刘永庆、田某某等与弘某集团上海房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘永庆，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　原告：田某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　原告：刘奕，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　以上三原告共同委托诉讼代理人：昝箖，上海澜亭律师事务所律师。
　　被告：弘某集团上海房地产有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：朱世箴，执行董事。
　　委托诉讼代理人：顾刘悦，上海信和安律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱宁，上海信和安律师事务所律师。
　　原告刘永庆、田某某、刘奕与被告弘某集团上海房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年7月23日公开开庭进行了审理，原告刘永庆、刘奕及原告刘永庆、田某某、刘奕的共同委托诉讼代理人昝箖、被告委托诉讼代理人顾刘悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　刘永庆、田某某、刘奕向本院提出诉讼请求：弘某集团上海房地产有限公司向刘永庆、田某某、刘奕支付逾期交房违约金，以总房价人民币(以下币种均为人民币)1,751,138元为基数,按每日万分之五为标准,自2017年10月1日起至2019年1月13日止共计410,641元。事实与理由：2016年9月24日，刘永庆、田某某、刘奕与弘某集团上海房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》,约定弘某集团上海房地产有限公司向刘永庆、田某某、刘奕预售上海市青浦区朱家角镇课植园路339弄《尚都里休闲广场》3号3层319室房屋(以下简称系争房屋)。总价为1,751,138元,交房日期为2017年9月30日,弘某集团上海房地产有限公司于2019年1月13日才交付房屋，但未按照合同约定支付违约金，故诉至本院。
　　弘某集团上海房地产有限公司辩称，不同意刘永庆、田某某、刘奕诉请，弘某集团上海房地产有限公司虽然存在工期延误，影响交房，但是弘某集团上海房地产有限公司并没有过错，是因为政府原因导致的，根据《上海市商品房预售合同》补充条款第三十条第二款约定，为不可抗力，不应当承担违约责任。即使法院认定弘某集团上海房地产有限公司应当承担违约责任，亦不应当按照刘永庆、田某某、刘奕主张的《上海市商品房预售合同》主文中约定的日万分之五标准，应当按照补充协议约定的月千分之一的标准，因为在补充条款与合同主文不一致时，应以补充条款为准。补充协议约定刘永庆、田某某、刘奕对弘某集团上海房地产有限公司的交房有三个月的交付宽限期，故违约金起算日期应当自2018年1月1日开始。系争房屋已经于2019年1月13日交房，故违约金应当计算到2019年1月13日。
　　本院认定事实如下：
　　2016年9月24日，刘永庆、田某某、刘奕(乙方)与弘某集团上海房地产有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买系争房屋。第三条约定，乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币24,317.99元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,751,138元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《建设工程竣工验收备案证书》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺乙方办理完房屋交付手续后的180天内,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2017年09月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天,乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、见补充条款。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜,双方应通过订立变更协议进行约定。
　　补充条款一内容，第七条约定，补充/修改本合同正文第十一条、第十二条、第十五条：2、甲乙双方商定：甲方取得《竣工验收备案证书》后即符合了房屋交付条件。该房屋竣工验收备案完工后,乙方收到甲方根据合同约定向乙方发出的书面《交房通知书》时,乙方于该《交房通知书》中载明的日期与甲方结清房款,签署进户单,乙方凭进户单通知书与物业公司办理该房屋的物业管理相关手续,领取该房屋钥匙,自该日起房屋的相关风险转移由乙方承担。若乙方在本合同约定的交房日期尚未收到甲方的交房通知书,则乙方应主动至甲方处办理交房手续。在房屋交付过程中发生或发现下列情形的,不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续,在此情况下不构成甲方延期交房,但甲方应在房屋交付后按合同约定承担相应弥补工作,履行保修责任：1)质量问题(主体结构不合格除外);2)装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准。3、除本合同另有约定外,若乙方因本条第2款的情形或其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续,则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同正文第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋交接手续的,视为双方已完成该房屋交接手续,甲方对房屋的交付责任已履行完毕且该房屋符合合同约定的条件,验收合格;同时,该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日起转移由乙方承担,该房屋的保修期也从该日起算。4、乙方应对自己提供的联络信息真实性、准确性以及及时更新性负责。若因乙方联系地址、方式变更、信件遗失或其他原因,导致乙方在本合同约定的房屋交付日前未收到甲方交房的书面通知时,乙方应主动与甲方(售楼处)联系,以合同第十一条约定的交付期限的最后1天为交付时间,以该房屋所在地为交付地点。乙方应在该日期和地点与甲方办理该房屋的交接手续。