刘某某与石某某海某天地企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

刘某某
宋彦茹（河北正大祥实律师事务所）
石某某海某天地企业管理有限公司
常燕亭（河北三和时代律师事务所）
张冠男（河北三和时代律师事务所）

原告刘某某，无业。
委托代理人宋彦茹，河北正大祥实律师事务所律师。
被告石某某海某天地企业管理有限公司，住所地石某某市桥西区工农路255号
。
法定代表人杨超，该公司董事长。
委托代理人常燕亭，河北三和时代律师事务所律师。
委托代理人张冠男，河北三和时代律师事务所律师。
原告刘某某与被告石某某海某天地企业管理有限公司（以下简称海某天地企业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告刘某某于2014年8月29日诉至本院，9月1日本院决定受理。
后依法由审判员王豪独任审判，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。
原告刘某某及其委托代理人宋彦茹、被告海某天地企业管理公司的委托代理人常燕亭、张冠男到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，2013年6月13日，原、被告签订租赁合同一份，合同约定租赁期限为一年，期满再续，原告交纳履约保证金4915.89元，物业保证金4447.71元。
自被告交付房屋之日起至今，租赁房屋外部一直不停施工，严重影响原告经营，原告的店铺一直处于亏损状态。
为此原告多次与被告协商，双方于2014年4月11日签订补充协议，免除了原告2013年7月至2014年2月的房屋租金及物业费，2014年3月1日开始计租。
但从开始计租之日起，被告仍然继续施工至今，对原告的经营造成的影响丝毫未减。
原告无奈向被告提出退租，被告不允，并于8月1日早上将原告的店铺封堵，原告无法营业。
由于停电无通风，使原告店内食品过期。
被告的行为已经构成违约，应当双倍返还履约保证金。
为了在此长期经营，原告装修店铺花费45600元。
请求法院
依法判令
解除租赁合同；判令
被告返还剩余房租、物业费14045.4元、物业保证金4447.71元；双倍返还履约保证金9831.78元；免除2014年3月1日至8月31日的房租及物业费14045.4元；赔偿装修费18000元；赔偿因无法正常经营造成食品变质的损失873元。
被告海某天地企业管理公司辩称，1、被告不存在违约，原告要求解除合同、返还剩余房款、物业保证金、双倍返还履约保证金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。
原、被告签订海某天地广场租赁合同后，因被告存在短期幕墙吊篮施工影响原告经营的情况，双方于2014年4月11日签订补充协议，协议已经免除了原告2014年3月1日之前的所有租金和物业费，且被告在签订补充协议时已经告知原告，因被告会继续存在零星施工，故2014年3月1日至8月31日期间的租金及物业费均减半收取。
协议签订后，被告遵守了协议内容，并停止了吊篮施工，对原告的营业不造成任何影响。
被告在补充协议签订后进行的其他零星施工，是为了使原告受益而进行的正常增设及修缮行为，且施工并未造成原告不能正常经营，故被告不应承担违约责任。
2、原告存在严重违约行为，所造成的后果应由原告承担。
2014年7月29日，原告向被告递交了一份海某天地香港街商户集体退租事宜，并与其他商户一同进行罢市活动，于当天闭门不再营业，严重违反了租赁协议的规定，给香港街运营造成了严重影响，不仅如此，原告更于8月1日将海某天地香港街商户集体退租事宜以及被告与施工部门的联系单擅自张贴在所承租房屋玻璃门上，严重违反了双方约定，给被告商誉造成了不可估量的损失，故被告及时解除了租赁协议，并将解除通知张贴于原告租赁的店铺门上，原告也及时收到。
故租赁协议已经解除。
被告不愿擅自进入原告店铺清理违规张贴物，故临时采取涂漆及封门措施，属不得自已而为之，事后原告同意开门清除张贴物的，被告也解除了临时封门措施。
但以上行为均是原告的严重违约行为而引起的，造成的一切后果均应由原告自己承担。
请求法院
驳回原告的诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。
协议签订后，双方应严格依照合同约定履行各自义务，否则即构成违约，并应承担相应的法律责任。
原告于2014年7月29日在玻璃门内张贴退租申请的行为确有不妥，但是并非合同约定的张贴标语的情形，在此情况下，被告无权对原告承租的房屋加锁，关闭原告的店铺。
因被告上述违约行为，原告要求解除租赁协议，应予准许。
合同解除后，被告应承担的责任如下:因2014年8月1日后因被告对原告店铺加锁，原告不能正常使用承租房屋，因此，其后的房屋租金及物业费14045.4元被告应退还原告。
关于原告要求被告免除2014年7月31日前的租金的诉讼请求，因原告提交的证据仅能证明被告在计租日后进行过部分施工，但该施工仅对原告经营有一定影响，并未使原告不能正常经营，且影响原告经营时间长短无法确定，被告也已减半收取房租及物业费，因此，对原告该项请求本院不予支持。
原告所交履约保证金4915.89元、物业保证金4447.71元，因原告已经开业且不拖欠被告费用，被告应返还原告。
关于原告要求被告双倍返还履约保证金的诉讼请求，因该保证金并非定金，原告要求被告双倍返还没有法律依据，本院不予支持。
原告在租赁房屋前，对房屋进行了装修，并支出装修费用45600元。
