刘某某、湖北某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）诉物业服务合同纠纷民事判决书

刘某某
高伟（湖北春园律师事务所）
湖北某某物业服务有限公司
李燕南（湖北真武律师事务所）
朱月（湖北真武律师事务所）

上诉人（原审被告）刘某某，男，
委托代理人高伟，湖北春园律师事务所律师。代理权限:一般代理。
上诉人（原审原告）湖北某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）。
法定代表人王某某，该公司总经理。
委托代理人李燕南、朱月，湖北真武律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解。
上诉人刘某某、某某物业公司因物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘某某的委托代理人高伟，上诉人某某物业公司的委托代理人李燕南、朱月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审查明的事实与原判认定的事实一致。
二审另查明，上诉人刘某某交纳2013年、2014年的生活垃圾处理费、公摊费，为A1-2-18D房。上诉人刘某某分别将2012年6月、8至12月、2013年1至7月该房的水电费交纳。2012年9月10日，上诉人刘某某向开发商某某房地产公司出具证明，内容为“关于B区商业部分，根据装修要求，所有消防卷帘门及所有消防管道需要拆除”。上诉人刘某某购买的某某步行街A1区1幢2单元18层D室住宅房权证登记时间为2008年12月30日，B幢1层103室、B幢2层201室、B幢3层301室房权证登记时间为2012年9月5日，本案所涉及的其余房产登记时间为同年10月23日。
二审中，上诉人刘某某提供了开发商某某房地产公司2015年2月16日出具的证明一份，内容为上诉人刘某某购买本案所涉及的6套房屋，是工程款所抵，“先办理房产证，房屋未交付，房屋于2013年底交付”。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。上诉人刘某某以其在《临时管理规约》上注明“相关物业费待议”以及其不是《前期物业管理服务合同》缔约人为由，主张其不应受上述合同约束的上诉理由与法律规定不符，本院不予支持。上诉人刘某某购买的A1-2-18D房已从2012年6月起交纳水电费，该行为表明其已经认可接收该房，而其二审中提供的开发商某某房地产公司2015年2月16日出具的证明，称其购买本案所涉及的6套房屋于2013年底交付，与事实明显不符，故本院对该证明不予采信。上诉人刘某某签署《临时管理规约》的时间为2012年8月；其于同年9月10日向开发商某某房地产公司出具的证明表明，其于当时已经开始着手商业用房的装修；其购买的本案涉及房产最迟登记时间为2012年10月，综合以上证据材料，上诉人某某物业公司主张从2012年10月起上诉人刘某某已经全部接收房屋，存在证据优势，原审判决对上诉人某某物业公司的此项主张予以支持并无不当，对上诉人刘某某关于本案房屋实际交付时间为2013年年底的上诉主张，因证据不足，本院不予支持。由于前期物业管理服务合同中的物业服务收费，未超出国家规定的收费标准，而该合同对作为业主的上诉人刘某某具有约束力，因此，原审判决按照该合同支持上诉人某某物业公司的此项诉讼主张也无不当，对上诉人刘某某的此项上诉主张，本院也不予支持。同样，上述合同中关于物业管理费及相关费用逾期付款违约金的内容，对上诉人刘某某也具有约束力，原审判决漏判该内容不当，本院依法予以纠正。但是，该合同关于违约金的约定高达千分之五，虽然上诉人某某物业公司在原审中对违约金的请求调减至200000元，但是，因上诉人某某物业公司未举证证实因上诉人刘某某迟延交纳物业服务费对其造成的具体损失数额，其请求的违约金数额与上诉人刘某某拖欠的物业服务费数额相比仍然过高，由于上诉人刘某某对该费用持否定意见，本院依法对该费用酌情调减（按欠款数额的15%计算）。上诉人某某物业公司的此项上诉主张部分成立，本院依法予以支持。原审判决虽认定基本事实清楚，审判程序合法，但是由于漏判上诉人某某物业公司要求支付违约金的诉讼请求，导致判决出现部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条  第一款  ，《中华人民共和国合同法》第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、维持襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188号民事判决主文部分第一项，即被告刘某某于本判决生效后十日内，向原告湖北某某物业服务有限公司支付物业服务费332500.78元；
