刘某某与湖北联投碧某某投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，委托代理人：夏和平，湖北民福律师事务所律师，特别授权。被告：湖北联投碧某某投资有限公司，地址：鄂州市梧桐湖新区管委会办公室。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：王慧婷，湖北易圣律师事务所律师，特别授权。委托代理人：戴懋浩，湖北易圣律师事务所律师，特别授权。

原告刘某某诉被告湖北联投碧某某投资有限公司(以下简称碧某某公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告刘某某及委托代理人夏和平，被告碧某某公司的委托代理人王慧婷、戴懋浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告碧某某公司对其出售给原告刘某某的碧某某假日半岛月畔湾28栋2号（面积128.27m2）的商品住房室内装饰装修不合格部分进行修复，并保证修复达到合格标准；二、请求法院判令被告碧某某公司支付逾期交房的违约金68108.20元（以已付购房款932989.00元为本数，按日万分之二的标准计算，从应交付房屋的时间2016年6月20日开始计算，暂时计至2017年6月20日，共12个月，以后违约金另行计算至房屋交付之日止）；三、请求法院判令被告碧某某公司承担从2016年7月1日起至2016年11月20日起的物业管理费1924.05元（房屋面积128.27m2，每平方每月物业服务费3元��2016年11月20日如未交房，则物业管理费应计至交房之日止）；四、请求法院判令被告碧某某公司承担本案的全部诉讼费用和司法鉴定费用。事实与理由：2014年9月10日，原告与被告签署了一份《商品房屋买卖合同》（预售）、《补充协议》等一系列的书面文书。根据原、被告签署的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》的约定，原告以932898.00元的价格，购买被告开发建设的位于湖北省梧桐湖新区××假日半岛××（面积128.27ｍ2）的双拼住宅一套。双方约定的交房时间为2016年6月20日。如延期交房，被告应按已收购房款金额的日万分之二的标准，向原告支付延期交付房屋的违约金（其他权利、义务关系见上述合同及补充协议）。上述合同双方签署生效后，原告于2014年11月2日向被告支付购房款382989.00元，于2015年6月30日向被告支付购房款550000.00元。通过这两���支付，原告向被告交清了全部购房款932989.00元。2016年6月15日，被告向原告送达《期楼收楼通知书》，要求原告于2016年6月20日，接收被告交付的上述商品房，从2016年7月1日计交物业管理费。2016年6月20日，被告向原告交房，在验收过程中，双方签字制作了《碧某某交楼验房记录表》，从双方验收的情况看，被告交付的房屋装饰、装修方面存在严重的质量问题，原告拒绝了被告的交付，要求被告重新修复再履行交付手续。从2016年6月20日至今，被告都没有向原告交付房屋。为房屋的装饰装修不合格的返修问题，原告多次向被告提出要求，被告对原告的合理要求置之不理；原告也多次向鄂州市梁子湖区住建局投诉，鄂州市梁子湖区住建局工作人员对原告的投诉已下达整改通知书，但至今被告没有任何行动。被迫无奈，原告遂诉诸法律。原告认为，原告与被告依约签署的上述《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，应受法律保护。原告依约履行了全部合同义务，而被告却不依约向原告交付房屋，而且房屋装饰装修部分存在严重的质量问题，被告应承担相应的违约责任。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定和双方签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定，原告特诉至贵院，请求贵院判如所请。被告碧某某公司辩称，一、2014年9月10日，原告与被告签订合同。合同约定，房屋交付时间为2016年6月20日前。2016年6月20日，原告以装饰、装修存在问题拒绝交房。后被告将原告提出的相关质量问题都予以解决，并邮寄告知原告，但原告人拒绝办理交楼手续��二、原告的诉请不能成立。（一）、被告开发的房屋符合交房条件，《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条也有类似规定。被告已取得开发项目竣工验收报告，因此符合交房条件。另《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第四条第一款约定：该商品房交付时应当符合的条件为：被告已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案的所需的全部文件。原告自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。被告在约定的交房时间已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案的所需的全部文件，并在2016年11月23日被告就已取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书���，符合商品房交付条件；(二)、因原告逾期交纳房款，违约在先，根据合同约定，被告的交房期限也应顺延。《商品房买卖合同》附件四约定原告应于2014年10月10日前付清购房总价款，但原告直至2015年6月29日才交清，逾期262天。补充协议第四条约定，若买受人有任何违约行为，出卖人可以据实予以延期交付。因此，被告的交房期限可以顺延262天；（三）、原告所提房屋问题并非房屋主体质量问题，或因质量问题严重影响正常居住，不构成拒绝接收房屋的条件。