刘桂娟与富锦市房地产开发公司、李某一审民事判决书

刘桂娟
李学军（黑龙江海闻律师事务所）
魏韶华（黑龙江海闻律师事务所）
富锦市房地产开发公司
丁晨（黑龙江商显锋律师事务所）
李某
李江（黑龙江艾未律师事务所）

原告刘桂娟，现住富锦市。
委托代理人李学军，黑龙江海闻律师事务所律师。
委托代理人魏韶华，黑龙江海闻律师事务所律师。
被告富锦市房地产开发公司，住所地富锦市向阳路中段。
法定代表人刘岩，该公司经理。
委托代理人丁晨，黑龙江商显锋律师事务所律师。
被告李某，1980年2月18日，现住富锦市。
委托代理人李江，黑龙江艾未律师事务所律师。
原告刘桂娟诉被告富锦市房地产开发公司（以下简称地产公司）、李某第三人撤销之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。原告刘桂娟及委托代理人李学军、魏韶华，被告地产公司法定代表人刘岩及委托代理人丁晨，李某及委托代理人李江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，第三人撤销之诉是针对法院生效判决、裁定、调解书的内容错误，有损害未参加原诉审理程序第三人合法权益的情形，赋予该案外第三人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的法院提起诉讼，以撤销或变更生效判决保护自己权益的诉讼程序。本案中，原告刘桂娟购买的房屋与李某购买的房屋为同一房屋，双方均主张房屋的所有权，产生冲突，诉讼至法院，法院应依法确定权利优先保护的顺序。
民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐瞒法律关系，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，要向有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，籍此传达和树立重诺守信的价值导向。
李某和李剑锋与张立双于2013年建立借款法律关系，依据现有证据，能够证明借款数额已达446.9801万元。而在2014年2月24日，张立双和张立成以被告房地产公司的名义与李某签订商品房买卖合同，并出具了收据，25日办理了预告登记。在借款时，李某并未与房地产公司签订商品房买卖合同，而是在借款一段时间之后，双方约定了房屋的价格，且该价格符合市场价值规律，不低于房地产公司出卖他人时的约定价格，应视为将借款转换为购房款，符合房屋买卖关系的法律特征，其法律关系应确定为房屋买卖关系。而名为房屋买卖实为借贷是指在借款时同时签订房屋买卖合同。张立双主张商品房买卖合同是借款的担保，首先是合同一方当事人李某不认可；其次书面的协议体现为商品房买卖关系并办理了预告登记；再次张立双称在2014年2月24日前签订商品房买卖合同是条件不具备，该理由因该小区的商品房预售许可证已在2013年9月25日取得，故张立双的辩称的商品房买卖合同是借款的担保不能成立。
依据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度作为物权法和不动产登记法的一项制度，旨在实现一定的物权顺序，预告登记效力具有保全效力、顺位效力以及破产保护效力，在一房二卖场合，预告登记能够排除其他买受人继续履行的请求权，使得登记的不动产的请求权具有了物权效力。
原告与被告房地产公司签订的是信誉保证金协议，已具备合同主要条款，并已交付全部房款，应视为协议成立且有效。但原告签订的信誉保证金协议在李某办理预告登记之后，其享有的是普通债权，不具有优先性。
综上，房地产公司将该案争议房屋分别出卖给李某和刘桂娟，因李某已办理了预告登记，其请求权具有物权效力，能够排除刘桂娟继续履行合同的请求权。
第三人撤销之诉审的是原审判决结果是否损害案外人的合法权益，裁判的结果或是维持或是撤销，不是对原审全案进行审理。原告提出的由于张立双涉嫌非法集资诈骗原审应当中止诉讼及追加张立双为第三人的请求，因不属本案审理范围且原审所审理的是房屋买卖合同纠纷与民间借贷纠纷不是同一法律关系，而不予支持。
（2014）佳民初字第34号民事判决中关于“被告地产公司于本判决生效后10日内交付原告李某购买的位于富锦市星语新苑二期7号楼1单元10层02号房屋（产籍号2-0108-151-011002）”的内容没有损害刘桂娟的合法权益，原审判决不应予撤销。关于原告确认产籍号为2-0108-151-011002的富锦市星语新苑二期7号楼1单元10层02号房屋归原告所有的诉讼请求，因其债权不具有优先性和其自认不具备办理房照的条件，也不能得到支持。
依据《中华人民共和国物权法》第二十条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条  第三款  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回原告刘桂娟的诉讼请求。
案件受理费6013元，由原告刘桂娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

