刘某某与绿地集团牡丹江置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托代理人王君超，黑龙江牡大律师事务所律师。
被告绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区太平路117号“上海印象”3号楼，组织机构代码66021058-0。
法定代表人樊华，男，该公司总经理。
委托代理人王振洪，黑龙江宇通律师事务所律师。

原告刘某某与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，适用简易程序于2015年2月6日、2015年6月5日公开开庭进行了审理。2015年2月7日至2015年5月11日期间本案进行司法鉴定。原告刘某某及其委托代理人王君超、被告绿地公司的委托代理人王振洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，故本院对此份证据予以确认。
证据二，国际花都商铺交房通知书一份。意在证明：被告向原告实际交付房屋、为原告办理入户手续的时间为2013年4月，即原告自2013年4月起可使用房屋，实际取得房屋的使用权和收益权。
被告绿地公司对此份证据的形式要件无异议，但认为被告通知原告入户但原告并未按时入户。
本院认为：此份证据能够证明2013年4月16日被告通知原告办理房屋入户手续的事实，本院对此事实予以确认。
证据三，照片23张。意在证明：自2013年4月原告入户起，房屋下水就无法正常使用，导致户外公共管道脏水倒灌，室内严重污染，房屋无法正常使用，该组照片同时证明被告为了修复下水，在原告房屋窗前深挖地下重新铺设排水管道的事实。
被告绿地公司认为：该组照片无法证明拍摄地点与原告起诉的房屋有关联性，被告交付的房屋是经验收合格的，该组证据不具有证据的效力。
本院认为：此份证据中室内照片结合原告出具的证据四、证据五、证据六、被告出具的证据四，能够证明被告通知原告接收房屋后，因排水管道堵塞，导致原告购买的房屋室内下水管道堵塞，脏水进入室内，无法使用房屋的事实，本院对此事实予以确认。此份证据中2014年3月25日的照片能够证明至2014年3月25日室外管道仍在维修的事实，本院对此事实予以确认。
证据四，工作管理联系单一份、牡丹江市兴隆供热所出具的证明一份、中国农业银行进账单及转账明细一份。意在证明：1.2013年12月23日就房屋无法正常使用的问题，被告以书面形式答复原告，因排水管道重组施工改造，原告自4月份入户以来无法正常使用，故被告给予减免2015年至2016年的物业费1994.30元、2013年至2014年供热费6022元；2.原告已交清2013至2014采暖期供热费6022元；3.2014年5月27日被告向原告所有的中国农业银行的账户转入退还的供热费6022元。
被告绿地公司对工作联系单的合法性有异议，认为该份证据与本案无关，该份证据为复印件，从内容看与原告所要证明的问题无关，因被告延期交房，有的是通过给付赔偿金，有的是通过其他形式支付的；对供热所的证明有异议，该份证据证明原告接收房屋后已正常使用；对银行进账单及转账明细的合法性有异议，进账单与转账明细之间无关联性，无法证明被告给原告转入6022元，认为该证据与本案无关。
本院认为：此份证据能够证明原告购买的房屋因排水管道重新施工改造，自2013年4月起无法正常使用，被告绿地公司为原告支付2013年至2014年供热费6022元，并于2014年5月27日通过中国农业银行股份有限公司牡丹江的分行转入刘某某账户的事实，本院对此事实予以确认。
证据五，原告与承租人孙喜芹的租房协议一份、收条一份。意在证明：2013年12月2日，原告与承租人孙喜芹签订租房协议，约定租期自2013年12月3日起算，年租金七万元，租金先付后用，一年一付，因为房屋无法使用，原告退还承租人孙喜芹2013年12月至2014年4月房租24739元。
