刘某某与河北涞泽房地产开发有限公司、河北恒凯物业服务有限公司侵权责任纠纷一审民事判决书

原告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。
委托诉讼代理人：刘昀朋，河北省军区法律顾问处律师。
被告：河北涞泽房地产开发有限公司，住所地石家庄市栾城区裕泰路8号栾城天山水榭花都小区10栋商铺26号，统一社会信用代码：91130124586917894P。
法定代表人：张文瑾，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑建峰，河北时代经典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文敬，河北时代经典律师事务所律师。
被告：河北恒凯物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区方兴路11号润园3号商住楼101号，统一社会信用代码：91130100096740715W。
法定代表人：王潇瑟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘宁，该公司员工。
委托诉讼代理人：苏立涛，该公司员工。
被告：张利峰，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。

原告刘某某与被告河北涞泽房地产开发有限公司（以下简称涞泽房地产公司）、河北恒凯物业服务有限公司（以下简称恒凯物业公司）、被告张利峰侵权责任纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经原告刘某某申请，本院依法追加张利峰为共同被告参加诉讼。原告刘某某及其委托诉讼代理人刘昀朋、被告涞泽房地产公司的委托诉讼代理人刘文敬、被告恒凯物业公司的委托诉讼代理人刘宁、苏立涛，被告张利峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失70000元；2、诉讼费用及鉴定费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年1月3日与被告签订商品房买卖合同（合同编号xxxx3），以837619元的价格购买了河北涞泽房地产开发有限公司开发的学苑路70号红石原著小区4号住宅楼02单元3201商品房。原告楼上4号住宅楼02单元3301商品房，有露天阳台，其业主收房后，没有装修，一直未曾居住使用。房屋交付使用后，刘某某进行了装修，并居住使用。2017年7月21日下雨，刘某某所购商品房屋顶发生渗漏，室内进水严重，房屋屋顶、墙面及地面装修被严重破坏，大量家具被浸泡，给刘某某及家庭带来了巨大的经济损失。以至现在房屋无法正常居住，不得不租用房屋居住。共给原告造成损失约70000元。被告作为房产开发单位和管理单位，交付的商品房质量违反了合同约定，日常维护管理存在重大责任问题。原告多次向其讨要均无果。被告的行为严重违背了诚实信用原则，极大地损害了原告的合法权益。
被告涞泽房地产公司辩称，一、1、被告涞泽房地产房屋露台的建筑结构、防水处理、工程所使用的防水材料等均满足国家各项要求，有检查报告、复检报告、出厂合格证予以证实。工程经过质检站检验经过各方验收合格后交付使用。2、露台设置地漏满足图纸和设计规范要求，严格遵照住建部制订的建筑给排水规范要求。3、施工单位按照图纸规范结合图集进行露台的防水施工，除露台地漏堵塞之外的其他时间均未发生任何渗漏，足以证明露台起到了实际作用，露台漏水的原因是地漏堵塞而不是防水失去作用。并且为确保露台防水，承包单位还在图纸设计之外在露台结构层阴角等重点部位增加了水不漏钢性防水层，因此房屋不存在质量缺陷，漏水与涞泽房地产公司无关，损失不应由我方承担。二、经漏水当天现场人员查看证实之所以出现漏水是因为露台地漏被纸片等杂物覆盖、堵塞，致使雨水不能自地漏排出，大量的积攒超过露台周围合理的防水高度后渗漏到楼下。地漏被堵塞完全是由于楼上业主自2016年1月10日收房后其作为房屋所有人与维护管理人在长达一年半的时间内未尽到任何管理责任与义务。