《商品房买卖合同》附件十一第四条第五款约定原告查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的严重质量问题的，被告应负责修复，修复后方可交付该商品房给原告。被告应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。原告查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其它问题的，原告有权要求保修，被告应负责保修，并承担保修费用。原告因此拒绝收楼的，不视为被告逾期交楼。本案中，原告所提质量问题，均属工程保修范围，不属于房屋主体质量问题或因质量问题严重影响正常居住情形。且在原告起诉前，被告均以维修完毕。另根据《商品房买卖合同司法解释》第十二条、第十三条的规定，只有在房屋主体结构质量经核减确属不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失，因此，原告无权以房屋质量问题为由拒绝接收房屋。综上所述，被告房屋已具备交付条件，不存在逾期交房的事实，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。原告刘某某为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、居民身份证、工商登记基本信息。拟证明原、被告的主体资格。证据二、《商品房买卖合同》、《补充协议》。拟证明原告和被告之间的买卖合同关系和双方权利义务关系；证据三、销售不动产统一网络发票。拟证明原告于2014年10月2日和2015年6月30日分两次付清了全部购房款932989.00元，履行了自己的全部合同义务。证据四、《业主预验房查验体验活动意见反馈记录表》、《期楼收楼通知书》、《碧某某交楼验房记录表》。拟证明被告交付给原告的房屋由于质量不合格，原告没有接收，被告不交付房屋行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。证据五、被告碧某某公司样品房图片。拟证明碧某某公司在促销广告中所载明的其销售的商品房所应达到装修质量要求。证据六、原告刘某某对自己购买的商品房拍摄的室内装修图片。拟证���被告碧某某公司销售给原告刘某某的房屋装修不合格，没有达到双方签订的《商品房买卖合同》中的质量要求，并承担返修责任和预期交房的违约责任。证据七、被告的销售顾问刘珊聊天记录。拟证明被告答应免除三年物业管理费。被告投碧某某公司为支持其抗辩理由，向本院提供了如下证据：证据一、公司企业法人营业执照复印件、法定代表人身份证明原件。拟证明被告诉讼主体资格。证据二、商品房买卖合同合同、补充协议及买卖合同重要事项告知书。拟证明2014年9月10日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同对房屋价款、付款时间及方式、逾期付款的违约责任，以及交房时间、交房条件等方面进行了明确的约定。证据三、催促收楼通知书及邮寄凭证。拟证明因原告未按合同约定时间接受房屋，被告2016年6月15日发函通知其尽快办理房屋交接手续。证据四、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、受电工程竣工检验意见通知单、供水工程竣工报告、天然气管网建设工程交接单及鄂州华隆燃气有限公司关于天然气入户安装工作联系函。拟证明被告房屋符合法定和合同约定交付条件。证据五、碧某某交楼记录表、质检站整改通知书、现场整改方案及照片。拟证明被告根据原告提出的房屋瑕疵问题，都作了相应的修复，现已修复完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，被告对原告提供证据四、证据五、证据六、证据七有异议，认为房屋装修不合格，没有第三方进行鉴定，原告没有接收房屋，违反了双方合同约定，由被告承担逾期交房的违约责任无事实法律依据；被告提供样板间仅供购房者参考，其装修应按合同确定；公司销售刘珊承诺免除原告三年物业管理费超越公司授权，是个人行为。原告对被告提供证据四、证据五有异议，认为被告装修不合格，被告至今未交房。本院认为，原告交付房屋质量是否合格，应由有关部门进行鉴定提出意见，但原告未依法行使权利向法庭申请鉴定。原告向梁子湖区住房建设管理局投诉后，该局向被告送达建筑工程质量整改通知书，不是装修质量不合格通知书，且被告也进行了整改。根据有关法律规定，商品房交付条件是取得商品房竣工验收备案证明书。被告已取得商品房竣工验收备案证明书，符合交付条件，原告以被告装修不合格，严重影响正常居住使用，拒绝接受房屋，要求被告承担违约责任，无事实法律依据，本院对原告证据四不予采信，对被告证据四予以采信、证据五予以部分采纳。被告碧某某公司样品房图片的销售广告和宣传资料，无具体说明和允若，对原告与被告合同订立及房屋价格无重大影响，该样品房图片的销售广告和宣传资料为要约邀约。故对原告证据六，本院不予采纳。被告的销售人员没有征得物业公司同意，无权承诺免交物业管理费，事后物业公司也没有对行为进行追认，对原告证据七，本院亦不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，原告与被告签署了一份《商品房屋买卖合同》（预售）及合同附件一至十一，约定购买被告开发建设的位于湖北省梧桐湖新区××假日半岛××号的双拼住宅一套，建筑面积128.27m2，总价款932898.00元。合同第九条：“商品房交付条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告��”第十一条：“（一）、出卖人应当在2016年6月20日前向买受人交付该商品房；（三）、查验房屋。1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起X日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。