刘某某、衡水万某物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

刘某某
刘莉
衡水万某物业服务有限公司
杨琴琴（河北理源律师事务所）

上诉人（原审被告）:刘某某,男,xxxx年xx月xx日出生,汉族,现住衡水市桃城区。
委托代理人:刘莉，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住衡水市桃城区，系上诉人之女。
被上诉人衡水万某物业服务有限公司,住所地:衡水市桃城区榕花街161号滏兴国际园1幢1单元1120号。
法定代表人:闫清素，总经理。
委托代理人:杨琴琴，河北理源律师事务所律师
上诉人刘某某与被上诉人衡水万某物业服务有限公司（以下简称:万某公司）因物业服务合同纠纷一案，上诉人不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初3541号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
上诉人刘某某及委托代理人刘莉、被上诉人委托代理人杨琴琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人刘某某上诉请求:请求撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初3541号民事判决，依法改判或发还重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
事实和理由:原审认定事实错误，适用法律不当，程序错误。
一审法院推论刘某某为合法业主于法无据，上诉人至今没有给办理房产证没有交纳物业费的义务，被上诉人的诉讼资格认定事实、依据不充分，滏兴园无业服务处无收费许可证违规收费，未尽相应的服务义务。
被上诉人万某公司辩称:刘某某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
2013年4月17日，上诉人办理了滏兴国际园小区3号楼2单元1303室的入住手续，并缴纳了一年的物业管理费。
上诉人居住至今已经有3年之久，是该小区的业主。
2013年5月28日、2016年5月28日，被上诉人与衡水达华房地产开发有限公司分别签署了两份《滏兴园前期物业服务合同》，为该小区提供物业服务，在此期间，被上诉人按照物业服务合同约定，对该小区的房屋及其配套设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序。
依据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上诉人与被上诉人形成物业服务关系，上诉人应该交纳物业管理费，但上诉人自2014年4月17日至今未缴纳任何物业管理费，截止2016年6月30日，累计欠缴物业管理费2515元。
按物业服务合同约定，未按时缴纳物业费的滞纳金为:未缴纳物业费的万分之一，被上诉人认可一审法院裁定的300元。
因此一审判决正确，上诉人应履行一审判决内容。
万某公司一审法院起诉请求:被告刘某某系衡水市滏兴国际园小区的业主，原告依据《物业管理条例》及与河北达华房地产开发有限公司签订的物业服务协议，自2013年5月28日接管衡水市滏兴国际园小区的物业服务，原告在为小区服务期间，被告拖欠原告2014年4月17日至2016年6月30日的物业管理费费2515元、公摊电费264元，经原告多次向被告催要，被告拒不履行给付义务，为维护原告的合法权益不受侵害，请求判决被告给付原告2014年4月17日至2016年6月30日的物业管理费费2515元、公摊电费264元及逾期交纳物业管理费的滞纳金2000元。
一审法院认定事实:2013年5月28日，原告与滏兴国际园小区开发商河北达华房地产开发有限公司签订《滏兴园前期物业管理服务合同》二份，其中第一份合同第七条约定:物业服务费用由业主按其拥有物业的产权面积交纳，高层住宅:1元/月/平方米；另合同第二十条约定:业主逾期未缴纳物业管理费的，应当按照逾期每日百分之一的标准承担相应的滞纳金。
合同期限自2013年5月28日起至2019年5月28日止。
合同签订后，原告即对衡水滏兴国际园小区进行物业管理服务工作。
被告所住衡水滏兴国际园小区3号楼2单元1303室为回迁楼，面积为93.65平方米，并于2013年4月17日办理验房收房。
被告刘某某已将物业费缴至2014年4月16日，被告刘某某至今拖欠2014年4月17日至2016年6月30日物业费2515元。
以上事实原告提交的证据和庭审笔录在卷为证。
一审法院认为，前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。
原告与河北达华房地产开发有限公司签订的《滏兴园前期物业管理服务合同》，是在业主委员会建立之前，为解决、完善小区物业管理的举措，内容不违反有关法律规定，属有效合同。
该合同对包括被告在内的衡水滏兴国际园小区业主具有约束力。
原告依据上述合同，向被告提供了物业服务，双方形成物业服务合同关系，被告应依约交纳服务费用，被告刘某某为回迁户，系拆迁前房屋的房主，其所住房屋虽未办理房产证，但并不影响其为涉案房屋的业主，被告经原告催要，至今仍拖欠原告物业费用2515元，实属违约。
《滏兴园前期物业管理服务合同》第二十条约定:业主逾期未缴纳物业管理费的，应当按照逾期每日百分之一的标准承担相应的滞纳金。
但原告要求被告支付的滞纳金过高，应适当调整，以300元为宜。
现原告要求被告给付拖欠的物业费及滞纳金，合法有据，应予支持。
