刘某某、中国电信股份有限公司咸宁分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：汪继平（系上诉人刘某某之夫），住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：刘运红，湖北昕明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国电信股份有限公司咸宁分公司，住所地湖北省咸宁市咸安区银泉大道518号。负责人：朱礼义，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨红燕，女，该公司职员。委托诉讼代理人：郑德露，湖北平合律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：曹芳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。

上诉人刘某某因与被上诉人中国电信股份有限公司咸宁分公司（以下简称咸宁电信分公司）、曹芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘某某上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决认定被上诉人咸宁电信分公司收回该诉争门面的目的是为了“自用”不符合事实。第一，一审时，上诉人提供了被上诉人的招商公告，上面明确了招商报名时间为2016年11月18日至11月22日，招商门店有温泉路营业厅，招募代理优先移动、联通的Top代理商。被上诉人咸宁电信分公司收回诉争门面是为了对外招商引进手机的销售商，打造温泉路营业厅一条龙式手机销售市场。第二，被上诉人在本案诉讼程序未起动前，不懂得优先承租权的法律含义，更不知道违反优先承租权的后果，当时对上诉人所说都是其内心的真实想法。起动诉讼程序后，被上诉人改说门店是收回自用，这显然是欺骗法院的障眼法。2.一审判决否定温泉营维中心负责人陈艳的口头承诺和录音证据，导致本案基本事实无法查清。2012年3月28日，曹芳与被上诉人签订《房屋租赁合同》，成为本案诉争门面的第一位承租人，2013年8月30日，曹芳将诉争门面转租给上诉人，转租费205000元。上诉人当初认为转租费用太高，不想承租，就是因为曹芳承诺，温泉营维中心的负责人陈艳与其是同学关系，以后继续租赁和转租没有问题，经上诉人核实，曹芳所言属实，所以才承租下本案诉争门面。一审时，上诉人提交了陈艳的录音证据，从录音中可以听出，陈艳很后悔，不该帮老同学的忙，现在自己做不了主。这说明陈艳之前是做了承诺的，只是现在兑现不了。3.一审判决认定上诉人与被上诉人曹芳之间的转租费是自愿给付，不符合事实，损害了上诉人的权益。上诉人与曹芳之间转租费的给付是建立在一定条件下的，不是陈艳口头有承诺，上诉人是不会为了45平方米的门面支付那么高的转租费。4.上诉人刘某某身患重病，希望法院能够给其一个公平的交代。咸宁电信分公司辩称，1.上诉人称被上诉人收回门面不是为了自用没有证据证明。上诉人提到的《招商公告》一审时已经双方质证，一审判决对该证据也作出了具体说明，该证据不是新证据。2.上诉人提到的陈艳的录音证据，一审时也经过了质证，该录音证据反映，陈艳并没有给上诉人作出任何承诺，都是上诉人自己的主观臆断。3.曹芳将其租赁的门面转租给上诉人，不是毛坯房，而是经过装修的门面，上诉人支付转租费是其自愿行为。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。曹芳辩称，当初将门面转租给上诉人，是双方自愿的。该门面装修成本很高，转租时转租费里包含了半年的租金。曹芳也只是一个承租户，不可能承诺很多。咸宁电信分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告退还租赁房屋及相关的设施/设备；2.依法判令被告承担逾期退房的租金（从2017年4月1日起按87.8元/日标准计算）及违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，咸宁电信分公司位于咸宁市温泉路37号的电信大楼由该公司下属单位温泉营维中心负责经营管理。2012年3月28日，原告委托温泉营维中心与第三人曹芳签订房屋租赁合同，约定：原告将电信大楼营业厅旁的2间门面租给第三人，租期5年，自2012年4月1日起，截止至2017年3月31日。2013年8月6日，经原告同意，第三人与被告（反诉原告）刘某某达成协议，将该门面转租被告，被告应支付转租费205000元。后被告分两次向第三人付清了此款。2013年8月30日，在被告（反诉原告）刘某某的要求下，刘某某与原告（反诉被告）咸宁电信分公司签订关于上述两间门面的租赁合同，租赁起始及截止时间沿用了第三人曹芳与原告所签合同的时间，合同约定：门面租赁期为5年，自2012年4月1日起原告将房屋及配套设施交付被告使用，至2017年3月31日到期。在租赁期间，如果遇特殊情况（如因业务开展，原告上级部门要求使用该房屋）原告需要使用所租房屋，按如下条款解决：一年内（起租日起）收回房屋，原告一次性补偿被告10万元整，房屋租赁合同自动解除。三年以上（起租日起）原告收回房屋，房屋租赁合同自动解除，原告不予被告任何赔偿。租赁期内前三年租金为3万元每年，期内后两年根据市场情况双方协商确定。租赁期届满，且双方未另订合同的，原告有权收回房屋，但应提供15日宽限期（自租赁期满之日起算）供被告搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。租赁期届满，除原告自行使用外，在同等条件下，本着友好合作原则应优先租赁给被告。