刘某与雷必新、曾某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:刘某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省荆州市沙市区。
委托诉讼代理人:岳进军，湖北楚韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张杰，湖北楚韵律师事务所律师。
被告:雷必新，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省荆州市荆州区。
委托诉讼代理人:杨梅，荆州市沙市区安然法律服务所法律工作者。
被告:曾某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省荆州市荆州区。
委托诉讼代理人:杨梅，荆州市沙市区安然法律服务所法律工作者。
被告：曾伊雷，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省荆州市荆州区。
委托诉讼代理人:杨梅，荆州市沙市区安然法律服务所法律工作者。

原告刘某与被告雷必新、曾某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，2018年9月10日，本院制作（2018）鄂1003民初1571号民事裁定：本案转为普通程序。2018年9月11日，根据原告刘某的申请，本院追加曾伊雷作为本案被告参加诉讼。公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人岳进军、张杰，被告雷必新及三被告共同委托诉讼代理人杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担提前解除《房屋租赁合同》给原告造成全部经济损失421152元（赔偿明细：装修折旧费127155元；营业损失224450元；设备设施移装9700元；搬家补助2405元；财物被盗损失总计57442元）；2、被告返还原告所交的房屋押金2000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月1日原告（乙方）与被告雷必新（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于荆州职业技术学院××后门××村××房屋××楼楼梯间收银房、二楼四间房、三楼三间共七间出租给原告，供原告开爱琴海宾馆使用。合同约定租赁期限从2014年8月16日起至2019年8月16日先租5年，5年后乙方要继续连租租金随行就市，乙方若停租，必须提前告知甲方。并约定在乙方租赁期间，若甲方出售或拆迁房屋，甲方应赔偿乙方宾馆装修折旧的全部损失。合同签订后，原告营业未满两年，2016年6月，荆州区人民政府因进行荆州区棚户区改造项目，需对原告承租房屋进行拆迁补偿，2016年12月，被告签订拆迁补偿协议，领取了房屋拆迁补偿款1743755元，补偿内容包括房屋装修装饰补偿189359元，设施设备移装9700元，搬家补助2405元，经营损失补助121963元等项目。原告要求被告赔偿提前解除租赁合同的经济损失，因不能达成协议，被告对原告宾馆的水电进行破坏，导致原告无法继续营业，宾馆内财物被盗。现诉至法院，望判如所请。庭审中，原告增加诉讼请求，即诉求退2016年8月16日至2017年8月16日租金3500元。
被告雷必新及三被告共同委托诉讼代理人杨梅辩称，一、原告的诉求没有事实和法律依据，人民法院依法应不予支持。2014年8月1日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，双方对租赁期间、租金、违约责任等均进行了约定，但原告严重违约，没有按时交纳租金，依约被告可以解除合同，故不应当赔偿原告的损失。关于装修损失问题，原告仅是在被告已经装修的基础上，进行了简单装修，最高估计几千元。二、原告诉称被告搬走其价值57442元的物品没有事实依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在评判当事人的诉讼请求时，一并分析认定。

本院认为，双方的争议焦点为，本案中房屋租赁合同不能履行至租期届满，原、被告是否应承担民事责任的问题。