原告要求被告承担公摊电费，未提供收费依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第一百零七条  ，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第一条之规定，判决如下:
一、被告刘某某于本判决生效后五日内给付原告衡水万某物业服务有限公司2014年4月17日至2016年6月30日的物业费2515元并支付滞纳金300元。
二、驳回原告衡水万某物业服务有限公司其他诉讼请求
本院二审期间，刘某某申请证人白某、李某出庭作证，用于证实被上诉人万某公司服务质量差而且扩大收费范围；万某公司提交其三级物业服务企业资质证书。
当事人当庭进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下:二审查明事实与一审基本一致。
本院认为，根据《物业管理条例》的规定，在物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立前，由物业开发商通过招投标方式招聘或选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业管理合同，承担住宅小区的管理，在业主入住达到一定比例时，由房地产行政管理部门召集业主大会选举产生业主委员会，本案所涉滏兴国际园小区至今没有成立业主委员会。
同时二审查明，2013年5月28日万某公司与滏兴国际园小区开发商河北达华房地产开发有限公司签订《滏兴园前期物业管理服务合同》时，万某公司尚未取得相应的物业企业等级资质，被上诉人于2014年1月10日取得三级资质证书，依据建设部《物业管理企业资质管理办法》，可认定万某公司与上诉人已形成物业管理服务合同关系，前期物业服务合同是附条件的，一旦业主大会选定新的物业管理企业，该前期物业服务合同无论到期与否应立即解除。
物业费的收取应当遵循公开及与服务相适应的原则，以合理成本为基础，以合同约定为前提，合理收取物业费，物业管理企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，缴纳物业费是业主应承担的一项基本的合同义务，由于住宅小区未成立业主委员会，无法协商确定物业费，最终导致物业管理企业自行定价，由于物管活动的开展具有互动性，物业公司非常需要业主的扶持，如果鼓励业主动辄拒交物管费用，很可能造成物管企业雇佣人员的工资及维修管理费用得不到补偿，物管公司难以为继，不可能形成小区物管的良性循环，若物管公司不履行物管服务或履行合同未达到约定标准，物管公司应当限期整改。
可参考原建设部颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》中的各项物管标准分值，以省市相关收费文件确定合理的收费标准，以优质管理和对物管费用收取标准的公开，赢得业主认同；实现小区内文明服务、管理温馨的目标。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘某某的上诉请求不能成立。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元由刘某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，根据《物业管理条例》的规定，在物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立前，由物业开发商通过招投标方式招聘或选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业管理合同，承担住宅小区的管理，在业主入住达到一定比例时，由房地产行政管理部门召集业主大会选举产生业主委员会，本案所涉滏兴国际园小区至今没有成立业主委员会。
同时二审查明，2013年5月28日万某公司与滏兴国际园小区开发商河北达华房地产开发有限公司签订《滏兴园前期物业管理服务合同》时，万某公司尚未取得相应的物业企业等级资质，被上诉人于2014年1月10日取得三级资质证书，依据建设部《物业管理企业资质管理办法》，可认定万某公司与上诉人已形成物业管理服务合同关系，前期物业服务合同是附条件的，一旦业主大会选定新的物业管理企业，该前期物业服务合同无论到期与否应立即解除。
物业费的收取应当遵循公开及与服务相适应的原则，以合理成本为基础，以合同约定为前提，合理收取物业费，物业管理企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，缴纳物业费是业主应承担的一项基本的合同义务，由于住宅小区未成立业主委员会，无法协商确定物业费，最终导致物业管理企业自行定价，由于物管活动的开展具有互动性，物业公司非常需要业主的扶持，如果鼓励业主动辄拒交物管费用，很可能造成物管企业雇佣人员的工资及维修管理费用得不到补偿，物管公司难以为继，不可能形成小区物管的良性循环，若物管公司不履行物管服务或履行合同未达到约定标准，物管公司应当限期整改。
可参考原建设部颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》中的各项物管标准分值，以省市相关收费文件确定合理的收费标准，以优质管理和对物管费用收取标准的公开，赢得业主认同；实现小区内文明服务、管理温馨的目标。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘某某的上诉请求不能成立。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元由刘某某负担。

审判长：王连峰

书记员：刘婷婷