因使用需要，被告可自费对房屋进行扩、加、改建，室内装修或增加设备。租赁期届满或本合同终止或解除后，被告负责自行拆除上述添附物，被告未拆除部分，原告不予任何补偿。租赁期届满，被告应按本合同约定及原告要求交回房屋及配套设施（设备），如有损坏，被告应向原告承担赔偿责任。2015年8月25日，温泉营维中心与被告（反诉原告）刘某某签订了补充协议，约定，从2015年4月1日起至2017年3月，每年增加房租2000元，共增加4000元。被告按协议支付了租金并使用门面。2017年3月20日，原告（反诉被告）咸宁电信分公司向被告发出通知书，通知被告不再续约，并要求做好退房准备。被告认为温泉营维中心负责人曾承诺不收回门面自用，现原告收回门面将造成其巨大经济损失，故拒不退房，为此产生纠纷。一审法院认为，咸宁电信分公司与刘某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同成立并具有法律效力，现合同约定的租赁期届满，原告因为自己经营的需要而要求收回出租房屋，并提前发出通知，被告应按合同约定退出房屋，对原告关于收房的诉求予以支持。被告占房不退，侵犯原告合法权益，应支付逾期退房期间的占用费，该费用标准按合同约定比照2017年3月日租金，即每日87.8元计算。至于原告所诉逾期退房违约金，因合同中仅对逾期付租金有违约规定，对逾期退房的情形并未约定，且已支持了占房费用，可以弥补原告损失，故对此项诉求不予支持。被告辩称租赁期5年未满，因被告是从第三人曹芳租赁中途租下该房，该5年租期沿用曹芳之前所签订合同的时间，从曹芳承租时起算，现合同中已明确载明租期截止时间是2017年的3月31日，被告在与原告签订合同时和租赁期间都没有对此提出异议，2015年，原被告就该合同补签协议时也未对合同租赁期限提出异议，对此意见不予采纳；被告提出原告收房并非自用和温泉营维中心负责人陈艳承诺不会收回出租房自用的意见均没有证据支持，不予采纳。被告反诉要求享有优先承租权，但行使该权利的前提是原告仍然继续对外出租该房屋，但原告是收回自己使用，被告行使优先承租权的基础不存在，故对此项诉求不予支持；被告反诉的经济损失中，转租费系被告与第三人协商后自愿给付的，被告未能提交有效证据证明第三人曾向被告承诺该承租房屋不会被收回，原告未参与其中，被告要求原告和第三人赔偿与法无据，即使第三人或者原告的工作人员曾向被告作出过口头承诺，但合同是书证，其效力大于言词证据，故对被告要求原告与第三人赔偿转租费的诉求不予支持。另外，被告诉请的门店装修损失及道具损失，因双方签订的合同中已明确规定合同期限届满后，装修等损失由被告自行承担，库存损失属于被告经营风险，与租赁合同无关。对被告反诉请求，均不予支持。原告在反诉中的抗辩意见，予以采纳。鉴于被告身患重病，酌情免除其应承担的诉讼费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告（反诉原告）刘某某在本判决生效之日起三十日内将咸宁市温泉路37号电信大楼一楼营业厅旁的2间门面及配套设施、设备腾退给原告（反诉被告）中国电信股份有限公司咸宁分公司，并支付逾期占房期间的费用（从2017年4月1日开始，比照日租金标准，按每日87.7元计算至门面腾退之日为止）；二、驳回原告中国电信股份有限公司咸宁分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费250元、反诉案件受理费4376元，减半收取计2313元，由被告（反诉原告）刘某某负担，鉴于刘某某身患重病，酌情予以全额免除。二审中，上诉人刘某某提交了两份证据，证据一，住院病历，拟证明上诉人病情没有稳定，身体欠佳，诉讼对其治疗有一定的影响。证据二，证人陈某的证言，拟证明被上诉人收回门面不是为了自用。经质证，被上诉人咸宁电信分公司、曹芳对证据一的真实性没有异议，但认为与本案无关。对证据二，二被上诉人认为，陈某之前系上诉人门店员工，对其证言的效力有疑问。陈某当庭的陈述与其文字内容有出入，且陈某指认陈艳在庭审现场，但陈艳并未参加庭审。陈某的证言为虚假陈述。本院认为，证据一为上诉人的病历，该证据与本案无关。证据二为单一证据，除陈某的证言外没有其他证据与之相印证，不足以证明上诉人的主张。上诉人提交的两份证据均不能作为认定案件事实的依据。一审认定的事实属实，本院继续予以确认。

本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人刘某某认为涉案门店租赁期届满，被上诉人咸宁电信分公司收回该门店不是自行使用，依照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，上诉人对该门店享有优先承租的权利。为此，上诉人提交了《招商公告》、温泉营维中心负责人陈艳的电话录音、陈某的证言来证实自己的主张。一、二审法院组织双方当事人质证后认为，上诉人提交的证据不能相互印证，无法形成完整的证据链，不足以证实上诉人提出的被上诉人收回涉案门店不是自用，其享有优先承租权的主张。根据上述法律规定，上诉人刘某某应承担举证不能的法律后果。一审判决认定，合同约定的租赁期届满，被上诉人因为自己经营需要而收回涉案门店，上诉人应按合同约定退出门店并无不当，本院继续予以支持。上诉人还提出，其向被上诉人曹芳交付涉案门店的转租费不是自愿行为，亦未提交相应的证据证明，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人刘某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　侯欣芳
审判员　　陈继高
审判员　　艾　军

书记员：李静