刘某某、姚某某与上海绿某置业有限公司、上海彰荣房地产投资顾某有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　原告：姚某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：姚珏(系姚某某之父)，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　被告：上海绿某置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张小弟，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。　
　　被告：上海彰荣房地产投资顾某有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：柯燕。
　　被告：上海翠达企业管理服务事务所，住所地上海市奉贤区。
　　投资人：吴爱华。
　　委托诉讼代理人：姚敏辉，江苏沉浮律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杜逸凡，江苏沉浮律师事务所实习律师。
　　原告刘某某、姚某某与被告上海绿某置业有限公司(下称“绿某公司”)、上海彰荣房地产投资顾某有限公司(下称“彰荣公司”)、上海翠达企业管理服务事务所(下称“翠达事务所”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，先依法适用简易程序进行审理，后因案件复杂转为普通程序，依法组成合议庭进行公开开庭审理。原告刘某某、姚某某及其委托诉讼代理人姚珏、被告绿某公司的委托诉讼代理人夏李娜、被告翠达事务所的委托诉讼代理人姚敏辉、杜逸凡到庭参加诉讼。被告彰荣公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告绿某公司于2016年11月19日签订的《上海市商品房出售合同》；2、判令被告绿某公司返还原告购房款人民币(以下币种同)1,098,990元；3、判令被告绿某公司赔偿损失219,790元。事实与理由：2016年11月，原告至被告绿某广场售楼处购买位于嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室商铺(下称“系争房屋”)，并应被告要求支付了首付款1,098,990元，同时在被告提供的合同上签字。但被告一直未能开具发票，原告贷款资料提交后亦未有结果，且无人理会。原告前往售楼处，经了解发现，被告绿某公司委托彰荣公司销售，彰荣公司违法占用原告购房款。现原告购房目的无法实现，故诉至法院，要求判如所请。
　　被告绿某公司辩称，不同意原告诉请，1、首先，本被告并未收到原告诉称的首付款1,098,990元，仅仅收到原告支付的15万元。原告另向彰荣公司支付了748,990元、向翠达公司支付了200,000元。2、其次，依据涉案合同附件一及第七条、第十九条之约定，原告先支付全部房款后，本被告才应按约向其履行交房及办理过户登记等手续。在原告未按约先向合同第四条约定的付款账户支付房款且亦未办出贷款的前提下，本被告不向原告交房及办理产证系行使先履行抗辩权，不构成违约，原告因此无权要求解约及返还房款，本被告也无需赔偿损失。3、即使法院最终判令本被告返还房款，也应以本被告指定的收款账户收到的金额为准，原告未支付到指定账户的款项无权要求被告返还。
　　被告彰荣公司未进行辩称。
　　被告翠达公司辩称：1、本被告与绿某公司签订《绿某商业广场营销代理合同》，由本被告作为渠道公司及中介机构为绿某公司提供销售策划服务，配合促成客户与绿某公司达成交易。同时，本被告为原告推介绿某商业广场的商铺，促成原告以优惠价格(20万抵30万)购买系争房屋。本被告与原告系居间服务关系，并非买卖关系，故不是本案适格被告。2、本被告已促成原告以优惠价格购买了系争房屋，故完成了全部居间服务，无退款义务。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：
　　2016年8月30日，姚珏提交《绿某商业广场换房申请单》一份，载明：本人姚珏于2016年8月26日购买了上海市嘉定区银翔路XXX号绿某商业广场B1层62室，商铺建筑面积为37.59平方米，购买总价为2,327,344元。现因本人原因，特申请将上述商铺调换，调换后的商铺为上海市嘉定区银翔路XXX号绿某商业广场1层238室，建筑面积为20.83平方米，购买总价为2,192,542元。当日，姚珏另在一份《购房折扣申请单》上签字，其中载明：拟认购房屋信息：房号1层238室，单价105,258.86元/㎡，总价2,192,542元，成交单价72,011.52元/㎡,成交总价150万元；团购申请及支付：团购确认—享受电商团购20万元抵30万活动，团购支付—剩余20万元整承诺2016年10月30日之前付清；客户付款方式和时间约定：于2016年8月26日付定金2万元、2016年9月5日付定金3万元、2016年10月30日付首付45万元(含团购)、2016年11月20日补足首付款。
　　2016年11月19日，姚某某在《签约确认单》上签字确认，该确认单载明：买受人为姚某某、刘某某；房源信息：1层238室，认购日期2016年8月26日，建筑面积20.83平方米，总价2,192,542元，合同总价1,698,990元；收款信息：首付(含定金)898,990元，贷款80万元。该确认单上另备注有：于2016年11月19日签约付首付款50万元整(含定金5万元)，剩余398,990元于2016年11月25日前付清，今日付款20万元(团购费)以及契税，剩余80万元为银行贷款。
　　2016年11月19日，刘某某、姚某某(乙方、买方)与绿某公司(甲方、卖方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款1,698,990元。第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿某置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之次日起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方解除本合同。第十九条约定双方商定2017年5月19日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年11月19日前取得房屋房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年11月19日之日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件一付款时间和付款方式中约定：1、乙方于2016年11月19日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款50万元；2、乙方于2016年11月25日前向甲方支付房款398,990元；3、乙方以贷款方式于2017年1月25日前应支付房款计80元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。
