刘某、刘同安等案外人执行异议之诉民事判决书

原告（执行案外人）：周忠，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，居民身份证号：4201031986********。住址：武汉市江汉区牯牛洲*****号。
委托诉讼代理人：李波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（申请执行人）：刘某。
被告（申请执行人）：刘同安。
委托诉讼代理人：刘某，系刘同安之女。
第三人（被执行人）：刘贵元，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省孝昌县人，住孝昌县昌泰梅园项目部。
第三人（被执行人）：陈幼华，系刘贵元之妻。
第三人（被执行人）：湖北广业房地产开发有限公司，住所地：孝昌县博士湾壹号B栋。
法定代表人：刘仁超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘贵元，该公司昌泰梅园项目部负责人，代理权限：一般代理。
第三人（被执行人）：湖北广业房地产开发有限公司昌泰梅园项目部，住所地；孝昌县花园镇襄花村八组。
负责人：刘贵元，该项目部经理。
委托诉讼代理人：王建江，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告周忠与被告刘某、刘同安、第三人刘贵元、陈幼华、湖北广业房地产开发有限公司（以下简称广业公司）、湖北广业房地产开发有限公司昌泰梅园项目部（以下简称昌泰梅园项目部）案外人执行异议之诉一案，本院2018年9月17日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周忠及其委托诉讼代理人李波、被告刘某、被告刘同安的委托诉讼代理人刘某、第三人刘贵元、第三人广业公司委托诉讼代理人刘贵元、第三人昌泰梅园项目部负责人刘贵元及其委托诉讼代理人王建江到庭参加诉讼，第三人陈幼华没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
周忠向本院提出诉讼请求：1、依法撤销孝昌县人民法院（2018）鄂0921执447号民事裁定书；2、依法解除对登记在第三人广业公司名下的7套房屋（房号分别为：昌泰梅园9号楼一单元1-701号、1-1101号、1-1103号、二单元2-1103号、2-1503号、2-1202号、2-1402号，不动产权证书号分别为：鄂（2015）孝昌县不动产权第0000473号、鄂（2015）孝昌县不动产权第0000461号、鄂（2015）孝昌县不动产权第0000419号、鄂（2015）孝昌县不动产权第0000417号、鄂（2015）孝昌县不动产权第0000463号、鄂（2015）孝昌县不动产权第0000405号、鄂（2015）孝昌县不动产权第0000469号）的查封；停止对房屋的处分并排除执行。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年1月19日，原告与昌泰梅园项目部签订一份《湖北省建设工程施工合同》，该合同约定由原告施工昌泰梅园小区9号楼项目。施工合同签订后，昌泰梅园小区9号楼经原告施工后已竣工验收合格并交付给昌泰梅园项目部，因昌泰梅园项目部无法按合同约定的期限向原告支付工程款，为此双方于2017年8月16日签订一份《房屋抵偿工程款协议书》。房屋抵偿工程款协议书确认：至协议书签订之日，昌泰梅园项目部共欠原告工程款及利息共计人民币17330739元，昌泰梅园项目部将9号楼的共85套房屋（孝昌县人民法院查封及执行的7套房屋即在该85套房屋之内）抵偿给原告，以支付所欠工程款。协议书还确认，协议书签订后，原告即拥有上述85套房屋的所有权，原告有权立即办理不动产权登记，或出具书面通知告知昌泰梅园项目部，与第三方签订购房合同，昌泰梅园项目部配合办理相关手续。《房屋抵偿工程款协议书》签订后，昌泰梅园项目部将全部85套房屋交付给原告，并向原告开具了85套房屋的收款收据。其中的38套房产昌泰梅园项目部已配合原告将房屋出售给指定的购房者，并办理了房屋权属转移登记手续。后昌泰梅园项目部拒绝按照《房屋抵偿工程款协议书》的约定将尚余的47套房屋按照原告的指示办理房屋权属转移登记手续，为此原告于2018年4月22日向孝昌县人民法院提起诉讼，请求确认《房屋抵偿工程款协议书》有效，要求昌泰梅园项目部为原告办理47套房屋过户手续，该案孝昌县人民法院已经受理并在审理之中。该案在审理过程中，原告得知，两被告刘某、刘同安与本案的第三人刘贵元、陈幼华、昌泰梅园项目部、广业公司之间民间借贷纠纷案经法院审理，已经作出判决，两被告也于2018年5月29日向法院申请强制执行本案涉案的7套房产。