刘某与黑龙江省弘某房地产开发集团有限责任公司、邢某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，现住黑龙江省北安市。
委托诉讼代理人：黄金光，黑龙江天平律师事务所律师。
被告：黑龙江省弘某房地产开发集团有限责任公司，住所地：黑龙江省北安市。
法定代表人：赵忠国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆海霞，黑龙江仲伟良律师事务所律师。
被告：邢某某，男，xxxx年xx月xx日出生，现住黑龙江省北安市。
被告：北安市住房和城乡建设局。住所地：黑龙江省北安市。
法定代表人：王福元，该局局长。
委托诉讼代理人：崔晓东，北安市法律援助中心律师。
委托诉讼代理人：张强，该局工作人员。

原告刘某与被告黑龙江省弘某房地产开发集团有限责任公司（以下简称弘某公司）、邢某某、北安市住房和城乡建设局（以下简称住建局）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人黄金光、被告弘某公司法定代表人赵忠国及其诉讼代理人陆海霞、被告邢某某、被告住建局的委托诉讼代理人崔晓东、张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2016年9月9日原告与三被告签订的《回迁合同书》有效；2.要求履行《回迁合同书》第一条，将北安市电子城小区5号楼高层东侧新建三层小楼从西往东数第5、6户一二层商服判令归原告所有；3.要求案件受理费和财产保全费均由被告承担。事实和理由：一、2016年9月9日原告与三被告签定《回迁合同书》一份。合同约定：2011年8月13日弘某公司现开发的电子城三期商服（电子城5号楼高层东面三层商服），原回迁户孟宪琴商服，东数第三户和刘某名下高层住宅楼调换、面积为166.84平方米。按合同规定回迁超出面积不找差价。现弘某公司将电子城商服地块给邢某某抵做工程款。经弘某公司、住建局、邢某某、刘某四方协商达成协议，原孟宪琴现刘某回迁商服安置问题用如下办法解决：1、由弘某公司在邢某某建的三层小楼按回迁安置协议要求订购一二层商服。房屋的位置为：电子城5号楼高层东侧新建楼从西往东数第5、6户一二层商服房，施工图纸轴线为7一10轴。前后商服门为复合铜门。室内面积为6.20×18，一二楼面积约220平方米，按实际面积计算。2、按原拆迁补偿协议约定补偿面积为166.84平方米，4000.00元平方米，此部分房款为667360.00元整由住建局负责从弘某电子城商铺尾款中付给邢某某（注：由弘某公司欠刘某工资款抵房屋超出面积房款）。3、超出部分按每平方米6000.00元计算房款，由弘某公司在住建局收取的电子城商铺尾款中付给邢某某。4、因现商服没有后门通道，刘某买下5、6户商服后面两个车库和邢某某达成以下共识：车库每平方米为5000.00元价格卖给刘某，以解决没有后门一事，购车库款由刘某承担，竣工后付给邢某某。《回迁合同书》由刘某与三被告签字后，刘某按照《回迁合同书》第4条的约定履行了全部义务。而弘某公司和住建局却违反了《回迁合同书》第2条和第3条的约定，没有将工程款给付第二被告；第二被告又违反了《回迁合同书》第1条的约定，将原告回迁的5、6户房屋侵占，并对该房屋进行装修和贴广告出售原告被保全的房屋。邢某某在对该房屋装修时，还对刘某自己安装的10多处下水管道给予破坏，还将屋内的楼梯给予改动。邢某某的行为严重侵害了刘某的合法权益。所以，刘某将三被告诉讼到人民法院，请法院依法给予保护。
弘某公司辩称：刘某获得电子城5号楼高层东侧新建三层小楼从西往东数第5、6户一二层商服是有义务的前提下获得的，原告没有履行基本义务，因此无权获得5、6户商服；《回迁合同书》中的孟宪琴系弘某公司的回迁户，2011年8月13日与弘某公司的前身北安市弘某房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，孟宪琴选择商服南侧自西向东往西数第三户一、二商服166.84平方米作为回迁房屋（根据孟宪琴的房屋应当回迁的面积为83平方米，另外83.84平方米需要另付房款）。2014年5月30日，孟宪琴与刘某商定，孟宪琴用上述回迁房屋与刘某所有的电子城5号楼高层2单元802室调换，互补找差价。双方于当日签订《协议书》，弘某公司法定代表人赵忠国大约于2016年春季在不了解实际情况的前提下，在该《协议书》上签字“同意调换”。