经庭审查明，原、被告间房屋租赁合同约定的租期为先租五年，自2014年8月16日起至2019年8月16日止。三被告与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室签订房屋征收（搬迁）补偿协议书的时间是2017年7月20日。该补偿协议约定“乙方在签订房屋征收（搬迁）补偿协议书并腾空房屋交付甲方后，由甲方对乙方进行货币结算”，被告曾伊雷领取补偿款的时间是2018年7月27日。而在此前，无论原被告是否存在过违约行为，双方均未主张过提前解除合同。直至2018年7月27日起，原告刘某实际已经无法在案涉房屋处继续经营，双方间的房屋租赁合同依法终止。荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室征收三被告共有的涉案房屋，该政府征收行为属于当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，该政府征收行为属于不可抗力；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；…”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。原、被告均可以提前解除合同。故本院认为，涉案房屋租赁合同自2018年7月27日起提前解除，原被告均不应承担民事责任。原告刘某剩余租赁期内的装饰装修残值及其他相关损失，由双方按照公平原则分担。
针对原告刘某的第一项诉讼请求即判令被告承担提前解除《房屋租赁合同》给原告造成全部经济损失421152元（赔偿明细：装修折旧费127155元；营业损失224450元；设备设施移装9700元；搬家补助2405元；财物被盗损失57442元）。
关于原告刘某诉求的涉案房屋装修折旧费127155元。原告刘某举证对案涉房屋进行装修的各类票据予以佐证；三被告认为，原告所举票据形式要件均不合法，不能证明是用于涉案房屋的装修；本院认为，原告刘某所举的装修票据，即便是真实的，但不具备证据的合法性、关联性要素，故本院不予采信。但在庭审中原被告双方一致认可，原告刘某为经营需要对案涉房屋实际进行过装修。结合三被告与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室签订房屋征收（搬迁）补偿协议书上认定的房屋装饰装修补偿金额共计为189359元，其中：一层装修补偿72204.00元，二层装修补偿65092.00元，三层装修补偿52063.00元。考虑到先期租期五年，自2018年7月27日起至2019年8月16日止，剩余租期为12个月零20天。而三被告出租房屋时并非毛坯房，也存在过装修的事实。本院综合考量，以三被告向原告刘某补偿房屋拆迁补偿中二层、三层房屋装饰装修补偿款的百分之四十较为公平合理。另一楼楼梯间收银房的装修折旧补偿，本院酌定为3000元。故本院确认，三被告应当补偿支付原告刘某的涉案房屋装修折旧费为49862元【（65092.00元+52063.00元）×40%+3000元】。
关于原告刘某诉求的营业损失224450元。原告刘某举证2016年1月1日至12月18日爱琴海宾馆旅客住宿登记薄，佐证其一年的营业收入，其损失计算从2016年12月8日计算至2021年12月8日；三被告认为，根据双方租赁合同先期租赁期间为2014年8月16日至2019年8月16日，且原告没有提供纳税票据，故对其营业损失不予认可。本院认为，原告刘某所举证据系单方记录，且自2018年7月27日起，原告刘某实际已经无法在案涉房屋处继续经营。即便该证据真实，也不能达到其证明目的，故对原告刘某提交该证据的证明目的，本院不予采信。考虑到先期租期五年，自2018年7月27日起至2019年8月16日止，剩余租期为12个月零20天。原告刘某在先期租赁期满前租赁合同因拆迁被实际解除，的确存在经营损失。对三被告主张的原告刘某开设宾馆没有营业执照等合法手续、不应当进行补偿的抗辩理由，本院认为，原告刘某租赁涉案房屋开设宾馆是双方的合同约定，且已实际开设宾馆经营，现无证据证明其存在违法犯罪等法律明文禁止性经营行为，其是否办理营业执照等属于工商行政管理的范畴，不在本案审查范围。故对三被告的抗辩理由，本院不予采信。原告刘某的经营损失应当得到补偿。原告刘某向本院提交2016年9月20日《荆职片区项目部关于项目部范围内集体土地上住改非补偿标准的会议纪要》及《荆职片区梅村“住改非”认定表》，经营者刘某爱琴海宾馆经营面积为：一层10.67平方米、二层81.44平方米、三层81.44平方米。会议纪要确定补偿标准为：一层70元平方米、二层50元平方米、三层40元平方米，且无营业执照但实际用于经营的打六折，一次性对被征收户进行6个月的住改非补偿。故本院确认，爱琴海宾馆经营面积内的政府拆迁经营补偿金额为29075元【（一层10.67平方米×70元平方米×6个月×0.6）+（二层81.44平方米×50元平方米×6个月×0.6）+（三层81.44平方米×40元平方米×6个月×0.6）】。同时，三被告将案涉房屋用于出租经营，也因被拆迁而存在租赁经营损失。本院综合考量，以三被告向原告刘某补偿其爱琴海宾馆面积内的经营补偿金的百分之五十较为公平合理。故本院确认，三被告应当支付原告刘某的涉案房屋营业损失为14537.50元（29075元×50%）。
