刘永乐与金益新、金加进等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）刘永乐。
委托代理人杨晓林，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人（原审被告）金益新。
委托代理人肖舟，湖北自强律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）金加进。
被上诉人（原审被告）徐仙。
原审第三人孝南区广场街道城东社区居民委员会。住所地：湖北省孝感市槐荫大道197号。
法定代表人涂入堂，该居民委员会主任。
委托代理人熊四堂，该居民委员会工作人员。代理权限：一般代理。

上诉人刘永乐、金益新与被上诉人金加进、徐仙及原审第三人孝南区广场街道城东社区居民委员会（以下简称城东居委会）房屋租赁合同纠纷一案，湖北省孝感市孝南区人民法院于2011年11月9日作出（2011）孝南民初字第46号民事判决。刘永乐、金加进不服，向本院提出上诉，本院于2014年2月19日作出（2014）鄂孝感中民二终字第00004号民事裁定，发回湖北省孝感市孝南区人民法院重审。2015年5月18日，湖北省孝感市孝南区人民法院作出（2014）鄂孝南民初字第01551号民事判决。刘永乐、金益新不服该判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。2015年11月14日，本院在《人民法院报》向被上诉人金加进、徐仙公告送达了开庭传票，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人刘永乐的委托代理人杨晓林，上诉人金益新的委托代理人肖舟，城东居委会的委托代理人熊四堂到庭参加了诉讼。被上诉人金加进、徐仙经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理本案。
一审经审理查明：2006年5月18日，金加进（乙方）与城东居委会（原孝感市广场街城东村民委员会）（甲方）签订使用房产有偿协议一份，约定由其承租后者所属的城东宾馆一至五楼从事商业经营，租期一年，年租金65000元。后经双方协商，租期延长至2012年5月18日。2009年3月30日，双方签订同名协议一份，对房屋租金等事项进行了重新约定，约定房屋有偿使用费每年为115000元，并约定协议有效期为2012年5月18日至2014年5月17日。上述两份协议第七条均约定，乙方在使用房产期间，未经甲方许可，不得将房产及场地转让给第三者。后一协议另外注明，如甲方将房屋拆迁改建，乙方应无条件退出。2009年3月8日，金加进与徐仙签订店铺转让合同一份，约定将其承租的城东宾馆转租给徐仙使用，转让费为30万元。2009年4月18日，金益新（甲方）在合伙人金加进的授意下，以自己的名义与刘永乐（乙方）签订房屋转租合同一份，约定由其将所承租的城东宾馆二楼整层转租给刘永乐经营孝感市佳乐网吧，租期5年，自2009年4月18日至2014年4月18日，前三年每年租金为61800元，后两年每年租金为68000元。合同第一条约定，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。合同签订前，刘永乐于2009年3月31日向徐仙支付了第一年的租金61800元，徐仙向刘永乐出具了有自己签名并盖有城东宾馆印章的收据。合同签订后，刘永乐对所承租的房屋进行了装修。不久，刘永乐认为其在签订合同时并不知道相关房屋的所有权人为城东居委会，且城东居委会与金加进签订的合同中明确约定相关房屋不得转让，遂与金益新发生争执。在双方协商无果后，刘永乐于2010年10月21日诉至一审法院，诉讼请求为：一、请求确认刘永乐与金益新签订的房屋转租合同无效；二、判令金加进、金益新、徐仙赔偿其经济损失144509.43元；三、判令金加进、金益新、徐仙承担本案的诉讼费用。该案立案受理后，刘永乐申请对网吧装修损失进行评估，一审法院委托武汉市恒通资产评估事务所进行了评估，该所于2010年11月13日出具武恒通评报字（2010）第098号资产评估报告，评估鉴定结论为佳乐网吧装修损失为74676元。2011年2月28日，城东居委会以将对城东宾馆进行改造为由，通知租赁户于2011年4月15日前搬迁。刘永乐遂另行租赁房屋存放电脑，为此支付搬运费1800元、保管费4500元及房屋租金3600元，合计9900元。2011年3月20日，刘永乐申请将诉讼请求第一项变更为“判令刘永乐与金益新签订的房屋转租合同依法解除”。2011年下半年，城东宾馆被拆除改造。本案在一审重审过程中，刘永乐再次申请变更诉讼请求，将请求赔偿的经济损失增加为351676元。
一审法院认为：城东居委会将其所属的城东宾馆出租给金加进、金加进将其转租给徐仙、金益新经金加进的授权又与刘永乐签订房屋转租合同将其中二楼转租给刘永乐经营网吧、刘永乐向徐仙支付房屋租金的事实清楚，虽然城东居委会与金加进在使用房产有偿协议中明确约定未经其许可不得转租相关房屋，且金加进转租房屋时并未经过其同意，其依法可以解除相关合同，但并不影响金加进与徐仙以及金益新与刘永乐之间签订的房屋转租合同的效力。刘永乐与金益新签订的房屋转租合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应当被认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定，全面履行各自的义务。金加进、金益新在城东居委会将其所承租的城东宾馆拆除后，导致其与刘永乐签订的合同已实际不能继续履行，刘永乐依法可以要求解除合同，并要求其承担违约责任。徐仙明知自己转租了城东宾馆，仍许可金益新与刘永乐签订房屋转租合同，自己向刘永乐收取房屋租金，应视同其与金加进、金益新一起将相关房屋转租给了刘永乐。故对刘永乐要求解除房屋转租合同、判令金加进、金益新、徐仙共同赔偿其经济损失的诉讼请求，一审法院予以支持。经一审法院核实，刘永乐的损失有：网吧装修费74676元，电脑搬运、保管及存放费用9900元，合计84576元。据此，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除刘永乐与金加进、金益新、徐仙签订的房屋租赁合同；二、金加进、金益新、徐仙于判决生效后十日内赔偿刘永乐损失84576元；三、驳回刘永乐其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6575元，由金加进、金益新、徐仙负担1581元，刘永乐负担4994元。
二审经审理查明，一审查明的事实属实。
另查明，原一审案卷第102页记录，金加进当庭自认，“金加进与金益新为合伙关系，金益新占40%股份、金加进占60%股份”，“金益新与刘永乐签订房屋转租合同代表金加进与金益新两人”。城东居委会与金加进签订的案涉两份《使用房产有偿协议》经湖北省孝感市孝南人民法院于2011年8月29日作出的已发生法律效力的（2011）孝南民初字第1104号民事判决解除。再查明，刘永乐于2014年12月19日提出的书面变更诉讼请求申请，一审法院于2015年1月28日通过公告送达的方式向徐仙送达该变更诉讼请求申请书，于2015年3月18日通过直接送达的方式向金加进的委托代理人彭想平送达该变更诉讼请求申请书。
还查明，一审判决书所列“第三人孝感市孝南区广场街道城东社区居民委员会”应为“第三人孝南区广场街道城东社区居民委员会”。