贵院作出（2018）鄂0921执447执行裁定书，裁定拍卖登记在第三人广业公司名下的7套房屋。2018年7月23日，原告向法院提出执行异议，2018年8月30日，原告收到法院送达的（2018）鄂0921执异24号执行裁定书，该裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为，《房屋抵偿工程款协议书》系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性及禁止性规定，依法成立且实际履行。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的规定，应视为双方的买卖合同成立并已实际履行。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提出的异议请求符合法律规定，理应得到支持。为维护原告的合法权利，根据法律规定，特诉至法院，恳请法院依法支持原告诉请。
刘某、刘同安共同答辩如下：一、原告周忠为己所用，曲解法律，系严重滥用法律。周忠所援引的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；建设部《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。该两条文最多只能理解为“应当认定为商品房买卖合同”，不能必然理解为“买卖合同成立”，更不能理解为“买卖合同已实际履行”。原告方表述的“买卖合同成立并已实际履行”的结论，背离法条本义，显系严重滥用法律、为己所用，曲解法律。二、原告方与昌泰梅园项目部（实际为自然人陈幼华）所签订的《房屋抵偿工程款协议书》本质上不符合房屋买卖的特征，不能认定为房屋买卖合同，且未过户登记在原告方名下，原告方显然具有重大过错（实质系原告方为其其他目的而有意为之）。房屋买卖，其产权转移只能是转移到房屋买卖合同的买受人，而本案《房屋抵偿工程款协议书》中用于抵债的房屋产权并不转移给原告方，而是当该房屋形成销售时转移给原告方指定的买受人，核心在于形式上是以房抵债，实质上是原告方控制第三人的房屋销售，间接达到实现债权的目的。这从该《房屋抵偿工程款协议书》第四条“保证条款”之约定及原告在《执行异议书》中陈述的实际履行38套房屋的交易（房屋产权转移到其他真正买受人名下）的事实即可证实。因此该《房屋抵偿工程款协议书》并不是实质意义的房屋买卖合同。如果认定为房屋买卖合同，则该《房屋抵偿工程款协议书》显然是双方当事人恶意串通，损害国家利益（房屋二次交易税收）的行为，且严重侵犯了其他债权人的合法利益，应当认定无效。故原告方称自己“对此没有过错”，显然不符合客观事实，其在执行异议期间援引的《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》当然不能成为原告方对抗人民法院查封、扣押、冻结的法律依据；同理，原告方现以最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》认为其执行异议符合法律规定，仍然属于置客观事实于不顾，曲解法律。综上，原告方与第三人昌泰梅园项目部根本没有房屋买卖合同，也没有房屋买卖的事实，其所签订《房屋抵偿工程款协议书》，实质系双方恶意串通，损害国家利益，损害其他债权人利益的行为。因其违背事实，诉请不能成立应依法予以驳回。
第三人刘贵元、广业公司、昌泰梅园项目部述称意见相同，即：1.本案争议的房屋登记在第三人名下，房屋所有权归第三人所有，第三人有权处理。2.原告与第三人签订的以房抵债协议不是真正的房屋买卖，目的是为了消灭债权。3.原告与第三人达成的以房抵债协议没有履行。在第三人与原告的另外一件案件中第三人提出反诉，主张撤销该协议，该案还没有判决。原告不能请求法院确认该协议并判决履行。以房抵债的协议不发生物权变更效力。4.在房屋没有变更登记之前，作为债权人无法取得房屋的所有权。原告基于以房抵债协议准备受让房屋的债权人只能享受普通债权的请求权，并不优于其他一般债权，所以一审法院作出的执行裁定事实清楚，适用法律正确，原告的异议理由不能成立。请求驳回原告的诉请。
