刘淑芹、秦皇岛市玉某物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：刘淑芹，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托诉讼代理人：徐双全（刘淑芹之子），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
被上诉人（原审原告）：秦皇岛市玉某物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市海港区海阳路272号。组织机构代码：78080791-2。
法定代表人：李晶晶，经理。
委托诉讼代理人：于俊国，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：韩磊，河北德圣律师事务所律师。

上诉人刘淑芹因与被上诉人秦皇岛市玉某物业服务有限公司（以下简称玉某公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2016）冀0302民初4532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人徐双全、被上诉人的委托诉讼代理人于俊国、韩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘淑芹上诉请求：1.一审判决事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人没有直接的合同关系。2、该公司服务极差，给住户带来了损失与不便。2016年9月中旬4栋3单元一楼住户家中失火，由于两个消防通道堵塞，消防车无法进入，延误救火时间使住户造成巨大损失，是被上诉人的责任。请求二审法院查明事实，依法判决。
玉某公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
玉某公司向一审法院起诉请求：1.刘淑芹立即给付物业费2832元、垃圾处理费216元，合计3048元及起诉日至给付日利息；2.由刘淑芹承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年5月28日，玉某公司与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，其中第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：按物价局批复元/月.平方米；高层住宅：按物价局批复元/月.平方米；…第二十九条本合同期限自2004年5月28日起至2009年5月27日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业。后玉某公司与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司就2004年5月28日签订栋《前期物业服务合同》进行补充，补充内容：物业委托服务期限：6年，自2009年5月28日起至2015年5月27日。玉某公司提交的物价局物业服务收费准予备案表表明：物业服务费：多层：0.5元/月.平方米；小高层：0.82元/月.平方米。刘淑芹现住文盛里3-3-8号，房屋面积78.62平方米，秦皇岛市玉某物业服务有限公司对刘淑芹居住的文盛里3-3-8号有物业管理的权利。玉某公司已经按照合同的约定实际履行了物业服务的义务，且多次向刘淑芹催缴物业费，刘淑芹在玉某公司提供物业服务的过程中并没有提出任何异议，故玉某公司与刘淑芹已经形成了事实上的物业服务合同，刘淑芹接受了玉某公司提供的物业服务，却拖欠玉某公司2010年至今的物业服务费2830.32元（0.5元/月.平方米×78.62平方米×72个月=2830.32元）；垃圾处理费216元（每月3元，每年36元，6年）；共计3046.3元。一审法院认为，玉某公司与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。玉某公司作为物业公司履行了约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，刘淑芹应当按照协议约定向玉某公司交纳物业费、垃圾处理费。但结合刘淑芹的举证及抗辩，玉某公司的服务在一定时期内存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，故玉某公司要求刘淑芹给付2010至2015年全额物业费的诉讼请求，不予支持，刘淑芹向玉某公司交纳物业费应按90%为宜。刘淑芹应当向玉某公司交纳物业费、垃圾处理费。玉某公司的其他诉讼请求，不予支持。刘淑芹的辩解意见因没有确实有效的证据证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、刘淑芹于判决生效之日起十日内向玉某公司交纳物业费2830.3元的90%即2547.3元、垃圾处理费216元，共计2763.3元；二、驳回玉某公司其他的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中玉某公司与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。关于原审判决判令上诉人按照90%的标准缴纳物业费是否过高的问题。刘淑芹主张玉某公司服务差及未履行安保等义务，不应向其支付物业服务费用。对此本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而物业服务受益主体具有广泛性和差异性，很难实现所有业主的认识完全一致。此外物业管理服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点。原审已根据双方协议约定，结合上诉人的举证及抗辩，认定玉某公司的服务在一定时期内存在瑕疵，未完全履行协议约定的服务管理义务，故原判决判令上诉人按90%的标准交纳物业费并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘淑芹负担。
本判决为终审判决。

审判长　　刘兴亮 审判员　　刘　京 审判员　　潘秋敏

书记员：王伊妃