在之前已发生过类似事件，后经涞泽房地产与物业公司警告其仍未作出任何整改措施，致使再一次发生漏水事件。因此楼上业主与漏水的发生有直接的关系，属于过错方。根据民法通则第二十三条的规定，楼上业主具有过错应赔偿损失。另外，7月21日13时发现漏水，因楼上业主未及时赶到放任损失的发生，直接到16点才由物业公司通知开锁公司打开房门，中间间隔3个多小时，在雨量巨大仍然在不断积水下渗的情况下，如果在第一时间能够打开房门进行排水，会很大程度上减少损失，不会导致损失的扩大。正是由于楼上业主极其不负责任的行为导致损失的发生及扩大，因此应由其承担赔偿责任。三、7月21日当天大风加暴雨属于极端天气，也是导致漏水发生的因素一致，属于不可抗力因素，适用不可抗力免责原则，因此原告也应承担部分损失。四、漏水原因已委托鉴定机构，应在鉴定结论作出后确定责任主体及承担比例，如果不能鉴定，漏水原因无法确定应由原告承担举证不能的后果，属于证据不足，事实不清，应驳回其诉讼请求。
被告恒凯物业公司辩称，1、事发经过为原告（4-2-3201业主）于2017年7月21日13：00左右报修室内漏水，物业服务中心4号楼楼管员杜林亚第一时间到现场查看室内漏水情况，经察看是从室内次卧顶部漏水，经分析可能是4-2-3301露台位置处漏水。4-2-3301业主张利峰已经在2016年1月10日办理了入住手续并领走了房门钥匙。物业服务中心联系业主张利峰开门查看漏水原因，但张利峰因下雨太大，路面积水无法及时赶到现场。鉴于原告房屋已经装修完毕，为避免造成更大损失，经物业人员与张利峰沟通并取得其同意后，由物业服务中心联系福安开锁公司，同时联系施工单位，在开锁公司人员下午16点到达打开3301房门后共同查看漏水原因。经查看造成漏水的原因，是3301室次卧露台因长期闲置地漏被尘土夹杂着纸片覆盖堵塞，下雨造成雨水存留，水位超过防水高度导致雨水渗漏至3201原告房屋。施工单位负责人和物业人员将地漏表面泥土通开后积水顺利排走。2、此事与被告恒凯物业公司无责任关系。按《物业管理条例》及《红石原著前期物业服务管理合同》第三章服务内容与质量标准中第三条前期物业管理服务内容的规定，我公司仅对房屋及配套的设施设备和场地进行运行、维修、保养和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。4-2-3301业主张利峰与原告均已办理入住手续且领取了钥匙，具有对房屋自用部位的使用和管理责任，4-2-3301露台地漏不属于物业公用部分，不应由我公司承担责任。被告恒凯物业公司在2017年6月21日在单元大厅公告防暴雨通知，并且在红石原著两个业主群发布2017年7月22日雨后自查公告。未办理入住手续的房屋物业公司自行清理了积水。鉴于以上事实与理由，被告恒凯物业公司根据《物业管理条例》及《红石原著前期物业服务合同》的约定，履行了自己的合同约定事项，并积极的协助原告进行抢险防止损失扩大化，并积极配合、协调开发单位及建设施工单位进行了漏水原因的排查处理，恒凯物业公司负责的物业公用排水管理一直处于通畅并无堵塞状态，所以不存在日常维护管理存在重大责任的问题。
被告张利峰辩称，1、被告张利峰于2016年1月10日在红石原著购买的4-2-3301房屋，交房当天进房验收期间发现室内正在施工，被告张利峰在交房验收单上签署了“正在施工，不具备交房条件”，自2016年1月10日起，再未接到房地产及物业公司告知的交房验收通知。2、2017年7月21日下午1时许接到楼下业主打来电话，说有可能是因为我购买的房屋漏水原因导致漏到楼下，但当时暴雨积水，当时我在建华大街北二环位置无法开车赶到现场，但在第一时间让楼下业主和物业公司找开锁公司开锁，以免楼下的损失扩大。3、关于漏水原因目前我方一直有异议，听二被告的阐述一直说有关我房屋露台地漏纸片堆积造成漏水不畅，但至今未收到房屋露台地漏纸片堆积造成漏水不畅的证据，我方认为目前漏水原因不确定，也不确定本人是否应当承担楼下被淹的后果。