被告绿地公司对形式要件和证明问题均有异议，从收条内容看和新旧程度上看，及租房协议第一条，从“唯一”两字上看是为诉讼目的组织的证据，实际是2013年4月份，被告交付房屋后国际花都没有形成商业圈，多数房屋是闲置状态，2013年6月18日原告实际收房，当时被告交付的是经验收合格的房屋，原告与孙喜芹工商所备案的租房协议书与该份协议书内容相矛盾，原告在工商所备案的租房协议更能充分证明原告是为诉讼组织的此两份证据，原告是虚假诉讼，被告没有给原告造成任何损失。
本院认为：此份证据结合被告出具的证据三牡丹江市工商行政管理局东安分局兴隆工商所出具的刘某某与孙喜芹的租房协议，仅能够证明原告同孙喜芹在2013年12月时存在租赁关系，因房屋无法使用，原告将房租退还给承租人，但两份协议中的租金不一致，故对原告出租此房的租金金额不予确认。
证据六，证人何宝、刘月英、冯志刚证言三份，刘月英的商品房买卖合同一份，刘月英与冯博、冯志刚的租房协议一份，证人何宝与孙喜芹的结婚证一份。其中何宝证言的主要内容为：“我承租国际花都3号楼××门市，开旅店，叫××时尚旅馆，2013年4、5月份，我想租房，那里开发项目多，人多，原告说下水没修好。我是在2013年12月3日租的，钱我已经付7万元钱，房屋下水坏了，向室内反水，因为屋外地面高，楼上的下水流不出去，是房屋室内的下水道向外通的地方水管堵塞，往屋内返水，管道是开发商绿地客服负责修理的，朱经理、杨经理负责的，2014年4月份修好的，我一直到2014年4月10日才开业。当时我和原告商谈如果下水不能用，原告返还我2013年12月至2014年4月中旬的租金，返回我两万四千多元，是我爱人孙喜芹收的，打了收据”。其中刘月英证言的主要内容为：“我是2013年4月份接收的国际花都3号楼1××门市，是我买的，我当时租给我的房户做生意，我把房子租给冯志刚，隔壁××房屋漏水，把我房屋的墙阴湿了，我的房屋出租也延期了”。其中冯志刚证言的主要内容为：“下水的问题是2013年4月份，我去国际花都3号楼3单元1××室租房，房主刘月英和我谈，房屋墙湿，2013年7月份我正式租房签协议，原告和我是隔壁，原告房屋下水有问题，绿地院内是个坡，3号楼是最低点，室外和屋内高度相差将近20公分，马葫芦在3号楼室外高，有三家在下水道的末端，其中有我们两家，第一家国际花都给解决了，最后是原告家，都是单独走的管道，修理了近一年，她家租户租房时还没修完。影响经营，维修方式是重建马葫芦下水井，单独走一个马葫芦给原告，要是不单走还得返水，维修从夏天修到冬天，冬天的时候不能施工，挖完坑土都在那堆着，开春能动土了就修好了，可以正常使用了，3号楼每个单元每个人都知道这个事情，整个小区的树都给挖了”。意在证明：1.证人的身份，刘月英是国际花都3号楼1××门市的产权人，冯志刚承租1××门市，双方租赁协议定的日期是2013年6月20日；2.原告房屋下水存在问题，房屋因此不能正常使用的事实；3.2013年4月该房已经形成稳定的商业市场，房屋租赁业行情良好。
被告绿地公司认为证人刘月英与原告是姐妹关系，存在利害关系，其证言不具有证明效力，租户与原告有经济利益关系，且三位证人所证明的内容相互矛盾，足以证明三位证人在做虚假陈述，三位证人证言均不具有证明力。
本院认为：此份证据结合原告出具的证据三照片及证据四工作管理联系单一份、中国农业银行进账单及转账明细，能够证明原告购买的房屋因室外下水管道堵塞，自2013年4月绿地公司要求接收房屋至2014年4月10日由被告进行维修的事实，本院对此事实予以确认。
证据七，海林市价格认证中心价格鉴定结论书一份、评估费票据一份。意在证明：经司法鉴定，原告门市房2013年4月至2014年4月年租金收费标准为73320元，原告支付司法鉴定费2100元。
被告绿地公司对该份证据引起鉴定程序有异议，认为：原告两份租房协议价格不一致才引起本案鉴定，鉴定费用应由原告自行承担，鉴定租金与原告所主张的租金相差并不是很大，所以原告完全没有必要申请鉴定，本案争议的实质问题是被告是否应该承担租金的问题，而不是应该承担多少租金，根据原告提交的证据不能证明应由被告承担租金，该份鉴定在本案中无任何意义。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，能够证明2013年4月至2014年4月期间涉诉房屋租赁的市场价格为73320元的事实，故本院对此事实予以确认。