鉴于刘某与孟宪琴签订《协议书》约定，用刘某房产给付孟宪琴进行补偿，弘某公司便需要给刘某房产予以补偿，这样2016年9月9日，邢某某作为甲方、赵忠国作为乙方、刘某作为丙方、住建局作为丁方，四方共同签订了《回签合同书》，而事实上，回迁户刘洋的电子城5号楼高层2单元802室并没有给孟宪琴作为回迁补偿，孟宪琴回迁的房屋是电子城4号楼10单元1101室，该房屋所有权为弘某公司，既然刘某没有拿出自己的房产对孟宪琴进行补偿，因此弘某公司不应当给付刘某争议的房产，也不应当再支付尾款给邢某某。刘某担心弘某公司商铺尾款无法收回,要求弘某公司给付四户车位顶抵，按照刘某的要求，弘某公司与刘某的父亲刘玉山签订了《地下车位所有权确认协议书》，“双方确认第1号、第2号、第3号、第4号地下停车位所有权为乙方。”事实上该车位也不应当给刘某和其父亲一方，刘某未向弘某公司交付任何款项，只是在弘某公司开具了一张“收据”，因为刘某并没有履行《回迁合同书》约定的进行产权调换的款项，弘某公司不应当按此约定给付刘某任何房产。请求法庭驳回原告对弘某公司的诉讼请求。
邢某某辩称：电子城5号楼高层东侧新建三层小楼从西往东数第5、6户一二层商服是在其处订的房子，但是没人给付钱款，故其已经出卖了。
住建局辩称：《回迁合同书》中住建局作为甲乙丙三方的见证人，只是监管单位并无利益关系，协议中没有约定如不支付住建局负什么责任；住建局是监管资金，业主没有缴纳商铺尾款，即使执行《回迁合同书》条款也无法支付购房款，弘某公司没有收到尾款，住建局无法支付给邢某某，而且住建局没有直接支付的义务；不同意承担案件受理费和财产保全费。
原告就自己主张提交以下证据：
证据一、回迁合同书1份。旨在证实，原告刘某房屋回迁的具体位置，原拆迁调换协议书补偿的面积166.84平方米，借款66.736万元，由住建局负责从弘某公司电子城商户尾款中支付给邢某某，但住建局违反合同书第二条，未将电子城尾款58万元支付给邢某某；刘某回迁面积是166.84平方米，超出的面积是53.16平方米，每平方米按6000.00元计算，回迁超面积的房款弘某公司和住建局都没有给付邢某某，所以违反合同第三条约定，证实刘某购买的5、6号商服后面的车库，车库款已经给付邢某某，解决了没有后门的问题；原被告四方签订的回迁合同书是四方的真实意思表示，是合法有效的，也是受法律保护的；
被告弘某公司对该证据的质证意见：对该证据真实性无异议，对所要证实的问题有异议，刘某并没有按照约定将5号楼2单元802室房屋与孟宪琴调换，孟宪琴回迁的房屋是4号楼10单元1101室，刘某并没有履行合同书回迁主体义务，也不能证明刘某将其购买5、6号车库款已经付给邢某某，刘某从弘某公司取得四车库均未交付任何购买款项，本回迁合同书虽为四方真实意思表示，但刘某有先履行义务，刘某没有履行，使得其他各方无法按照合同约定履行义务，因此弘某公司无需按照合同书约定承担责任；
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：对该证据真实性无异议，对证实的问题有异议，收的58万元是商场的装修款，并非尾款，装修是单独的钱，和尾款不一样；
证据二、房屋拆迁产权调换协议书，旨在证实孟宪琴与第一被告签订的房屋拆迁产权调换协议书是合法有效的；原告与三被告也是依据这份协议书签订的回迁合同书，这份协议书约定的回迁面积、未交房款的面积超出回迁需交款的面积，回迁的是商服1-2层；
被告弘某公司对该证据的质证意见：对该证据真实性无异议，对原告想证实的问题有异议，并非根据该协议签订的回迁合同书，原告与孟宪琴之间有乙方产权调换协议，约定了具体房屋的位置。
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据三、协议书，旨在证实孟宪琴同意将回迁的5、6号商服面积为184.66平方米与原告刘某所有的高层住宅2单元802室面积为150平方米对换；孟宪琴把回迁房屋的权利和义务全部转让给刘某；弘某公司法定代表人赵忠国同意孟宪琴与刘某对换房屋；
被告弘某公司对该证据的质证意见：对该证据真实性无异议，但原告并没有将5号楼2单元802室房屋对换给孟宪琴，孟宪琴实际得到的房屋是4号楼10单元1101室；
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据四、弘某二期回迁安置补偿协议，旨在证实孟宪琴将弘某公司给付的补偿款，即到期未完工的补偿款29344.00元转让给原告所有；
被告弘某公司对该证据的质证意见：对该证据真实性无异议，对原告证明的问题有异议，原告与孟宪琴签订协议书时，将其与弘某公司签订的房屋拆迁产权协议书及弘某二期房屋补偿协议一并交付给了原告，但双方之间的协议书并没有得到实际履行，原告不能依据此主张权利；
