刘建立诉河北春某房地产开发有限公司买卖合同纠纷民事判决书

刘建立
王建立（河北新业律师事务所）
王建芳（河北新业律师事务所）
河北春某房地产开发有限公司
孟丽敏（河北冀华律师事务所）

原告刘建立。
委托代理人王建立，河北新业律师事务所律师。
委托代理人王建芳，河北新业律师事务所律师。
被告河北春某房地产开发有限公司，住所石家庄市裕华区。
法定代表人刘江辉，职务董事长。
委托代理人孟丽敏，河北冀华律师事务所律师。
原告刘建立与被告河北春某房地产开发有限公司（以下简称春某房地产公司）为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王丙午独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘建立的委托代理人王建立、王建芳与被告春某房地产公司的委托代理人孟丽敏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘建立诉称，2012年3月22日，原、被告签订城市印象协议书，由原告购买被告开发的位于鹿泉区寺家庄镇东营西街村城市印象7-1-303号房屋一套，合同约定房屋的交付时间为2013年10月31日，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告刘建立一次性将房款197328元以现金的形式交到被告春某房地产公司的法定代表人刘江辉手中，后刘江辉因涉嫌犯罪被判刑，春某房地产公司开发的城市印象项目不能继续建设，原、被告签订的城市印象协议书也不能继续履行，致使原告购买房屋的目的不能实现，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令1、解除原、被告签订的城市印象协议书（房号7-1-303），被告返还原告购房款197328元，并向原告支付自2012年3月22日起算至判决生效之日止的利息（按照银行同期贷款利率计算）；2、案件受理费由被告负担。
被告春某房地产公司辩称，一、原、被告签订的《城市印象协议书》是无效的，不存在解除的问题。答辩人在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订了《城市印象协议书》，并且在本次起诉前也未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  “出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，答辩人与原告签订的《城市印象协议书》无效；二、因双方都有过错，答辩人不应向原告刘建立支付利息。因原告与答辩人签订的《城市印象协议书》是无效的，且在签订协议时双方都有过错，根据《合同法》第五十八条之规定，原告与答辩人应当各自承担相应的责任，故答辩人不应向原告支付利息。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。商品房预售，应当符合下列条件:（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。2012年3月22日，被告春某房地产公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订城市印象协议书，违反了法律强制性的规定，应当认定无效。被告春某房地产公司对原告刘建立提交的城市印象协议书及收款证明无异议，本院予以认定，因合同被确认为无效，故被告春某房地产公司应当将收取的购房款197328元返还给原告。因刘建立在订立城市印象协议书时也存在过错，故原告刘建立请求支付利息，本院不予支持。基此，依据《中华人民共和国合同法》第七条  、第五十八条  、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:
原告刘建立与被告河北春某房地产开发有限公司签订的城市印象协议书无效。
被告河北春某房地产开发有限公司在本判决生效后三日内返还原告刘建立购房款197328元。
驳回原告刘建立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2123元（缓交），由被告河北春某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。商品房预售，应当符合下列条件:（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。2012年3月22日，被告春某房地产公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订城市印象协议书，违反了法律强制性的规定，应当认定无效。被告春某房地产公司对原告刘建立提交的城市印象协议书及收款证明无异议，本院予以认定，因合同被确认为无效，故被告春某房地产公司应当将收取的购房款197328元返还给原告。因刘建立在订立城市印象协议书时也存在过错，故原告刘建立请求支付利息，本院不予支持。基此，依据《中华人民共和国合同法》第七条  、第五十八条  、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条  、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:

原告刘建立与被告河北春某房地产开发有限公司签订的城市印象协议书无效。
被告河北春某房地产开发有限公司在本判决生效后三日内返还原告刘建立购房款197328元。
驳回原告刘建立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2123元（缓交），由被告河北春某房地产开发有限公司负担。

审判长：王丙午

书记员：刘命