被告绿地公司为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，竣工验收报告一份。意在证明：被告交付给原告的房屋是经验收合格的。
原告刘某某对此份证据形式要件无异议，对证明问题有异议，认为：1.此份验收报告在末页显示应当附有工程质量综合验收的若干附件，因此仅有验收报告，缺少相关的内容，不完整，不能证明被告欲证明的问题；2.此份验收报告也不能够排除在房屋质保期内发现质量问题如下水管道等隐蔽工程不合格，被告应当依照法律规定及商品房买卖合同的约定要承担的维修义务。
本院认为：此份证据不足以反驳因下水管道堵塞，导致原告房屋室内下水管道反水，被告为其进行维修的事实，故本院对此份证据在本案中不予确认。
证据二，商品房结算及进户凭证、业户资料物品签收单、业户资料表、承诺书、区域防火责任书各一份。意在证明：原告接收房屋的时间是2013年6月18日，并非2013年4月16日，在2013年6月18日之前房屋一直是在被告管理中，该组书证能充分证明原告的三维证人在做虚假陈述，包括原告起诉的内容也是做虚假陈述，根据常理若下水堵塞有问题，原告在接受房屋时自然会提出该问题或不接收房屋，绿地的业主在一般情况下是不会接收的，因房屋有问题原告拒收房屋被告应赔偿，该组证据证明原告是虚假诉讼。
原告刘某某对形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为：1.原告之前举示的证据二已能充分证明被告向原告交付房屋的时间是2013年4月，若被告认为原告实际入户时间为2013年6月18日则被告应向原告支付4月16至6月18日的违约金，但实际被告给付的延期交房违约金仅计算至4月16日；2.关于为何房屋存在质量问题原告依然接收，被告实际在向原告交付时已经发现存在质量问题，但为了逃避责任采用欺骗手段，要求原告先接收房屋，并一再承诺尽快维修，被告现在以此为由抗辩，违反信用原则，其所说的违背常理，且原告购买的是商品房，非一般的消费品，房屋竣工后存在的隐蔽性质量问题作为出售方应无条件负责修复，无法修复的购房人有权要求解除合同要求退房。
本院认为：此份证据能够证明原告于2013年6月18日接收房屋的事实，本院对此事实予以确认。
证据三，牡丹江市工商行政管理局东安分局兴隆工商所出具的刘某某与孙喜芹的租房协议。意在证明：原告在2014年2月15日将房屋出租给孙喜芹，年租金是6万元，原告与孙喜芹约定，孙喜芹发现水管堵漏时要及时除清，费用由孙喜芹承担，该份证据证明原告提交的2013年12月3日将房屋出租出去的证据是为诉讼目的伪造的，原告提交的证据年租金是7万元，而工商所备案的年租金是6万元。
原告刘某某认为此份证据与本案无关联性：1.被告出具的此份证据是在原告与承租人没有就退还房租一事达成一致意见之前所订立的，因此租金约定为年租金6万元，但因承租人要求退还无法营业期间的租金，因此该份租房协议已经作废，双方重新签订并实际履行的是2013年12月2日签订的租房协议；2.被告调取的此份证据能够证明原告与承租人间存在真实的房屋租赁关系，租赁协议及证人证言均是真实的，并非为本次诉讼刻意准备；3.租房协议中第五条约定的承租人发现水管上下水堵漏负责清理，是指在承租人租赁期间正常使用房屋下水过程中因自身原因导致下水堵塞时要及时疏通，而室外下水管道存在质量问题及房屋本身质量问题与承租人无关，按照合同法的相关规定，也应由出租方负责修缮，被告误解了该条款；4.被告对原告房屋的租金标准有异议，原告向法院申请做鉴定，以鉴定为准。
本院认为：此份证据同原告出具的证据五租房协议相矛盾，仅能够证明原告同孙喜芹存在租赁关系，因房屋无法使用，原告将房租退还给承租人，但两份协议中的租金不一致，故对原告出租此房的租金金额不予确认。
证据四，证人杨卫民的证言一份，主要内容为：“2013年7、8月份下了大雨，国际花都小区3号楼已经交工，其他楼正在施工没有交工，小区有泥沙冲到3号楼排水井内造成堵塞，我在现场正在施工，有工人反映3号楼一户商铺屋里排水管冒水，然后我安排工人去检查，发现管道泥沙堵塞，立即安排工人进行清掏维修，不到一周的时间对管道进行恢复，解决了反水的问题”。意在证明：原告刚接收房屋装修时，2013年7月份，在周围其他房屋没有交付时，下水管道出现堵塞，当时现场的相关人员及时处理，在5天之内就已经处理好了，当时原告还未开始装修。
