刘某与廊坊市祥泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告刘某。
委托代理人姬国利、魏文曼，河北凌翔律师事务所律师。
被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司，住所地廊坊市安次区光明西道115号。
法定代表人李春旺。
委托代理人赵正达，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人王馨仝，北京市盈科律师事务所律师。

原告刘某诉被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人魏文曼，被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司的委托代理人赵正达、王馨仝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2013年4月1日，原告与被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司签订《房屋订购协议》两份，约定由原告购买被告开发的臻丽家园项目3号楼2单元701、802、902、1002、1102、1202、1805、2003、2103、2203、2303、2305号共计12套房屋，其中701、802、902、1002、1102、1202号建筑面积合计530.77平米，单价2826／平米，合计价款150万元；1805、2003、2103、2203、2303、2305号房屋建筑面积为564.74平米，单价为2656元／平米，合计价款为150万元。合同签订当日，原告给付被告房款300万元整，被告向原告出具了收据。
另查明，双方签订的房屋订购协议中第三条约定：被告最迟在2015年5月1日，将上述房屋交付给原告，否则原告有权退房，原告退房的，被告向原告支付的100万元违约金，由于政府及相关职能部门行为或不可抗力因素导致被告逾期交房的则被告免责。协议签订后原告不得私自将上述房屋转卖他人，否则被告有权收回该房屋。合同签订时，原告对本项目表示了解和认同，不得因此主张相关权利。原告应当在被告通知之日起十日内与被告签订《商品房买卖合同》，否则视同原告自动放弃上述订购房屋，被告有权另行处理。第五条约定：上述房屋面积为暂定面积，如有误差以《商品房买卖合同》约定面积为准，按约定的单价多退少补，有关该房屋的配套费用按相关政策在交房同时由原告另行缴纳，被告代收代缴，如该房屋配备地下室的则按建筑面积计算，单价与开盘时的市场售价为准，在签署《商品房买卖合同》的同时由被告一并交付给原告。
另查明，协议签订时，被告未取得商品房预售许可证，协议签订后，双方未签订正式《商品房买卖合同》。
庭审中，被告代理人对原告主张的事实及提交的房屋订购协议两份、收据两份，称需与当事人核实，但均未在本庭指定时间内予以说明。
上述事实有原告提交的原、被告签订的房屋订购协议、收款收据及庭审材料可证。

本院认为，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，被告在明知其开发的臻丽家园项目未取得商品房销售许可证的情况下，仍向原告出卖该项目3号楼2单元701、802、902、1002、1102、1202、1805、2003、2103、2203、2303、2305号共计12套房屋，并收取了300万元房款，违反了法律禁止性规定，该合同无效。被告在缔约过程中有过错，对原告要求被告返还房款300万元并从2013年4月1日至判决生效之日止按同期人民银行贷款基准利率计算的利息损失的诉讼请求本院予以支持。被告对原告主张事实及提交证据在指定时间内未发表意见，且就本案未提交任何证据，系其对自身诉讼权利的自由处分，应承担相应的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十二条之规定，判决如下：

一、原告刘某与被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司签订的关于购买臻丽家园项目房屋的《房屋订购协议》无效；
二、被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某房款300万元元并支付该房款自2013年4月1日至本判决生效之日按照同期人民银行贷款基准利率计算的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，由被告廊坊市祥泰房地产开发有限公司承担。（此款原告已预交，执行时一并给付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判长　　任增军 审判员　　许朝敬 审判员　　于丙浩

书记员：纪京