3、查验商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按时交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交房”。第十六条:“商品房质量。（二）、其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1、及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。2、经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，除本合同附件十一《补充协议》书第四条约定外，买受人不要求出卖人给予其他任何赔偿。”合同附件四：“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：（2）、买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的41.05%给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）、买受人必须在2014年10月10日前，付该商品房总价款的58.95%（银行按揭款项）给出卖人。”合同附件六：“关于装饰装修及相关设备标准的约定：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。”《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》：“第四条：关于该商品房交付条件与交接手续。1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。5、买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。”2016年6月15日被告发函通知原告办理房屋交接手续。同年7月24日通过申通快递向原告邮寄收楼通知书。2016年7月、8月原告多次查验房屋，对房屋装修存在的诸多质量问题提出异议，并由原告登记造册交给碧某某公司。2016年9月9日，2016年11月23日，梁子湖区住房建设管理局向被告送达了建筑工程质量整改通知书，被告对原告房屋进行了维修。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，双方签订合同合法有效。原告依约支付全部房款，被告应按合同约定交付房屋。原告是否有权主张被告交付的房屋存在装修质量问题而在约定的交房时间拒绝接收房屋，被告是否应当承担逾期交房的违约责任，是原、被告双方争议焦点。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”;第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本院认为，依上述规定，如果房屋主体结构质量不合格，或者房屋其他质量问题严重影响正常居住使用的，买受人才可作为拒绝接受的理由。本案原告房屋存在一般质量问题，不影响房屋基本使用功能，其不能作为拒绝收房的正当理由，而应当在收房后通过出卖人的物之瑕疵担保责任进行起诉，如主张履行具体修复义务及赔偿因修复问题所产生的实际损失等。本案所涉房屋在原告查验时确实存在一些装修质量瑕疵，但根据原、被告提交的证据，不能得出涉案房屋在约定的交付时间存在不适宜居住的严重质量问题的结论，同时按照合同附件十一补充协议书第四条中“关于该商品房交付条件与交接手续。1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。……5、买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一……的约定”，原告也没有陈述并举证证明房屋的装饰、装修哪些方面与合同附件六约定的装修工程的交付标准不相符合，而其诉讼请求为对房屋室内装饰装修不合格部分进行修复，并保证修复达到合格标准，该诉讼请求不具体，不符��《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项规定，对原告此项诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。关于原告主张被告承担逾期违约责任的问题。根据相关法律法规规定商品房交付条件是验收合格，即取得《商品房竣工验收备案证明书》，被告已取得建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，并向原告邮寄了收楼通知书，即使原告没有收到通知，按照合同约定，原告也应当依约定的交房时间到被告处接受房屋，况且原告已经查验房屋，原告以一般房屋质量瑕疵为由拒绝收房，不符合合同约定和法律的规定，故原告要求被告承担逾期违约责任，本院不予支持。关于原告要求被告承担物业管理费的问题。因物业管理费由广东碧某某物业有限公司鄂州分公司收取，被告的销售人员无权承诺免交物业管理费，原告缴纳物业管理费与广东碧某某物业有限公司鄂州分公司是另一种法律关系，应另案处理。原告要求被告承担物业管理费，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，原告主张的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告刘某某的诉讼请求。本案受理费547元，由原告刘某某负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按��不服一审判决部分的上诉请求预交。上诉期满后的次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。