本院认为，本案纠纷因城东居委会与金加进签订的《使用房产有偿协议》、金加进与徐仙签订的《店铺转让合同》及金益新与刘永乐签订的《房屋转租合同》的履行而引发，故应定性为房屋租赁合同纠纷。
本案二审争议的焦点问题为：1、案涉租赁合同的解除是否与金益新有关；本案中，金益新是否应当向刘永乐承担赔偿责任。2、刘永乐主张的电脑损失是否应计算到赔偿范围；上述电脑损失的范围应如何确定。3、一审审理程序是否合法。
本院认为，城东居委会与金加进先后签订了两份《使用房产有偿协议》，城东居委会将其所有的城东宾馆出租给金加进，其后金加进与徐仙签订《店铺转让合同》，金加进将城东宾馆整体转租给徐仙，并向徐仙收取租金。后金益新与刘永乐签订《房屋转租合同》，将城东宾馆二楼转租给刘永乐。虽然上述《房屋转租合同》上系金益新以自己名义与刘永乐签订，但在履行过程中，刘永乐实际向徐仙支付案涉城东宾馆二楼的房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，刘永乐与金加进、金益新、徐仙成立租赁合同关系。但因金加进与徐仙签订的《店铺转让合同》、金益新与刘永乐签订的《房屋转租合同》未经城东居委会同意，城东居委会与金加进签订的两份《使用房产有偿协议》经生效判决解除。由于城东居委会与金加进间的租赁合同解除，金加进、金益新丧失租赁权，案涉《房屋转租合同》的基础不复存在，刘永乐请求解除上述《房屋转租合同》依法应予支持。
关于焦点问题一，本院认为，虽然金益新上诉称，其受徐仙委托与刘永乐签订案涉房屋转租合同，法律后果应由徐仙承担，但金益新并未提交证据证明其以自己名义与刘永乐签订案涉转租合同是受徐仙委托，且原审一审案卷中金加进自认金加进与金益新为合伙关系、金益新与刘永乐签订案涉《房屋转租合同》代表金加进与金益新两人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，金益新应承担举证不能的不利后果，金益新为案涉《房屋转租合同》的当事人，案涉租赁合同的解除与金益新有关。因城东居委会在其与金加进、金益新租赁合同解除后将城东宾馆拆除，导致金益新、金加进、徐仙与刘永乐签订的案涉租赁合同实际不能继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十一条之规定，刘永乐要求解除合同，金益新应当承担赔偿损失的责任。
关于焦点问题二，本院认为，刘永乐主张处理电脑差价损失，虽然一审中刘永乐已提交购买电脑发票、《销售合同》及证人证言，但其提交的证据均系其单方提供，其处理电脑时的金额不能确定为案涉电脑的实际残值，刘永乐未提交有效证据证明电脑差价损失及电脑损失范围、亦未申请鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，刘永乐应承担举证不能的不利后果，刘永乐主张的电脑损失不应计算到赔偿范围。
关于焦点问题三，本院认为，金益新主张在本案发回重审后，刘永乐提交过变更诉讼请求申请书，该变更申请书未向徐仙和金加进送达，存在程序违法。经核查一审案卷，对于刘永乐于2014年12月19日提出的书面变更诉讼请求申请，一审法院已于2015年1月28日通过公告送达的方式向徐仙送达该变更诉讼请求申请书，于2015年3月18日通过直接送达的方式向金加进的委托代理人彭想平送达该变更诉讼请求申请书。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条第一款、第九十二条第一款的规定，一审法院已向金加进、徐仙合法送达变更诉讼请求申请书，一审审理程序合法。
综上，刘永乐与金益新的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理恰当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条第一款、第九十二条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费7308元，由上诉人刘永乐负担5394元，由上诉人金益新负担1914元。
本判决为终审判决。

审判长　刘　铮 审判员　汪书力 审判员　代绍娟

书记员：潘洁