第三人陈幼华没有述称意见和提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实与证据，本院认定如下：2014年1月19日，周忠与昌泰梅园项目部签订一份《湖北省建设工程施工合同》，该合同约定由周忠施工昌泰梅园小区9号楼项目。施工合同签订后，昌泰梅园小区9号楼经周忠施工后已竣工验收合格并交付给昌泰梅园项目部；因昌泰梅园项目部无法按合同约定的期限向周忠支付工程款，为此双方于2017年8月16日签订一份《房屋抵偿工程款协议书》。房屋抵偿工程款协议书确认：至协议书签订之日，昌泰梅园项目部共欠周忠工程款及利息共计人民币17330739元，昌泰梅园项目部将昌泰梅园9号楼的共85套房屋（孝昌县人民法院2018年3月查封及执行的7套房屋即在该85套房屋之内）抵偿给周忠，以支付所欠的工程款。协议书还确认，协议书签订后，周忠即拥有上述85套房屋的所有权，周忠有权立即办理不动产权登记，或出具书面通知告知昌泰梅园项目部，与第三方签订购房合同，昌泰梅园项目部配合办理相关手续。《房屋抵偿工程款协议书》签订后，昌泰梅园项目部将全部85套房屋交付给周忠，并向周忠开具了85套房屋的收款收据。其中的38套房产昌泰梅园项目部已配合周忠将房屋出售给指定的购房者，并办理了房屋权属转移登记手续。后昌泰梅园项目部拒绝按照《房屋抵偿工程款协议书》的约定将尚余的47套房屋按照周忠的指示办理房屋权属转移登记手续，为此周忠于2018年4月22日向孝昌县人民法院提起诉讼，请求确认《房屋抵偿工程款协议书》有效，要求昌泰梅园项目部为周忠办理47套房屋过户手续，该案孝昌县人民法院已经受理并已审理终结，裁判尚未发生法律效力。刘某与刘贵元、陈幼华、昌泰梅园项目部、广业公司，刘同安与刘贵元、陈幼华、昌泰梅园项目部、广业公司，刘同安与昌泰梅园项目部、广业公司等四件民间借贷纠纷案，经孝昌县人民法院审理，分别于2018年4月23日作出（2018）鄂0921民初455号民事判决书，判决：被告刘贵元、被告陈幼华、被告昌泰梅园项目部、被告广业公司于本判决生效之日起十五日内偿还刘某借款本金560000元，利息190800元，并应自2017年3月1日起按照本金50000元、年利率24%、2017年6月9日起按照本金510000元、年利率24%支付利息至还清之日止；于2018年4月23日作出（2018）鄂0921民初456号民事判决书，判决：被告昌泰梅园项目部、被告广业公司于本判决生效之日起十五日内偿还刘某借款本金176052元，并应自2018年3月10日起按照本金176052元、年利率24%支付利息至还清之日止；于2018年4月23日作出（2018）鄂0921民初458号民事判决书，判决：被告刘贵元、被告陈幼华、被告昌泰梅园项目部、被告广业公司于本判决生效之日起十五日内偿还刘同安借款本金180000元，并应自2016年6月2日起按照本金180000元、年利率24%支付利息至还清之日止；于2018年4月23日作出（2018）鄂0921民初460号民事判决书，判决：被告昌泰梅园项目部、被告广业公司于本判决生效之日起十五日内偿还刘同安借款本金389488元，并应自2016年2月4日起按照本金140000元、年利率24%、2017年9月22日起按照本金249488元、年利率24%支付利息至还清之日止。被告已支付的20000元在执行时扣减利息。由于刘贵元、陈幼华、昌泰梅园项目部、广业公司未按判决书确定的内容向刘某、刘同安偿还借款及利息，故刘某、刘同安于2018年5月29日向孝昌县人民法院申请强制执行，本院于2018年5月29日依法立案执行，执行案号分别为：（2018）鄂0921执443号、（2018）鄂0921执446号、（2018）鄂0921执447号、（2018）鄂0921执448号。孝昌县人民法院于2018年3月19日作出了（2018）鄂0921财保5号民事裁定书，查封了昌泰梅园9号楼一单元1-1101号、1-1103号、二单元2-1103号、2-1503号四套房屋；于2018年3月28日作出了（2018）鄂0921民初460号民事裁定书，查封了孝昌昌泰梅园项目部开发的9号楼一单元1-701号、二单元2-1202号、2-1402号三套房屋；于2018年7月16日作出了（2018）鄂0921执447号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人广业公司所有的位于孝昌县县花园镇襄花村昌泰梅园的7套房屋。2018年7月23日，周忠提出执行异议，本院经审查后认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中异议人与昌泰梅园项目部签订了《房屋抵偿工程款协议书》，将本案执行标的7套房屋在内的85套房屋抵债给周忠。该协议签订后，对其中38套房产办理了房屋权属转移登记手续，但对本案执行标的7套房屋在内的47套房屋没有办理不动产登记，该7套房屋所有权没有发生变动，因此该财产属于广业公司所有。