5、除前文所述例外情形,合同第十一条约定的交付期限届满时该房屋未达交付条件、标准的,乙方同意给予甲方三个月的交付宽限期,宽限期内乙方不追究甲方任何的违约责任;在交付宽限期满后若因甲方原因仍然无法交付该房屋的,甲方应当按照乙方已付房价款为基数,按照每月千分之一的标准,向乙方支付逾期交房违约金,直至甲方交付房屋为止或乙方依约解除本合同为止;甲方逾期交房超过120天的,乙方有权单方面解除本合同,甲方在退还乙方已付的购房款时不再计息,按前述约定给予乙方每月千分之一的逾期交房违约金,甲方不再另行补偿乙方其他损失。若乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的宽限期届满之次日起至实际交付之日止,甲方按月向乙方支付已收房款的千分之一作为违约金。无论乙方是否解约,甲方因交房迟延所付逾期交房违约金总额不超过乙方已付房价款的百分之一。6、乙方理解并同意,部分需待物业小区整体完工后方可交付的水、电、煤气、通讯、道路、绿化等配套设施、公共设施等以及其他非甲方所能控制的市政配套设施未能在交付该房屋时完成的,不视为甲方违反合同约定的交付条件。第三十条约定，不可抗力：1、如发生不可抗力,以致本合同任何一方不能履行或延迟履行本合同,受影响的一方应在发生不可抗力后尽快通知对方,并应在其后的30日内提供该不可抗力事件对本合同影响程度的报告及由有关机构出具的书面证明,然后按不可抗力影响的程度由双方商定是否终止本合同,或免除或部分免除或延迟履行受不可抗力影响的部分责任,或以变更形式履行本合同。对于受不可抗力所造成的损失,任何一方无权提出赔偿请求。2、本合同所述“不可抗力”是指甲、乙双方在签署本合同时不能预见、对其后发生及后果不能避免或不能克服的事件,包括但不限于：(1)人力不可抗拒的火灾、台风、地震等自然灾害;(2)为配合政府的法规、规章、命令、通知等或受政府市政建设影响而引起的延误;(3)其他非甲方所能控制的因素。
　　刘永庆、田某某、刘奕向弘某集团上海房地产有限公司支付房款1,751,138元。
　　2017年5月9日，《关于开展商业办公项目清算整顿工作的意见》出台。2018年12月29日，弘某集团上海房地产有限公司取得尚都里休闲广场(北)竣工验收备案。2019年1月13日，弘某集团上海房地产有限公司将系争房屋交付给刘永庆、田某某、刘奕。
　　以上查明的事实，由以下证据证明：双方的陈述，刘永庆、田某某、刘奕提供的《上海市商品房预售合同》、收据及购房发票、钥匙接收单等，以及弘某集团上海房地产有限公司提供的《关于开展商业办公项目清算整顿工作的意见》、上海市不动产登记簿等证据予以佐证，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：
　　刘永庆、田某某、刘奕为证明弘某集团上海房地产有限公司逾期交房给其造成的损失，提供了系争房屋周边民宿在携程网上的出租价格为每平米每日11元。弘某集团上海房地产有限公司对此的真实不予认可，该价格并非权威机构发布，亦非同地段、非同类价格，且不同民宿的品质、经营方式、成本构成、季节、空置率等因素不确定的情况下，没有可比性和可参考性。刘永庆、田某某、刘奕对此亦未进一步提供证据予以证明，本院不予采信。
　　本院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人履行合同义务、行使合同权利均应遵守诚实、信用的基本民法原则。本案当事人的争议焦点在于：一、政府相关部门出具《关于开展商业办公项目清算整顿工作的意见》是否构成不可抗力？二、违约金的标准为《上海市商品房预售合同》主文中约定的日万分之五还是补充协议约定的月千分之一？三、违约金的起止日期？本院对争议焦点作如下评判：
　　关于第一项争议焦点：
　　弘某集团上海房地产有限公司认为依据《上海市商品房预售合同》中第三十条第二款的约定，政府出具的《关于开展商业办公项目清算整顿工作的意见》系构成不可抗力，故弘某集团上海房地产有限公司不应当承担违约责任。刘永庆、田某某、刘奕对此不予认可。本院认为，政府的上述政策，系政府行使其行政管理职权，弘某集团上海房地产有限公司并未进一步举证证明政府出具的政策对工程进度造成实质性阻碍且弘某集团上海房地产有限公司对此并无过错，故弘某集团上海房地产有限公司的上述意见，本院不予采信。弘某集团上海房地产有限公司未按照约定向刘永庆、田某某、刘奕交付系争房屋构成违约。
　　关于第二项争议焦点：
　　合同约定本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同正文第十二条明确约定，逾期交房超过180天，刘永庆、田某某、刘奕有权选择第贰种方案追究甲方违约责任，第二种方案的具体内容为“见补充条款”。针对合同正文第十二条，补充条款一第七条第五款约定“合同第十一条约定的交付期限届满时该房屋未达交付条件、标准的,乙方同意给予甲方三个月的交付宽限期,宽限期内乙方不追究甲方任何的违约责任;在交付宽限期满后若因甲方原因仍然无法交付该房屋的,甲方应当按照乙方已付房价款为基数,按照每月千分之一的标准,向乙方支付逾期交房违约金,直至甲方交付房屋为止或乙方依约解除本合同为止”。综上，违约金的标准应当以补充条款的约定为准。
　　刘永庆、田某某、刘奕以上述条款免除弘某集团上海房地产有限公司责任、限制刘永庆、田某某、刘奕权利，违反公平原则为由要求确认无效。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案所涉《上海市商品房预售合同》是弘某集团上海房地产有限公司提供的格式合同。上述条文均未免除弘某集团上海房地产有限公司的违约责任，故上述补充条款不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的等法定无效情形，其内容也未违反法律、行政法规禁止性规定，故上述补充条款有效。
　　关于第三项争议焦点：
　　补充协议约定，刘永庆、田某某、刘奕给予弘某集团上海房地产有限公司三个月的宽限期，故违约金的起算日期为2018年1月1日。按照补充条款约定的标准计算违约金，2018年1月1日起至2019年1月13日止的违约金金额为21,748元。刘永庆、田某某、刘奕虽提出上述标准低于实际损失，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：
　　弘某集团上海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘永庆、田某某、刘奕支付逾期交房违约金21,748元。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币7,459.60元，减半收取计3,729.80元，由刘永庆、田某某、刘奕负担3,483.64元，弘某集团上海房地产有限公司负担246.16元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：邸素琴

书记员：陈逸玮