刘淑艳与李忠臣、刘兴华返还原物纠纷一审民事判决书

原告：刘淑艳，女，1973年8月12日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：于帆，黑龙江鸿臻律师事务所律师。
被告：李忠臣，男，1966年9月16日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：薄海财，黑龙江中东律师事务所律师。
第三人：刘兴华，男，1960年10月29日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：杨兴杰，黑龙江君德律师事务所律师。

原告刘淑艳与被告李忠臣、第三人刘兴华返还原物纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑艳及委托诉讼代理人于帆，被告李忠臣及委托诉讼代理人薄海财，第三人刘兴华委托诉讼代理人杨兴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘淑艳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告停止侵权行为，倒出原告所有的佳木斯市向阳区全乐社区佳房权证向字号第2015010592号门市（建筑面积81.83平方米）；佳房权证向字第2015010595号住宅（建筑面积62.59平方米）。2.依法判令被告给付逾期倒出房屋租金，按同类地区相同面积商业用房和住宅房屋租金价格，自2016年5月1日起至实际倒出房屋之日止计算。事实和理由：2015年6月16日，原告刘淑艳与第三人刘兴华签订房屋买卖协议书，约定第三人刘兴华将自有房屋向阳区全乐社区，建筑面积62.59㎡二楼住宅和建筑面积81.83㎡门市房屋出售给原告，房屋交易价格1000000元整，原告按协议约定支付了购房款，并约定2016年4月30日交房。2015年6月18日，原告与第三人办理了房屋所有权变更登记。2016年4月30日，原告得知所购房屋被被告占有，便与第三人交涉，第三人称原租赁给被告的房屋已到期，被告应倒出房屋归原告所有，同时第三人向被告发出“房屋限期搬出通知书”，但被告以各种理由拒不交付房屋给原告，故原告诉至法院。
李忠臣辩称，被告与原告刘淑艳无任何租赁关系，第三人刘兴华将租赁给被告的房屋卖给原告，隐瞒近一年，被告不知情。侵害了被告的知情权和优先购买权。关于给付逾期倒出房屋的房屋租金，被告与第三人刘兴华于2015年4月30日签订了租房协议，租期自2015年5月1日起至2018年4月30日止，此协议在合法有效期内，被告如期履行租金给付义务。2015年11月份，被告租赁房屋地下室进水，被告垫付维修费用，应在2017年租金中扣除。诉讼费用由原告负担。
刘兴华述称，1.原告所陈述购买第三人房屋的事实及经过是客观真实的，房屋已经变更到原告名下，被告应立即将房屋交付给原告使用；2.被告租赁第三人房屋已经很多年了，每年4月30日前交付下一年的租金，每年租金50000元。2015年在原告要购买第三人房屋前，第三人找到被告夫妇两人，告知有人要买房你们是否想买，他们说要买也不能超过800000元，而且要分期付款，第三人没同意，就把房屋以1000000元的价格卖给了原告；3.2016年4月末，第三人通知被告夫妇在4月30日将房屋腾出，但被告在电脑上看一份有第三人签名的租赁合同，并说租赁合同到2018年4月30日到期。这份合同是2016年春节后，被告李忠臣妻子拿着起草好的合同找到第三人说为了少交税，把房屋租金写成每年20000元，当时合同写的租期是2015年4月30日至2016年4月30日，第三人就签字了。但没想到被告将原来的2016年的“6”改成了“8”，并以此作为不倒房的证据，这份合同经过被告的涂改是无效的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据2、房屋买卖协议书一份、交纳购房款收据一份、房屋所有权证两本（佳房权证向字第2015010592号、佳房权证向字第2015010595号）、房屋登记费收据一张、非房屋转让手续费收据两张、土地商服票据一张、维修基金专用票据两张、税费收缴书四张、增值税普通发票一张，经庭审质证，被告对该组证据的真实性无法判断，购房协议不是本次购房的协议与契税价格不符，该房屋始终还在被告承租期内，并且被告还在使用，原告与第三人的行为剥夺了被告优先购买权，原告陈述1000000元购房款是不属实的，应以房屋产权档案中的750000元为准。本院经审查认为，该组证据系原告从第三人处购买房屋并办理房屋过户登记的相关手续，具有真实性，故予以确认。3、刘兴华证明材料一份、房屋限期搬出通知书一份、照片复印件一张，经庭审质证，被告对照片真实性有异议，称从未收到过房屋限期搬出通知书，通知书假设真实也不应该在原告处，应该在第三人处，刘兴华是本案第三人，证言不应作为证据使用。本院经审查认为，刘兴华系案件当事人，其证言材料不能作为证据使用，照片系复印件不具有证明力，原告未提供其他相关证据证实被告收到了房屋限期搬出通知书，故对该组证据不予确认。4、佳木斯市价格认证中心作出的佳价认民认字（2017）001号价格认定结论书、价格认证费票据各一份，经庭审质证，被告有异议，认为租金损失应以被告与第三人签订的租赁合同为准，鉴定中心作出的价格过高，被告与第三人存在长期租赁合同，租金应当打折。本院经审查，对该证据予以确认。对被告提供的证据：1.租房协议一份,经庭审质证，原告有异议，认为该租房协议是虚假的，经鉴定协议终止日期“2018”系后涂改，终止日期应为2016年，被告出示该组证据不具有真实性，年租金20000元，不符合客观常理，被告陈述该协议并非李忠臣在场签署，系被告妻子宋艳玲拿着已经写好的协议找刘兴华签字，即合同签字双方并没有在场对协议内容予以确认，中间具有他人代签的环节，不足以证明该合同具有法律效力。第三人称争议房屋租赁给被告很多年了，以前没有签订书面的协议，每年租金都是50000元，2015年被告妻子找到第三人，称要少交税，要签订书面协议，就将本来是50000元的租金写成了20000元，手写的租赁时间是2015年5月1日至2016年4月30日，经司法鉴定确认被告经协议中的“6”改成“8”，协议是变造的。本院经审查认为，经鉴定该协议“2018年”中的“8”系由“6”涂改的，协议不具有真实性，故不予确认。2、2009年5月8日租房协议书一份，经庭审质证，原告认为该证据系被告与第三人之间签订的协议，是否是本人所签与原告无关。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，故不予确认。3、宋艳丽与李概签订租房协议书一份，经庭审质证，原告对该证据的真实性、证明问题均有异议，该协议无法确认是李概所签，没有交纳房屋租金的票据予以佐证，李概也未出庭证实，该房屋面积合同中没有约定，据了解，该房屋系涉案房屋对面，其面积并没有涉案房屋面积大，笔涉案房屋小40多平方米，房屋租金价格为40000元，由此可以证明被告与第三人签订的20000元的租金价格的租赁合同不具有真实性，该合同系于本案争议房屋不具有其他关联性。第三人对该证据的真实性有异议，该证据与本案没有关联性。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，故不予确认。4、证人李鹏云出庭作证、证人鲍延才出庭作证，经庭审质证，原告对证人证言有异议，两位证人均与被告是同学关系，存在利害关系，且证言相互矛盾，李鹏云当庭证实没有帮助过鲍延才安装暖气片，也没有去帮助将暖气片抬上楼，而鲍延才证实过后暖气片系李鹏云帮助安装的，李鹏云陈述是送到楼下，两位证人证实是被告妻子宋艳玲与老板签订的合同，而事实上宋艳玲没有在合同上签字。第三人认为证人证言虚构的。本院经审查认为，证人证言与本案无关联性，故不予确认。对第三人提供的证据：1、黑龙江民强司法鉴定中心司法鉴定意见书一份、鉴定费票据一张，被告对该证据有异议，鉴定程序有异议，在法庭三方约定鉴定时共同到场，鉴定时被告未接到通知，鉴定机构应该三方共同选取，选择鉴定机构未通知被告。本院经审查认为，该鉴定系法院依法委托，并履行了通知义务，鉴定程序合法，内容真实有效，故对该组证据予以确认。。
本院经审理查明事实如下：2015年6月16日，原告与第三人签订房屋买卖协议书，第三人将其所有的位于佳木斯市向阳区全乐社区，建筑面积81.83平方米的一楼门市（产权证号：佳房权证向字第2015010592号）及建筑面积62.59平方米的二楼住宅（产权证号：佳房权证向字第2015010595号）出售给原告。双方约定：房屋交易价格1000000元，原告支付购房款后，第三人应于2016年4月30日将房屋交付原告。2015年6月18日，原告与第三人办理了房屋产权变更登记。2015年7月4日，原告将购房款1000000元支付给第三人，第三人给原告出具收条。该房屋现仍由被告占有。
另查明，2015年4月30日，第三人与被告签订租房协议，将本案争议房屋出租给被告，租期自2015年5月1日起至2016年4月30日止。

