燕某市场建设有限责任公司赔偿原告刘某某损失（损失数额:自2012年1月1日至2014年12月31日为18437元；自2015年年1月1日以购房款55872元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）；
以上（三）、（四）条限本判决生效后五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1658元，由被告河北燕某市场建设有限责任公司负担。

审判长：解立辉

书记员：王鹤学