刘某某诉武汉财富兴园置业发展有限公司商品房预售合同一审民事判决书

原告刘某某。
委托代理人张伟，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被告武汉财富兴园置业发展有限公司。
法定代表人陈检明，董事长。
委托代理人邱启雄，湖北高驰律师事务所律师。
委托代理人姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。

原告刘某某与被告武汉财富兴园置业发展有限公司（以下简称武汉财富兴园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。审理期间，因本案必须以武汉市中级人民法院审理的许定平与武汉财富兴园公司商品房预售合同纠纷一案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本院依法作出（2013）鄂东西湖民商初字第00418号民事裁定，中止本案诉讼，后于2013年11月28日裁定恢复审理，并于2013年12月13日再次公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人张伟，被告武汉财富兴园公司的委托代理人姚亿如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告刘某某与被告武汉财富兴园公司签订《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。被告武汉财富兴园公司未能在双方约定的交房期限内交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应依法承担相应的违约责任，即支付相应的违约金。
关于违约金计算的起止时间问题。本院认为，被告武汉财富兴园公司未能在双方约定的交房时间即2011年12月31日前交房，故应当从其次日起即2012年1月1日起计付逾期交房违约金。原告刘某某虽未收房，但鉴于被告武汉财富兴园公司于2012年8月23日、25日已分别取得涉案楼盘的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，根据《武汉市商品房买卖合同》第九条关于交房期限及条件中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的规定，诉争房屋于2012年8月25日已具备合同约定的交付使用条件，故被告武汉财富兴园公司逾期交房违约金应计算至2012年8月25日止，共计238天。
关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。本案中，在原告刘某某购房之前，被告武汉财富兴园公司就已调整了原审批规划即取消42-45栋楼的架空层，而根据被告武汉财富兴园公司营销中心大厅的沙盘模型显示，涉案楼盘42-45栋楼在对外销售时并无架空层，且原告刘某某在购买涉案房屋时，45栋楼的一楼早已建成，故原告刘某某在购房时应已知晓所购楼盘无架空层设计。另，经专业部门认定，取消架空层对日照和小区整体绿化并无影响，可见，取消架空层对原告并未造成实质性影响，但部分业主通过群信群访、堵马路等过激方式维权，一定程度上也影响了涉案楼盘的规划验收进度。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。审理中，原告刘某某主张被告武汉财富兴园公司按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但未提供有效证据证明其实际损失；被告武汉财富兴园公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。本院认为，合同中约定的日万分之五违约金明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、当事人过错程度等因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一。
综上所述，被告武汉财富兴园公司因迟延完成规划验收等因素所致迟延交房，已构成违约，应承担相应的违约责任，即被告武汉财富兴园公司应向原告刘某某支付逾期交房违约金8，677元（364，600元×0.0001×238天）。故原告刘某某主张被告武汉财富兴园公司向其支付违约金83，128.8元的诉讼请求，本院在8，677元的范围内予以支持，超过的部分，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告武汉财富兴园置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某某支付逾期交房违约金8，677元；
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费939元（已减半收取，原告刘某某已预交），由原告刘某某负担841元，被告武汉财富兴园置业发展有限公司负担98元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告刘某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费939元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　屠俊霞

书记员：赵靓