关于原告刘某诉求的设备设施移装费9700元。原告刘某主张的金额与房屋征收（搬迁）补偿协议书上认定的金额一致。三被告辩称该协议书上的补偿人是被告，故与原告刘某无关。本院认为，虽然房屋征收（搬迁）补偿协议书对该项的补偿对象是三被告，但三被告将案涉房屋租赁给原告刘某使用，房屋拆迁造成的设备设施移装费，与原告刘某具有实际上的关联。根据《荆州区荆职片区项目电器拆装测算表》显示，设备设施移装费9700元包含：1、固定电话接口100元；有线电视拆移300元；宽带100元；太阳能1000元；空调9台36**元；电表1200元；水表2000元；电、气热水器7个1400元。本院经审查，结合原告刘某租赁房屋共计7间、其购置物品发票中显示空调7台的事实，本院对设备设施移装相应费用予以扣除；另结合房屋出租必须提供水电的生活常识，本院认为，该补偿项目中水表、电表移装补助系对房主水电开户的补助，租户不应当享有。综上，本院确认，三被告应当补偿支付原告刘某的涉案房屋设备设施移装费共计为4700元。其中：固定电话接口100元；有线电视拆移300元；宽带100元；电、气热水器7个1400元；空调7台28**元（3600元÷9台×7台）。
关于原告刘某诉求的搬家补助费2405元，根据原被告间签订《房屋租赁合同》，案涉房屋的一楼楼梯间、二楼四间房、三楼三间共七间出租给原告刘某使用，但并非整体出租。本院综合考量，以三被告在所领取的此项补偿费中，向原告刘某补偿房屋拆迁补偿中搬家补助费的百分之五十较为公平合理。故本院确认，三被告应当补偿支付原告刘某的搬家补助费合计为1202.5元（2405元×50%）。
关于原告刘某诉求财物被盗损失总计57442元，原告刘某没有提供证据佐证其财物被盗与三被告存在直接因果关系，故对原告刘某的该项诉讼请求，本院不予支持。
针对原告刘某的第二项诉讼请求即原告刘某诉求返还房屋押金2000元，原被告间的房屋租赁关系因政府拆迁行为而导致依法终止，故本院依法予以支持。
针对原告刘某增加的诉讼请求即诉求三被告退2016年8月16日至2017年8月16日租金3500元。本院注意到，被告曾伊雷依据房屋征收（搬迁）补偿协议书领取补偿款的时间是2018年7月27日。本院认为，自2018年7月27日起，原告刘某实际无法在案涉租赁房屋处继续经营，双方间的房屋租赁合同依法终止。故对从2016年8月16日至2017年8月16日租金3500元，原告刘某应当支付，三被告不应当返还。
综上所述，原告刘某租赁被告雷必新、曾某某、曾伊雷共有的位于荆州职业技术学院××后门××村××房屋××楼楼梯间收银房、二楼四间房、三楼三间共七间房屋，开爱琴海宾馆使用，合同约定的租期为先租五年，自2014年8月16日起至2019年8月16日止。因荆州区人民政府进行荆州区棚户区改造项目，需对原告刘某所承租房屋整体进行拆迁。2017年7月20日，三被告与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室签订房屋征收（搬迁）补偿协议书。该补偿协议约定“乙方在签订房屋征收（搬迁）补偿协议书并腾空房屋交付甲方后，由甲方对乙方进行货币结算”。2018年7月27日，被告曾伊雷依据协议领取拆迁补偿款。本院认为，在原被告间涉案房屋租赁合同的履行期间，案涉房屋被政府拆迁而导致合同终止履行，属于不可抗力，原被告对合同的终止履行均无过错，不需承担民事责任。荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室对三被告因房屋拆迁进行补偿，补偿内容包括正房屋建筑补偿、房屋装饰装修补偿、附属物及构建物补偿、设备设施移装补助、搬家补助、临时安置过渡费、搬迁奖励、经营损失等。原告刘某因房屋租赁期未满，其所租赁案涉房屋因被拆迁而存在相应损失。本院认为，原告刘某的各项损失应当在三被告所得补偿范围内计算。经综合考量，本院确定其损失金额为：涉案房屋装修折旧费49862元；营业损失14537.50元；设备设施移装费4700元；搬家补助费1202.50元。总计为70302元。被告雷必新、曾某某、曾伊雷是家庭成员关系，系案涉房屋共有产权人，对涉案房屋拆迁所产生的纠纷，应当共同承担相应的法律责任。本院认为，三被告从所领案涉房屋的政府拆迁补偿款中，对原告刘某补偿的金额为70302元。另原告刘某所交房屋租赁押金2000元，三被告应予以退还。对原告刘某诉求超过本院认定部分，本院不予支持。经合议庭合议，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十一条第七款、第九十四条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、由被告雷必新、曾某某、曾伊雷共同补偿原告刘某涉案房屋装修折旧费49862元；营业损失14537.50元；设备设施移装费4700元、搬家补助费1202.50元。总计金额为70302元。
二、由被告雷必新、曾某某、曾伊雷共同返还原告刘某房屋押金2000元。
上述第一、第二判项所确定的给付义务，于本判决生效后十日内给付。
三、驳回原告刘某其他诉讼请求。
本案诉讼费7700元。由被告雷必新、曾某某、曾伊雷共同负担1304.87元，由原告刘某负担6395.13元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判长 刘钢
人民陪审员 李佳鹏
人民陪审员 司翔

书记员： 张抗抗