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据五、房屋结算单，旨在证实孟宪琴与原告调换的三期商服剩余房款全部结清；原告入户时负责给原告办理房屋产权登记手续；房屋超面积不收取任何手续费；
被告弘某公司对该证据的质证意见：此份房屋结算单是2014年在弘某公司法定代表人赵忠国家，由原告打草稿，赵忠国所写，但是钱没交，章是什么时间盖的弘某公司不知道，不能证明原告方已将全款结清，弘某公司给刘某开具的5万元收据是作为2单元802室房屋差价款，802室房屋已由回迁户刘洋出售给刘博，现在已在刘博名下；
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据六、收到条，旨在证实邢某某收取原告两个车库款20万元且原告履行第四条约定；
被告弘某公司对该证据的质证意见：无异议；
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据七、民事裁定书，旨在证实诉前保全费用和案件受理费，要求被告负担；
被告弘某公司对该证据的质证意见：无异议；
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据八、视频资料，旨在证实涉案房屋邢某某已交付原告，原告在房屋调换以后在屋内改建楼梯和下水管道；涉案房屋原告已向法院申请诉前保全，房门是原告打开的，现在已经对该房屋进行了装修，破坏了原告的装修；
被告弘某公司对该证据的质证意见：无异议；
被告邢某某对该证据的质证意见：原告并没有给付其房款；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据九、孟宪琴证言及视频资料，旨在证实弘某公司给其回迁安置高层5号楼2单元802室；
被告弘某公司对该证据的质证意见：该证言不真实，孟宪琴回迁安置的是4号楼10单元1101室，并不是5号楼2单元802室；
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据十、汇款回单及收据微信截图，旨在证实电子城业主张淑珍、袁春燕、赵明朗交了装修款，钱转给住建局会计施秀玲，一共是18万元全部转入住建局帐户，这笔款住建局没有按照约定转给第二被告邢某某；
被告弘某公司对该证据的质证意见：该款是装修款，并不是尾款；
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：该款是装修款，并不是尾款；
被告弘某公司就自己主张提交以下证据：
证据一、孟宪琴、顾启红出具的保证书及孟宪琴出具的证明各一份，旨在证实孟宪琴从弘某公司得到的回迁房屋是4号楼10单元1101室，而不是其与刘某商谈的回迁房屋5号楼2单元802室，原告没有履行回迁合同书的义务；
原告刘某对该证据的质证意见：被告提交证据应该在举证期内提交，违背法律规定，不同意质证；
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据二、房屋买卖协议、请示、王柏新身份证复印件各一份，旨在证实孟宪琴的女儿已将弘某4号楼10单元1101室出售给王柏新、弘某公司给王柏新办理产权预售登记；
原告刘某对该证据的质证意见：被告提交证据应该在举证期内提交，违背法律规定，不同意质证。
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
证据三、收据、房屋产权调换协议书各一份，旨在证实房屋所有权人刘洋出售给刘博，并没有交付给孟宪琴；
原告刘某对该证据的质证意见：5号楼2单元802室房屋的房屋所有权人是李敏，李敏与刘洋系母子关系，该房屋并没有用工资款顶帐，原来是用这个房子进行的调换，其还有一个房子是4号楼10单元1101室，其用自己的房屋进行调换，刘洋是其弟弟，刘洋将5号楼2单元802室房屋卖给刘博。
被告邢某某对该证据的质证意见：无异议；
被告住建局对该证据的质证意见：无异议；
被告邢某某、住建局未向法庭提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
