刘某与嘉某某君鑫房地产房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告刘某，男，汉族。
委托代理人马建国，黑龙江仗义律师事务所律师。
被告嘉某某君鑫房地产开发有限责任公司（以下简称君鑫公司），驻嘉某某朝阳镇。
法定代表人梁君，该公司经理。
委托代理人房忠华，黑龙江联合律师事务所律师。

原告刘某诉被告君鑫公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月3日受理后，依法适用普通程序，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告刘某委托代理人马建国、被告君鑫公司委托代理人房忠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2014年8月24日，原告刘某委托其子刘志平与被告君鑫公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，约定将原告位于嘉某某朝阳镇江山委的建筑面积为163平方米的房屋（其中拥有房屋产权证面积为63平方米，无房屋产权证面积100平方米，包括车库70平方米、门市30平方米），调换为嘉某某朝阳镇君建小区建筑面积200平方米房屋，置换房屋具体位置为：北楼四单元二、三层东厅，合计面积140平方米；三户车库分别为北楼北侧12号，南侧30、31号，合计面积60平方米。协议书约定2015年9月30日房屋交付，回迁的两户住宅、三户车库至今未交付原告使用。
以上事实，有原告刘某、被告君鑫公司当庭陈述及提供、本院采纳的证据材料相证实，本院予以确认。

本院认为，原、被告双方签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应遵循诚实守信原则，严格按照约定全面履行协议规定的义务。被告方认为2014年被告与刘志平签订的拆迁补偿协议为效力待定合同，被告给原告刘某下达了催告书并告知原告应对刘志平的行为进行追认，否则视为该合同无效，而原告在规定时间内并未进行追认，后期被告下达撤销通知书，告知原告其子刘志平所签订的拆迁补偿协议无效。本院认为被告关于效力待定合同的说法未得到原告方的认可，签订拆迁协议时原告已是83岁老人，由其子代为签署拆迁协议乃情理之中，而被告又未能提供证明原告收到通知书、催告书及撤销通知书的相关证据，其相关抗辩意见本院不予支持。原告要求被告履行拆迁补偿安置协议，尽快为其办理入户手续的诉讼主张符合法律规定，本院予以支持。原告要求调换31号车库的诉讼请求，因原告未能提供有效证据证明三户车库合计面积不足协议所约定的60平方米，其调换31号车库的诉讼主张本院依法不予支持。原告要求被告因未构建地下室应补偿违约金7万元，双方在拆迁补偿协议第十三条约定，“甲方未能构建地下室需退还乙方（奖励费搬家费附属补偿款其他补偿）7万元，经协商可置换其它”，即说明此款约定内容为可协商条款，构建地下室的约定系奖励费、搬家费、附属补偿款等置换而来，此条款至今尚未协商置换其他内容，应该按照约定给付，原告该项诉讼请求本院依法予以支持。原告要求被告支付2万元升降机的诉讼请求，有原告提交的由被告君鑫公司盖章、其法定代表人梁君签字的欠据证明，本院依法予以支持。原告要求被告支付住宅及车库因未在约定期限内交付而产生的违约金，原告虽未举证因被告违约而遭受的实际损失，但可以预见的直接损失为回迁住宅及车库的租金。根据调查，嘉某某朝阳镇的70平方米住宅及20平方米车库在2015年的年租金分别为6000元-8000元和3000元-4000元，本院确定按7000元和3500元计算，原告两户住宅合计每月租金为1167元、三户车库合计每月租金为875元，自2015年9月30日计算至2016年11月30日，共计28588元。另据合同法相关解释的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。因此，本院确定本案的违约金为涉案房屋租金再加百分之三十，为37164元，超出部分本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、原告刘某与被告嘉某某君鑫房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效；被告嘉某某君鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，向原告刘某交付拆迁协议所约定置换的位于嘉某某朝阳镇君建小区北楼四单元二、三层东厅住宅（合计面积140平方米），位于北楼北侧12号，南侧30、31号车库（合计面积60平方米），并协助办理所有权的相关手续；
二、被告嘉某某君鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告刘某未能构建地下室补偿款（即奖励费、搬家费、附属补偿款等）7万元、升降机款2万元及住宅、车库迟延交付违约金37164元，共计127164元；
三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5452元由被告嘉某某君鑫房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
本文书自规定履行之日起，申请执行有效期为二年。

审　判　长　　付　清 人民陪审员　　丛占东 人民陪审员　　张云洁

书记员：董莹莹