本院认为，公民的合法权益受法律保护，原告作为争议房屋的权利人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告虽与第三人签订了租房协议，但该协议约定的租赁期限已届满，被告应将争议房屋腾出。被告提出租房协议中约定租期2018年4月30日届满，经鉴定，该租房协议中租期“2018年”中的阿拉伯数字“8”是由“6”涂改形成，故该协议存在变造，不具有合法性，故对被告的抗辩主张不予采信。被告辩称第三人出售房屋时未履行通知义务，侵犯了其优先购买权，根据相关法律规定“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持”，原告从第三人处购买房屋并已经办理了房屋登记手续，故对被告的抗辩主张不予支持。被告无理占据系争房屋，应当支付房屋使用费，原告要求被告支付逾期倒出房屋的租金损失符合法律规定，应予支持。经佳木斯市价格认证中心认定，争议房屋2016年5月1日至2017年3月，共11个月租赁价格为47850元，故在此期间被告应支付原告房屋租金损失47850元，2017年4月起至房屋倒出之日止的租金损失，按相同地段同类房屋现行评估价格计算。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

一、被告李忠臣于判决生效后10日内，将位于佳木斯市向阳区全乐社区，建筑面积81.83平方米的一楼门市（产权证号：佳房权证向字第2015010592号）及建筑面积62.59平方米的二楼住宅（产权证号：佳房权证向字第2015010595号）倒出返还给原告刘淑艳；
二、被告李忠臣支付原告刘淑艳2016年5月1日至2017年3月的房屋租金损失47850元，2017年4月起至房屋倒出之日止的租金损失，按相同地段同类房屋现行评估价格计算，此款于判决生效后10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元、价格认证费5000元、鉴定费及鉴定实际支出费用4802元，由被告李忠臣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审　判　长　　刁望云 人民陪审员　　孙　宏 人民陪审员　　柳秋月

书记员：宋健