原告刘某某对证人证言的真实性有异议。认为：1.证人本人为被告的单位正式职工，受被告单位管理，与被告有直接利害关系，其证言不具有客观性和真实性；2.证言内容模糊不清前后矛盾，证人说话闪烁其词出尔反尔，其所证明的问题均是虚假的；3.从证人的证言中反映出，原告房屋的交付时间最迟为2013年年初，与被告证据二要证明原告房屋交付时间是2013年6月18日相互矛盾，对维修一事的细节，证人无法做清晰的表述，如究竟维修的是室内还是室外的管道，如何维修等细节无法回答，且证人表明具体的维修事务是由手下工人进行的，因此其证言属于传来证据，不具有证明力，且原告要说明在2013年7月，维修的是10×商户室内外下水，根本不是原告室内的下水，原告室内下水是在2013年10月份从××室外开始挖，所挖的沟从室外延伸到室内。
本院认为：此份证据仅能够证明原告购买的房屋下水管道堵塞，被告派人进行维修的事实，本院对此事实予以确认。
根据双方当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告刘某某于2011年7月购买被告绿地公司开发的牡丹江市国际花都一期3号楼××门市房屋一处，2013年4月16日被告通知原告办理房屋入户手续。因国际花都一期小区院内成坡状，××号门市房位于小区内最低点，室外排水管道地势高，导致下水管道反水进入××号门市房室内，原告无法使用房屋。2013年6月18日原告办理了房屋接收手续。被告绿地公司对排水管道进行维修，至2014年4月10日管道维修完毕。在此期间，原告与案外人孙喜芹签订租赁协议，约定原告将此房出租给承租人孙喜芹使用，年租金7万元，因房屋无法使用，退还了无法使用期间的租金。2013年12月23日，绿地公司决定因排水管道重新施工原告无法使用，给予减免2013年至2014年度供热费6022元，并于2014年5月27日将此款通过中国农业银行转入原告银行账户。2015年5月11日，海林市价格认证中心出具海价民鉴（2015）7号价格鉴定结论书，主要内容为：2013年4月至2014年4月，价格基准日内，年租金价格为73320元。刘某某支付鉴定费2100元。
本院认为：关于原告提出的要求被告赔偿自2013年4月16日至2014年4月10日房屋下水修复完毕的房屋租金损失73320元的诉讼请求，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。原告购买被告开发的房屋，在原、被告之间形成房屋买卖合同关系，被告有义务按照约定提供符合使用条件的房屋，被告于2013年4月16日通知原告办理房屋入户手续，故自2013年4月16日起，原告具有该房屋的使用、收益的权利，因房屋下水管道向室内反水，导致原告无法使用，截止至2014年4月维修完毕，故依照法律规定，被告应赔偿原告此期间的经济损失，根据海林市价格认定中心出具的鉴定结论，2013年4月至2014年4月期间原告房屋年租金的市场价格为73320元，原告与承租人一致认可的2013年时承租时年租金7万元，未超过当时的市场价格，本院以此为依据确认原告2013年4月16日至2014年4月10日期间租金损失69041元，应由被告负担，超过部分不予支持。依照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十三条第一款之规定，判决如下：

一、被告绿地集团牡丹江置业有限公司给付原告刘某某2013年4月16日至2014年4月10日期间的房屋损失69041元，此款于本判决生效后十日内给付完毕；
二、驳回原告刘某某其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1550元，减半收取人民币775元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担；鉴定费2100元，由原告刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员　　马莹

书记员：季媛