刘某某、万某某与叶某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

刘某某
万某某
方婉秋（湖北君泽律师事务所）
叶某某

原告刘某某。
原告万某某。
二
原告
委托代理人方婉秋，湖北君泽律师事务所律师。
被告叶某某。
原告刘某某、万某某诉被告叶某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法由审判员但琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某某、万某某的委托代理人方婉秋、被告叶某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，万某某与叶某某于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方对合同效力均无异议，本院对合同的效力予以确认。上述合同生效后，双方均应受其约束，并按约履行各自的义务。合同有效期于2015年5月5日届满，按照合同约定，被告叶某某应将其租赁房屋返还给原告刘某某，被告叶某某未按期将其租赁房屋返还给原告刘某某、万胜贤的行为，属违约行为，理应承担相应的民事责任，故原告刘某某、万胜贤要求被告叶某某返还赤壁市赤马港办事处河北大道99号陆水湾十三栋四号商铺的诉讼请求，符合双方合同约定，且叶某某现已经搬离该商铺，故对该诉讼请求本院予以支持。至于叶某某认为，《房屋租赁合同》第六条明确约定，叶某某如果有意续租可以按照新的租金继续租赁该商铺的答辩意见，本院认为，该约定是属于效力待定的条款，只有在合同到期后，出租人与承租人对继续租赁出租物达成合意，该条款才对双方发生效力，但本案中，出租人刘某某夫妇并不愿意与叶某某继续订立租赁合同，因此，叶某某要求续租该四号商铺的辩论意见，本院依法不予采信。关于原告刘某某、万胜贤要求被告叶某某支付占用房屋期间使用费的诉讼请求，因双方对此没有明确约定，应参照在合同有效期内双方对支付租金标准的约定执行，即双方约定租金为1500元／月，叶某某于2015年6月24日搬离，因此，双方合同期外，叶某某占用房屋期间使用费为2500元。关于原告刘某某夫妇要求被告叶某某支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，对此被告叶某某提出抗辩，认为不应该支付违约金，并且要求返还押金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释loz二loz》第二十七条  规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条  第二款  的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条  第一款  规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中虽然叶某某没有及时腾退房屋，但刘某某夫妇在辩论终结前并没有向本院提交其房屋占用期间使用费以外其他实际损失的相关证据，根据案件实际情况，结合公平原则和诚实信用原则衡量，该租赁合同中关于违约金的约定以及刘某某该项诉讼请求金额明显过高，对该违约金酌定为2000元。对于二原告要求不予退还叶某某已缴纳3000元押金的诉讼请求，本院认为，合同中对出租人不予退还押金有两项约定，即承租人应妥善使用出租物的义务，如有损坏，由叶某某赔偿或维修，否则不予退还押金3000元；另一约定为延期退房需支付违约金，并不予退还押金。按双方合同原意及有关规定，该押金的性质为承租人合理、妥善使用出租物的保证，叶某某延期退房，承担租金、违约金后，不应再承担其他损失，因此，对该诉讼请求本院不予支持。故原告万某某应向被告叶某某返还其押金3000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条  第七项  、第九十八条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百三十五条  及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释loz二loz》第二十七条  、第二十九条  第一款  之规定，判决如下:
一、被告叶某某向原告刘某某返还位于赤壁市赤马港办事处河北大道99号陆水湾十三栋四号商铺（叶某某已经于2015年6月24日返还该商铺）；
二、被告叶某某向原告刘某某支付自2015年5月6日起至2015年6月24日返还房屋止占用房屋期间使用费2500元；
三、被告叶某某向原告刘某某、万某某支付逾期返还房屋的违约金2000元；
四、原告刘某某、万某某返还被告叶某某押金3000元。
上述应付款项相抵，被告叶某某应给付原告刘某某、万某某1500元，于本判决生效后立即付清，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定办理。
本案诉讼费181元，原告刘某某、万胜贤负担156元，被告叶某某负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

本院认为，万某某与叶某某于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方对合同效力均无异议，本院对合同的效力予以确认。上述合同生效后，双方均应受其约束，并按约履行各自的义务。合同有效期于2015年5月5日届满，按照合同约定，被告叶某某应将其租赁房屋返还给原告刘某某，被告叶某某未按期将其租赁房屋返还给原告刘某某、万胜贤的行为，属违约行为，理应承担相应的民事责任，故原告刘某某、万胜贤要求被告叶某某返还赤壁市赤马港办事处河北大道99号陆水湾十三栋四号商铺的诉讼请求，符合双方合同约定，且叶某某现已经搬离该商铺，故对该诉讼请求本院予以支持。至于叶某某认为，《房屋租赁合同》第六条明确约定，叶某某如果有意续租可以按照新的租金继续租赁该商铺的答辩意见，本院认为，该约定是属于效力待定的条款，只有在合同到期后，出租人与承租人对继续租赁出租物达成合意，该条款才对双方发生效力，但本案中，出租人刘某某夫妇并不愿意与叶某某继续订立租赁合同，因此，叶某某要求续租该四号商铺的辩论意见，本院依法不予采信。关于原告刘某某、万胜贤要求被告叶某某支付占用房屋期间使用费的诉讼请求，因双方对此没有明确约定，应参照在合同有效期内双方对支付租金标准的约定执行，即双方约定租金为1500元／月，叶某某于2015年6月24日搬离，因此，双方合同期外，叶某某占用房屋期间使用费为2500元。关于原告刘某某夫妇要求被告叶某某支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，对此被告叶某某提出抗辩，认为不应该支付违约金，并且要求返还押金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条  规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释loz二loz》第二十七条  规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条  第二款  的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条  第一款  规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中虽然叶某某没有及时腾退房屋，但刘某某夫妇在辩论终结前并没有向本院提交其房屋占用期间使用费以外其他实际损失的相关证据，根据案件实际情况，结合公平原则和诚实信用原则衡量，该租赁合同中关于违约金的约定以及刘某某该项诉讼请求金额明显过高，对该违约金酌定为2000元。对于二原告要求不予退还叶某某已缴纳3000元押金的诉讼请求，本院认为，合同中对出租人不予退还押金有两项约定，即承租人应妥善使用出租物的义务，如有损坏，由叶某某赔偿或维修，否则不予退还押金3000元；另一约定为延期退房需支付违约金，并不予退还押金。按双方合同原意及有关规定，该押金的性质为承租人合理、妥善使用出租物的保证，叶某某延期退房，承担租金、违约金后，不应再承担其他损失，因此，对该诉讼请求本院不予支持。故原告万某某应向被告叶某某返还其押金3000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条  第七项  、第九十八条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第二百三十五条  及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释loz二loz》第二十七条  、第二十九条  第一款  之规定，判决如下:

一、被告叶某某向原告刘某某返还位于赤壁市赤马港办事处河北大道99号陆水湾十三栋四号商铺（叶某某已经于2015年6月24日返还该商铺）；
二、被告叶某某向原告刘某某支付自2015年5月6日起至2015年6月24日返还房屋止占用房屋期间使用费2500元；
三、被告叶某某向原告刘某某、万某某支付逾期返还房屋的违约金2000元；
四、原告刘某某、万某某返还被告叶某某押金3000元。
上述应付款项相抵，被告叶某某应给付原告刘某某、万某某1500元，于本判决生效后立即付清，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定办理。
本案诉讼费181元，原告刘某某、万胜贤负担156元，被告叶某某负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审判长：但琼

书记员：余日伟