孟宪琴系弘某公司电子城项目的回迁户，2011年8月13日与弘某公司的前身北安市弘某房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，孟宪琴选择商服南侧自西向东往西数第三户一、二商服166.84平方米作为回迁房屋（根据孟宪琴的房屋应当回迁的面积为83平方米，另外83.84平方米需要另付房款）。2014年5月30日，孟宪琴与刘某商定，孟宪琴用上述回迁房屋与刘某所有的电子城5号楼高层2单元802室调换，互补找差价。双方于当日签订《协议书》，弘某公司法定代表人赵忠国在该《协议书》上签字“同意调换”。刘某与孟宪琴签订《协议书》约定，用刘某房产给付孟宪琴进行补偿，弘某公司便需要给刘某房产予以补偿，这样2016年9月9日，邢某某作为甲方、赵忠国作为乙方、刘某作为丙方、住建局作为丁方，四方共同签订了《回迁合同书》，合同约定：2011年8月13日弘某公司现开发的电子城三期商服（电子城5号楼高层东面三层商服），原回迁户孟宪琴商服，东数第三户和刘某名下高层5号楼2单元802室住宅楼调换、面积为166.84平方米。按合同规定回迁超出面积不找差价。弘某公司将电子城商服地块抵给邢某某作为工程款。经弘某公司、住建局、邢某某、刘某四方协商达成协议，原孟宪琴现刘某回迁商服安置问题用如下办法解决：1、由弘某公司在邢某某建的三层小楼按回迁安置协议要求订购一二层商服。房屋的位置为：电子城5号楼高层东侧新建楼从西往东数第5、6户一二层商服房，施工图纸轴线为7一10轴。前后商服门为复合铜门。室内面积为6.20×18，一二楼面积约220平方米，按实际面积计算。2、按原拆迁补偿协议约定补偿面积为166.84平方米，4000.00元平方米，此部分房款为667360.00元整由住建局负责从弘某电子城商铺尾款中付给邢某某（注：由弘某公司欠刘某工资款抵房屋超出面积房款）。3、超出部分按每平方米6000.00元计算房款，由弘某公司在住建局收取的电子城商铺尾款中付给邢某某。4、因商服没有后门通道，刘某买下5、6户商服后面两个车库和邢某某达成以下共识：车库每平方米为5000.00元价格卖给刘某，以解决没有后门一事，购车库款由刘某承担，竣工后付给邢某某。5号楼2单元802室房屋的房屋所有权人是李敏，李敏与刘洋系母子关系，刘洋是刘某弟弟，四方协议是用此房屋进行调换，后刘洋将5号楼2单元802室房屋卖给刘博。刘某在诉讼中称其还有一个房子是4号楼10单元1101室，是用该房屋与孟宪琴进行的产权调换，当时该房屋产权人是徐智慧，刘某称徐智慧是刘某朋友赵煜鑫的女朋友，因赵煜鑫欠其钱，将该房屋抵押在他处，后来赵煜鑫还不上钱同意将该房屋抵给刘某与孟宪琴做产权调换。庭审中刘某表示用该房屋回迁没通知其他协议人，只是弘某公司知道此事。《回迁合同书》由刘某与三被告签字后，刘某称按照《回迁合同书》的约定履行了全部义务。而第一被告和第三被告却违反了《回迁合同书》第2条和第3条的约定，没有将工程款给付邢某某；邢某某又违反了《回迁合同书》第1条的约定，将刘某回迁的5、6户房屋侵占，并对该房屋进行装修和贴广告出售刘某保全的房屋。邢某某在对该房屋装修时，破坏了刘某自己安装的10多处下水管道，还改动了屋内的楼梯。邢某某的行为严重侵害了原告的合法权益。所以，刘某将三被告诉讼到人民法院，请法院依法给予保护。
经过庭审的各方陈述及庭审当中各方当事人的举证、质证本院对该案总结出焦点问题如下：
刘某是否用自己所有权的房屋与回迁户孟宪琴进行了产权调换。《回迁合同书》中约定的用刘某所有的5号楼2单元802室回迁给孟宪琴，而后回迁房屋是4号楼10单元1101室，而不是合同书中约定的房屋，进行调换时是否征得了四方协议人同意。刘某也只有实际进行了产权调换后方可取得四方协议（即《回迁合同书》）的协议人身份，并从而取得相应的合同权利，继而取得在本案当中的原告身份来确认合同是否有效。因本案焦点问题明确，各方当事人应围绕焦点问题举证，各方当事人举证的其他证据本院在此将不予确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据四方协议刘某在此案当中作为原告起诉的基础是其用其自有房屋，电子商城5号楼高层2单元802室与回迁户孟宪琴的回迁房屋进行产权交换。现电子商城5号楼高屋2单元802室已让刘洋卖给了刘博；而最后安置孟宪琴的是4号楼10单元1101室产权是徐智慧的名字，刘某在庭审当中说此房屋转化为刘某自有的过程无证据支持，只是刘某本人在庭审当中的自述，其主张与孟宪琴进行产权调换的房屋其有所有权证据不足，所以其在四方协议当中作为一方的基本条件证据不足，在变更协议当中抵顶房屋后又未通知所有协议人并征得同意，故其主张确认该四方协议（即《回迁合同书》）有效的诉讼请求本院不予支持。刘某其他诉讼请求均依附于第一诉讼请求，故刘某的其他诉讼请求本院亦均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告刘某的诉讼请求。
案件受理费13600.00元，由原告刘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。

审判长 王春胜
审判员 李俊杰
人民陪审员 杨海鹰

书记员： 谢广雨