本院认为，第三人撤销之诉是针对法院生效判决、裁定、调解书的内容错误，有损害未参加原诉审理程序第三人合法权益的情形，赋予该案外第三人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的法院提起诉讼，以撤销或变更生效判决保护自己权益的诉讼程序。本案中，原告刘桂娟购买的房屋与李某购买的房屋为同一房屋，双方均主张房屋的所有权，产生冲突，诉讼至法院，法院应依法确定权利优先保护的顺序。
民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐瞒法律关系，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，要向有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，籍此传达和树立重诺守信的价值导向。
李某和李剑锋与张立双于2013年建立借款法律关系，依据现有证据，能够证明借款数额已达446.9801万元。而在2014年2月24日，张立双和张立成以被告房地产公司的名义与李某签订商品房买卖合同，并出具了收据，25日办理了预告登记。在借款时，李某并未与房地产公司签订商品房买卖合同，而是在借款一段时间之后，双方约定了房屋的价格，且该价格符合市场价值规律，不低于房地产公司出卖他人时的约定价格，应视为将借款转换为购房款，符合房屋买卖关系的法律特征，其法律关系应确定为房屋买卖关系。而名为房屋买卖实为借贷是指在借款时同时签订房屋买卖合同。张立双主张商品房买卖合同是借款的担保，首先是合同一方当事人李某不认可；其次书面的协议体现为商品房买卖关系并办理了预告登记；再次张立双称在2014年2月24日前签订商品房买卖合同是条件不具备，该理由因该小区的商品房预售许可证已在2013年9月25日取得，故张立双的辩称的商品房买卖合同是借款的担保不能成立。
依据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度作为物权法和不动产登记法的一项制度，旨在实现一定的物权顺序，预告登记效力具有保全效力、顺位效力以及破产保护效力，在一房二卖场合，预告登记能够排除其他买受人继续履行的请求权，使得登记的不动产的请求权具有了物权效力。
原告与被告房地产公司签订的是信誉保证金协议，已具备合同主要条款，并已交付全部房款，应视为协议成立且有效。但原告签订的信誉保证金协议在李某办理预告登记之后，其享有的是普通债权，不具有优先性。
综上，房地产公司将该案争议房屋分别出卖给李某和刘桂娟，因李某已办理了预告登记，其请求权具有物权效力，能够排除刘桂娟继续履行合同的请求权。
第三人撤销之诉审的是原审判决结果是否损害案外人的合法权益，裁判的结果或是维持或是撤销，不是对原审全案进行审理。原告提出的由于张立双涉嫌非法集资诈骗原审应当中止诉讼及追加张立双为第三人的请求，因不属本案审理范围且原审所审理的是房屋买卖合同纠纷与民间借贷纠纷不是同一法律关系，而不予支持。
（2014）佳民初字第34号民事判决中关于“被告地产公司于本判决生效后10日内交付原告李某购买的位于富锦市星语新苑二期7号楼1单元10层02号房屋（产籍号2-0108-151-011002）”的内容没有损害刘桂娟的合法权益，原审判决不应予撤销。关于原告确认产籍号为2-0108-151-011002的富锦市星语新苑二期7号楼1单元10层02号房屋归原告所有的诉讼请求，因其债权不具有优先性和其自认不具备办理房照的条件，也不能得到支持。
依据《中华人民共和国物权法》第二十条  和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条  第三款  、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回原告刘桂娟的诉讼请求。
案件受理费6013元，由原告刘桂娟承担。

审判长：雷阳
审判员：金爱武
审判员：何璇

书记员：金娜