双方所签租赁合同的租期为1年，但因被告违约行为，2014年8月1日后原告不能正常使用房屋，原告的装修投入无法通过经营活动取得应有的收益。
自计租日起至2014年8月1日原告仅使用承租房屋5个月，被告应按原告剩余7个月的租赁期间所占合同约定的1年租赁期间的比例即7／12赔偿原告装修损失。
原告要求被告赔偿18000元不超过该比例，应予支持。
因被告将原告店铺加锁，致使此期间原告无法进行店铺经营或取出货物，交接时确认的原告店内超过保质期的货物损失873元被告应赔偿原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四项  、第九十七条  之规定，判决如下:原告刘某某与被告石某某海某天地企业管理有限公司于2013年6月13日签订的租赁合同及2014年4月11日签订的补充协议终止履行；被告石某某海某天地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某房屋租金及物业费14045.4元、履约保证金4519.89元、物业保证金4447.71元，共计23013元；被告石某某海某天地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某某经济损失18873元；四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
被告石某某海某天地企业管理有限公司如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1374元，因适用简易程序减半收取为687元，原告刘某某负担217元，被告石某某海某天地企业管理有限公司负担470元。
如不服本判决，可在判决书
送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石某某市中级人民法院
，并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位:河北省石某某市中级人民法院
，账号
:62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。
逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原、被告签订的租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。
协议签订后，双方应严格依照合同约定履行各自义务，否则即构成违约，并应承担相应的法律责任。
原告于2014年7月29日在玻璃门内张贴退租申请的行为确有不妥，但是并非合同约定的张贴标语的情形，在此情况下，被告无权对原告承租的房屋加锁，关闭原告的店铺。
因被告上述违约行为，原告要求解除租赁协议，应予准许。
合同解除后，被告应承担的责任如下:因2014年8月1日后因被告对原告店铺加锁，原告不能正常使用承租房屋，因此，其后的房屋租金及物业费14045.4元被告应退还原告。
关于原告要求被告免除2014年7月31日前的租金的诉讼请求，因原告提交的证据仅能证明被告在计租日后进行过部分施工，但该施工仅对原告经营有一定影响，并未使原告不能正常经营，且影响原告经营时间长短无法确定，被告也已减半收取房租及物业费，因此，对原告该项请求本院不予支持。
原告所交履约保证金4915.89元、物业保证金4447.71元，因原告已经开业且不拖欠被告费用，被告应返还原告。
关于原告要求被告双倍返还履约保证金的诉讼请求，因该保证金并非定金，原告要求被告双倍返还没有法律依据，本院不予支持。
原告在租赁房屋前，对房屋进行了装修，并支出装修费用45600元。
双方所签租赁合同的租期为1年，但因被告违约行为，2014年8月1日后原告不能正常使用房屋，原告的装修投入无法通过经营活动取得应有的收益。
自计租日起至2014年8月1日原告仅使用承租房屋5个月，被告应按原告剩余7个月的租赁期间所占合同约定的1年租赁期间的比例即7／12赔偿原告装修损失。
原告要求被告赔偿18000元不超过该比例，应予支持。
因被告将原告店铺加锁，致使此期间原告无法进行店铺经营或取出货物，交接时确认的原告店内超过保质期的货物损失873元被告应赔偿原告。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四项  、第九十七条  之规定，判决如下:原告刘某某与被告石某某海某天地企业管理有限公司于2013年6月13日签订的租赁合同及2014年4月11日签订的补充协议终止履行；被告石某某海某天地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某房屋租金及物业费14045.4元、履约保证金4519.89元、物业保证金4447.71元，共计23013元；被告石某某海某天地企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某某经济损失18873元；四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
被告石某某海某天地企业管理有限公司如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1374元，因适用简易程序减半收取为687元，原告刘某某负担217元，被告石某某海某天地企业管理有限公司负担470元。

审判长：王豪