　　又查明,2016年8月26日，姚珏在绿某商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付2万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿某置业”、商户编号标注为XXXXXXXXXXXXXXX，对应的收据收款事由载明“定金”。2016年9月4日，姚珏在绿某商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付3万元，对应的POS机签购单商户名称、商户编号现已字迹模糊，对应的收据收款事由载明“定金补款”。2016年11月19日，刘某某、姚某某在绿某商业广场售楼处以POS机刷卡方式分别支付30万元、10万元及5万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿某置业”(商户编号标注为XXXXXXXXXXXXXXX)、“上海绿某置业有限公司绿某商业广场分店：绿某置业银翔路店”及“上海绿某置业有限公司绿某商业广场分店：绿某置业银翔路店”，对应的收据收款事由载明“首付款”、金额载明“45万元”。当日，刘某某、姚某某在绿某商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付20万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿某商业广场分店：翠达企业管理银翔路店”，对应的收据收款事由载明“团购服务费”。2016年11月24日，刘某某、姚某某在绿某商业广场售楼处以POS机刷卡方式分别支付198,990元、20万元，对应的POS机签购单商户名称均标注为“上海绿某置业”(商户编号均标注为XXXXXXXXXXXXXXX)，并收到了相应收据。以上付款，绿某公司仅认可收到2016年11月19日的一笔10万元、一笔5万元，其他款项均否认收到。
　　另案审理中已查明，POS机商户编号XXXXXXXXXXXXXXX及XXXXXXXXXXXXXXX对应的均系彰荣公司。由此得知，姚珏、刘某某、姚某某支付的款项实际进入绿某公司账户的为15万元、进入彰荣公司账户的为748,990元、进入翠达公司账户的为20万元。就系争房屋，绿某公司于2017年5月13日开具了金额为898,990元的发票，但未将该发票交付于刘某某、姚某某。
　　再查明，1、绿某公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫贤资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫贤资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。该两股东的股权亦被上海市嘉定区人民法院仲裁程序中的财产保全案件(2018)法执沪0114财保字第12号冻结。
　　2、本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿某公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿某公司的所有贷款业务。
　　3、2017年10月30日，绿某公司出具一份《承诺书》，载明：至绿某商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿某公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿某装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿某公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿某公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿某置业不承担违约责任)，绿某公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿某公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿某公司承担。
　　审理中，绿某公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿某商业广场的代销单位，系争房屋的签约及付款时间均在代销期间内，具体事项均由彰荣公司操作办理。但绿某公司否认与翠达公司签订过营销代理合同，同时认为翠达公司收取的团购费20万元与其无关。刘某某、姚某某则于审理中陈述：其早已将贷款所需资料提交给绿某公司，但绿某公司未帮助其办理贷款，且在未开具发票的情况下亦无法自行办理贷款。
　　本院认为，最终由刘某某、姚某某与绿某公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。按照双方约定，刘某某、姚某某负有按期办理贷款并在贷款未能办出的情况下以现金方式补足的支付义务，现其仅支付首付款898,990元，贷款80万元未付，且现有证据及当庭陈述不能反映刘某某、姚某某按约于合理期限内向银行递交了能够通过审批的贷款资料；而绿某公司对于办理贷款未及时提供必要协助，其与彰荣公司的纠纷导致即便提交了贷款申请及相应资料，最终亦无法正常办理，对此绿某公司在2017年10月30日向绿某商业用房所有业主出具的《承诺书》中也自认并承诺“现因绿某公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任”，由此可见绿某公司对于业主未能正常办理贷款的情形是知晓的；因此，对于贷款未办理成功双方均存在过错。综合绿某商业广场的经营现状，双方之间的合同以解除为宜。但本案中合同的解除存在双方的原因，故对刘某某、姚某某主张赔偿损失的诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿某公司应将刘某某、姚某某已付的购房款予以返还。关于返还的房款数额问题，虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。刘某某、姚某某在具有“绿某商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取相应收据，且相关POS机签购单上均显示商户为绿某公司，故刘某某、姚某某的付款行为不存在过错，其已经尽到了审慎注意义务。刘某某、姚某某有理由相信收款方为绿某公司，其也无从知晓收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿某公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿某商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿某商业广场的销售事宜，刘某某、姚某某对于此节事实并不知悉，其对于绿某公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓。同理，姚珏支付5万元定金的行为亦无过错，另结合《购房折扣申请单》、《签约确认单》所载内容可知，姚珏所付款项已归并为系争房屋的房款，故该款项应一并退还给刘某某、姚某某。综上，本院认定刘某某、姚某某已共计向绿某公司支付898,990元购房款，现绿某公司称未收到房款，与其自身开具的发票相矛盾，绿某公司可根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。刘某某、姚某某主张退还房款1,098,990元，因其中20万元实际由翠达事务所收取，该款项对应的POS机签购单已明确载明收款单位并非绿某公司，且收据上亦注明为“团购服务费”，此外《购房折扣申请单》、《签约确认单》上亦体现了该笔款项的性质，刘某某、姚某某对于此款不属于房款明知并确认，故不应由绿某公司返还，就该款刘某某、姚某某可另行主张。彰荣公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告刘某某、姚某某与被告上海绿某置业有限公司于2016年11月19日签订备案的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海绿某置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告刘某某、姚某某已付房款人民币898,990元；
　　三、原告刘某某、姚某某的其余诉讼请求不予支持。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费16,669元，由原告刘某某、姚某某负担5,334元，被告上海绿某置业有限公司负担11,335元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：贺  毅

书记员：许雯雯