刘秀某与姚某某一审民事判决书

原告(执行案外人)刘秀某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省大冶市，
被告（申请执行人）姚某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省广州市天河区，
第三人（被执行人）李名忠，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住大冶市。
第三人（被执行人）大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司），住所地：大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环工业小区。
法定代表人黄开凤，公司董事长。
第三人（被执行人）大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司），住所地：湖北省大冶市新冶大道黄四申。
法定代表人李名忠，公司董事长。
第三人（被执行人）黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司），住所地：黄石市湖滨大道727-30号。
法定代表人胡长青，公司总经理。
委托代理人罗忍，湖北人本律师事务所律师，代理权限：一般代理。
第三人胡长青，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住武汉市武昌区。
委托代理人罗忍，湖北人本律师事务所律师，代理权限：一般代理。

原告刘秀某诉被告姚某某、第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司、胡长青执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭审理，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告、被告姚某某、第三人天域公司和胡长青的委托代理人罗忍到庭参加了诉讼。第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年12月20日原告与天域公司签订了一份《认购书》，约定原告购买天域名流天地二期9栋1单元104室房屋，建筑面积68.78平方米，优惠后总价287225元，原告首付房款30%，即87225元。剩余房款20万元，原告于签订房屋买卖合同之日付清。后原告陆续支付天域公司购房款共计87225元，天域公司向原告开具了购房款发票。2014年12月8日原告将涉案房屋租赁给了黄石市新华税务师事务有限公司办公。
因姚某某诉李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司民间借贷纠纷一案2016年1月18日西塞山区法院作出（2016）鄂0203执字29-1号民事裁定书，对所涉案的房屋进行了查封。原告为此向西塞山区法院提出执行异议，西塞山区法院于2017年2月28日作出（2017）鄂0203执异35号民事裁定书驳回了原告的异议，原告不服遂提起案外人执行异议之诉。
另查明，1、所涉案的商品房已经由被告天域公司在2014年10月17日抵押登记于湖北银行南京路支行，至今未解除抵押。2、原告名下有位于大冶市东岳路××单元××室的住宅房屋一套。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十”。结合上述法律规定，本院审查认为：1、关于原告与天域公司签订的的合法性。因所涉案的房屋办理了抵押登记手续，由天域公司抵押给了湖北银行南京路支行，且抵押时间在《认购书》签订之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。天域公司未举证证明其出售给原告的房屋是经抵押权人同意且由原告代为清偿天域公司债务消灭抵押权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，该合同损害了第三人利益，为无效合同。原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十八条第一款、第二十九条第一款规定的情形。2、涉案房屋的所有权均登记于天域公司名下，即使原告与天域公司签订了买卖合同，但因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力；根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，该房屋的转让因未经过户登记，房屋仍属天域公司所有。3、原告支付天域公司购房款30%，未支付超过合同约定总价的50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十九条第三款规定的情形。4、原告另有住房位于大冶市东岳路××单元××室，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十九条第二项的情形。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：

驳回原告刘秀某的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。

审　判　长　　万　劲 人民陪审员　　吕浩荣 人民陪审员　　程良军

书记员：吴双