本院经审理认定事实如下：2015年1月3日，原告刘某某与被告涞泽房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于石家庄××新区××原著小区××住宅楼××单元3201的房产。原告刘某某购买房屋后装修入住。2016年1月8日，原告刘某某与被告恒凯物业签订了《前期物业服务合同》，被告张利峰为原告刘某某楼上房屋的业主，原告刘某某所有房屋的次卧顶部为被告张利峰所有房屋的北侧露台。2016年1月10日，被告张利峰领取了房屋钥匙，但至今未装修入住。2016年7、8月份，被告张利峰房屋北侧露台上的雨水排放不及，渗漏至原告刘某某房屋次卧。事发后，被告涞泽房地产公司协调施工单位对原告刘某某予以赔偿。原告刘某某、被告涞泽房地产公司、被告恒凯物业公司均告知被告张利峰采取封露台等防水措施，被告张利峰以无力支付费用，至今未采取措施。2017年5月30日，原告刘某某妻子乔丹与被告张利峰微信聊天，催促被告张利峰在雨季之前采取措施。2017年6月21日，被告恒凯物业公司在红石原著小区张贴预防暴雨通知书。2017年7月21日，石家庄高新区为大雨天气，被告张利峰房屋的北侧露台排水不畅，再次造成原告刘某某房屋房顶渗漏，致使其房屋及家具受损。本案在审理过程中，经原告刘某某的申请，本院委托河北荣达资产评估有限公司对原告刘某某房屋渗漏产生的损失价值进行了评估，评估价值为58535元。原告刘某某花费评估费2000元。原告刘某某自2017年8月20日开始在外租赁房屋居住，租期至2018年8月19日，租金为15000元/年。原告刘某某在本案诉讼期间申请对房屋渗漏原因进行司法鉴定，本院委托河北省科技咨询服务中心进行鉴定，2017年11月13日河北科技咨询服务中心因故退回鉴定。原告刘某某未再申请鉴定。
以上事实有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、照片、领取物品确认单、冀荣达评报字【2017】第1132号资产评估报告书、租房协议、转账汇款单、房屋不动产权登记证书、结婚证及庭审笔录等证据予以证实。

本院认为，公民的合法权益受法律保护。行为人侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。原告刘某某作为石家庄××新区××原著小区××住宅楼××单元3201的房屋的所有权人，对该房屋的权利依法应受保护。原告刘某某因房屋渗漏造成的损失，本院依据冀荣达评报字【2017】第1132号资产评估报告书确定的损失数额确定为58535元。关于原告刘某某主张的租金损失，该房屋受损的实际情况确实影响到其正常居住，但考虑到租金损失的计算期限应以漏水导致房屋无法正常使用的合理期限来确定，本院酌定该期限为三个月。结合原告刘某某提供的租赁协议可确定租金为每月1250元，因此，原告刘某某的租金损失为3750元。被告张利峰作为楼上房屋的所有权人，在接收房屋后，无论其是否已实际居住，均对房屋负有管理和维护的义务。且经原告刘某某、被告涞泽房地产公司、被告恒凯物业公司告知后，被告张利峰仍未采取有效措施防止渗漏事故再次发生，其不作为的行为具有过错。因其房屋发生渗漏，给原告刘某某的财产造成了损失，被告张利峰依法应当承担赔偿责任。至于被告张利峰辩称的房屋漏水原因不明，不能确定应由其承担责任，可另行主张权利。原告刘某某称被告涞泽房地产公司交付的商品房质量违反了合同约定、不符合商品质量标准，但其未提交证据证明其主张，故原告刘某某要求被告涞泽房地产公司承担责任的理由不能成立。被告恒凯物业公司系对小区物业共用部位及共用设施设备的运行、维护、管理提供服务，而原告刘某某、被告张利峰已办理了入住手续，因业主的房屋属于其自用部位，物业公司不负有管理的合同义务或法定义务，故被告恒凯物业公司对于原告刘某某因房屋渗漏产生的损失不应承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告张利峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某某财产损失58535元、评估费2000元、租金损失3750元，共计64285元；
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由原告刘某某负担143元，被告张利峰负担1407元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长 朱进军
人民陪审员 张静
人民陪审员 黄国栋

书记员： 赫暄阔