二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188号民事判决主文部分第二项，即驳回原告湖北某某物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、上诉人刘某某于本判决生效后十日内一次性支付上诉人湖北某某物业服务有限公司违约金49875.12元；
四、驳回上诉人湖北某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8830元，按原审判决执行，即由原告某某物业公司负担2543元，被告刘某某负担6287元；二审案件受理费10588元，由上诉人刘某某负担7000元、上诉人某某物业公司负担3588元。
本判决为终审判决。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。上诉人刘某某以其在《临时管理规约》上注明“相关物业费待议”以及其不是《前期物业管理服务合同》缔约人为由，主张其不应受上述合同约束的上诉理由与法律规定不符，本院不予支持。上诉人刘某某购买的A1-2-18D房已从2012年6月起交纳水电费，该行为表明其已经认可接收该房，而其二审中提供的开发商某某房地产公司2015年2月16日出具的证明，称其购买本案所涉及的6套房屋于2013年底交付，与事实明显不符，故本院对该证明不予采信。上诉人刘某某签署《临时管理规约》的时间为2012年8月；其于同年9月10日向开发商某某房地产公司出具的证明表明，其于当时已经开始着手商业用房的装修；其购买的本案涉及房产最迟登记时间为2012年10月，综合以上证据材料，上诉人某某物业公司主张从2012年10月起上诉人刘某某已经全部接收房屋，存在证据优势，原审判决对上诉人某某物业公司的此项主张予以支持并无不当，对上诉人刘某某关于本案房屋实际交付时间为2013年年底的上诉主张，因证据不足，本院不予支持。由于前期物业管理服务合同中的物业服务收费，未超出国家规定的收费标准，而该合同对作为业主的上诉人刘某某具有约束力，因此，原审判决按照该合同支持上诉人某某物业公司的此项诉讼主张也无不当，对上诉人刘某某的此项上诉主张，本院也不予支持。同样，上述合同中关于物业管理费及相关费用逾期付款违约金的内容，对上诉人刘某某也具有约束力，原审判决漏判该内容不当，本院依法予以纠正。但是，该合同关于违约金的约定高达千分之五，虽然上诉人某某物业公司在原审中对违约金的请求调减至200000元，但是，因上诉人某某物业公司未举证证实因上诉人刘某某迟延交纳物业服务费对其造成的具体损失数额，其请求的违约金数额与上诉人刘某某拖欠的物业服务费数额相比仍然过高，由于上诉人刘某某对该费用持否定意见，本院依法对该费用酌情调减（按欠款数额的15%计算）。上诉人某某物业公司的此项上诉主张部分成立，本院依法予以支持。原审判决虽认定基本事实清楚，审判程序合法，但是由于漏判上诉人某某物业公司要求支付违约金的诉讼请求，导致判决出现部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条  第一款  ，《中华人民共和国合同法》第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、维持襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188号民事判决主文部分第一项，即被告刘某某于本判决生效后十日内，向原告湖北某某物业服务有限公司支付物业服务费332500.78元；
二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城民三初字第00188号民事判决主文部分第二项，即驳回原告湖北某某物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、上诉人刘某某于本判决生效后十日内一次性支付上诉人湖北某某物业服务有限公司违约金49875.12元；
四、驳回上诉人湖北某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8830元，按原审判决执行，即由原告某某物业公司负担2543元，被告刘某某负担6287元；二审案件受理费10588元，由上诉人刘某某负担7000元、上诉人某某物业公司负担3588元。

审判长：王剑波
审判员：李锐
审判员：尹波涛

书记员：杨文静