刘某与固安县金海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，籍贯：河北省保定市满城区，现住：北京市海淀区。委托代理人：顾倩，北京睿乾律师事务所律师。被告：固安县金海房地产开发有限公司。住所地：河北省廊坊市固安县牛驼镇牛驼四村。法定代表人：裴志国，总经理。统一社会信用代码：xxxx。委托代理人：赵俊明，该公司法务。

原告刘某向本院提出诉讼请求：1、求法院判令被告向原告支付违约金177305.27元人民币（人民币大写壹拾柒万柒仟叁佰零伍元贰角柒分）；2、请求法院判令被告向原告赔偿由此产生的损失7万元人民币（人民币大写柒万圆整）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月7日，原告与被告就河北省固安县太阳公园二期第0010座01单元11层1104号房产签订《商品房买卖合同》，编号：GF-2000-0171，合同约定建筑面积为104.06平方米。合同签订后，原告依据合同履行了付款义务。2018年5月17日，原告收到被告出具的收房通知书，发现面积误差达到了9.19平方米，由此给原告造成了严重损失。按照合同的约定，面积误差比超过3%部分的房价款被告应双倍返还原告，原告多次与被告协商未果，特向贵院提起诉讼，恳请贵院维护原告合法权益。被告固安县金海房地产开发有限公司辩称，涉及原告的房屋产权登记面积比双方签订的合同约定面积有相应的减少，这一事实我司认可。造成面积减少的原因是原告所在小区规划的变更，这属于政府行为，是不可抗力，根据相关法律规定，我司不承担相应的法律责任，更不承担原告主张的相关损失赔偿。经审理查明，2016年4月7日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告为买受人，被告为出卖人，原告以每平方米11606.73元的单价购买被告开发建设的位于金海太阳公园住宅小区二期第0010幢01单元11层1104号的房屋，该商品房【合同约定】建筑面积共104.06平方米，总金额1207796元，付款方式为交首付款367796元，按揭贷款840000元。合同同时约定房屋产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积误差，双方不解除合同的，应当签补充协议。合同签订后，原告如约向被告全额支付了购房款1207796元并履行了其他合同义务。2018年5月5日，被告向原告邮寄了入住通知书及《太阳公园二期收房费用明细》等手续，原告于2018年5月17日收到，该明细中记载原告购买的上述房屋合同面积104.06平方米、办证面积为94.87平方米，面积误差为9.19平方米等内容。因房屋面积误差的房价款及有关损失等问题，原、被告双方协商未果成讼。另查明，被告因美化城市景观按政府要求将道路扩宽，因天际线等问题将原设计楼层降低，造成实际建筑面积比与原告签订的合同约定面积减少，为此被告开发建设的固安县金海太阳公园小区二期重新进行了规划调整，获得了相关行政部门的审批，被告在该小区内进行了该规划调整的变更公示，原告对此未提出异议。另据被告向本院提交的资料显示，被告开发建设的位于金海太阳公园住宅小区二期第0010幢、第0011幢、第0014幢部分楼房按政府要求重新调整规划后的商品房约定房屋产权登记面积小于合同登记面积（面积误差比绝对值超出3%），共涉及140名购房户，被告已将其中87名购房户的面积差额款按照减少平米数和当时购买单价据实结算返还完毕，还有9名购房户也按上述标准已达成返款协议，另14名购房户正在协商之中，剩余30名购房户到本院提起诉讼。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》一份、收据两份、入住通知书及入住手册各一份、太阳公园二期收房费用明细一份；被告向本院申请调取的2015年12月18日的申请一份、建设项目规划变更公示图一份、金海太阳公园住宅小区二期建筑面积明细表一份、太阳公园（二期）规划设计图两张等证据材料在案佐证。
原告刘某与被告固安县金海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人顾倩、被告固安县金海房地产开发有限公司的委托代理人赵俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告双方系商品房预售合同法律关系，所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，在履行合同过程中，违反合同约定应当承担违约责任，在从事民事活动过程中，应当遵循公平原则，合理确定各自的权利和义务。原、被告在合同中约定的房屋面积为104.06平方米，实际办证登记面积为94.87平方米，与合同约定的面积差为9.19平方米。被告主张造成房屋面积减少的原因是因按政府要求，美化城市景观，维护公共利益，对住宅小区的规划设计进行了变更调整，虽未提供政府要求变更规划设计减少房屋面积的证据，但被告所建设的房屋面积减少，势必造成其开发利益减损，其主张商品房面积减少的原因符合行业惯例，更加客观真实，本院应予采信。同时被告亦将变更后的情况在小区内进行了公示，该公示应视为对原告的通知，且在公示后原告未提出异议，亦应视为原告对规划变更的认可。原告主张不知晓其所购买的楼房变更了规划且变更规划公示早于与被告签订合同日期，因变更规划设计有相应的政府审批流程，变更规划日期早于合同签订日期符合常理。另，被告开发建设的位于金海太阳公园住宅小区二期第0010幢、第0011幢、第0014幢楼房商品房约定房屋产权登记面积小于合同登记面积（面积误差比绝对值超出3%），共涉及140名购房户，已有87名购房户的面积差额款返还完毕（按照减少平米数和当时购买单价据实结算）,9名购房户已达成返款协议，另14名购房户正在协商之中，亦能显示大多数购房户对变更规划公示的知晓。综上，原告购买的房屋面积的减少并非被告主观故意造成，系被告不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，被告应免除房屋面积误差超出3%部分双倍返还责任，故对原告提出要求法院判令被告向原告支付违约金177305.27元人民币（即对房屋面积误差超出3%部分双倍返还）的诉求及请求法院判令被告向原告赔偿由此产生的损失70000元人民币的诉求，本院不予支持。被告应返还原告购房款106665.85元（11606.73元×9.19平方米）并应按中国人民银行同期同类存款利率支付利息，从原告实际向被告缴纳购房款之日即2016年4月7日（开具交纳购房首付款收据之日）起至被告实际履行之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条的规定，判决如下：

一、被告固安县金海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内一次性返还原告刘某购房款106665.85元并按中国人民银行同期同类存款利率支付利息，利息计算从2016年4月7日（开具交纳购房首付款之日）起至被告实际履行之日止。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2505元，由原告刘某负担1427元，由被告固安县金海房地产开发有限公司负担1078元。限于本判决发生法律效力后五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。

审判员　李　珉

书记员：刘艳桥