周忠享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，不享有所有权。异议人与昌泰梅园项目部签订抵债协议的目的是消灭金钱债，异议人与昌泰梅园项目部签订的《房屋抵偿工程款协议书》第四条约定及先后以他人名义办理的38套房屋转移登记手续来看，异议人存在消极不行使登记权利，异议人对昌泰梅园项目部金钱债权不应优于本案金钱债权的实现，不能对异议人对该标的物的物权期待权进行保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”综上，申请执行人申请执行被执行人广业公司名下案涉7套房屋符合法律规定，异议人所提异议理由不能成立。遂裁定驳回异议人周忠的异议请求，周忠2018年8月30日收到该裁定后不服，提起本案诉讼。

本院认为：本案属案外人执行异议之诉。依照法律规定案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人提起执行异议之诉的诉讼请求应当是请求对执行标的停止执行；对案外人执行异议之诉，法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。依上述规定，对周忠作为案外人执行异议之诉的原告所提两项诉讼请求分析后认为：第一项“依法撤销孝昌县人民法院（2018）鄂0921执447号执行裁定书”请求的实质是不得依此裁定拍卖被执行人广业公司所有的位于昌泰梅园的7套房屋，基本符合案外人执行异议之诉诉讼请求的特别规范要求，法院应对此请求作出审理和裁决；第二项依法解除对登记在第三人广业公司名下的7套房屋的查封；停止对房屋的处分并排除执行请求分为两部分处理。前段解除对7套房屋的查封请求，与法律规定的案外人提起执行异议之诉的条件不相符；另，法律明文规定了案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分，故本院将周忠诉请第二项中排除执行与第一项撤销裁定结合给予审理，对解除7套房屋查封的请求不予审理，周忠可另行主张权利。关于周忠对本院（2018）鄂0921执447号执行裁定书所执行的昌泰梅园小区9号楼7套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析评判如下：周忠与昌泰梅园项目部签订施工合同，对昌泰梅园小区9号楼进行施工，该工程已通过竣工验收，进行了工程款结算，形成了2017年8月16日的房屋抵偿工程款协议书及昌泰梅园与周忠结算9号楼工程款及利息款明细表。该协议书中关于用85套房屋抵偿15494621.5元的约定是双方协商一致，真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合法、有效。周忠2017年8月21日出具了上述数额的领款单，同日昌泰梅园项目部在房屋抵偿工程款协议书签订后，向周忠开具了针对协议所列85套房屋与每一具体房屋编号对应的收取购房款的收款收据。该协议第一条对具体房号、面积、金额已予以确认，应认定周忠已全额支付了包含本案所涉7套房屋在内的所有85套房屋的购房款。该协议因约定有如下内容：对用以抵债的85套房屋的房号、面积、单价、总价等商品房基本情况，房款一次性支付，房屋销售方式（周忠自行销售，放款进入昌泰梅园项目部账户后三日内退还给周忠），产权登记方式【乙方（周忠）有权立即办理不动产权登记或出具书面通知告知甲方（昌泰梅园项目部）与第三方签订购房合同，甲方办理相关手续两种】等可视为商品房买卖合同及此类合同应明确的主要内容，依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同；商品房买卖合同已成立生效并已实际履行，周忠已按约定付清房屋全部价款。昌泰梅园项目部还配合周忠将其中38套房屋出售给指定购房者，并办理了房屋权属转移登记。周忠并未在签订买卖房屋的协议，（可视为）支付了全部价款后，为保障将来实现物权，及时向登记机构申请预告登记或申请办理所有权转移登记至自己名下，也未提供相应证据证明实现了对上述房屋的合法占有。不具备最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条所列举的应同时具备四种情形中的两种，故不能支持周忠作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款之规定，判决如下：

驳回周忠的其他诉讼请求。
案件受理费16853元，由原告周忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判长 姚建新
审判员 柳翠红
审判员 林敬东

书记员： 李爽