刘建军与内蒙古云鑫房地产开发有限公司、呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4730号上诉人（原审原告）：刘建军，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古云鑫房地产开发有限公司。法定代表人：李澎全，该公司总经理。委托诉讼代理人：康兆强，该公司员工，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处。负责人：王福军，该办事处主任。委托诉讼代理人：张家荣，办事处员工，住呼和浩特市。上诉人刘建军因与被上诉人内蒙古云鑫房地产开发有限公司（以下简称云鑫公司）、被上诉人呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处（以下简称鄂尔多斯路办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘建军及其委托诉讼代理人ＸＸ、被上诉人云鑫公司的委托诉讼代理人康兆强、被上诉人鄂尔多斯路办事处的委托诉讼代理人张家荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建军上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由云鑫公司、鄂尔多斯路办事处承担。事实和理由：1、刘建军申请对回迁地附近新建的六层步梯楼房的价值进行评估、对租用该地段上述房屋每月所需的租金进行评估，但一审法院未说明理由，未进行评估鉴定，一审法院剥夺了刘建军的鉴定申请权，程序违法。2、政府会议纪要本身对外不发生法律效力，一审法院依据政府会议纪要确定房屋损失金额，属事实认定错误。云鑫公司答辩称，云鑫公司不同意对类似地段的房屋进行评估，刘建军的房屋属公产房，双方在签订回迁协议时对刘建军也给予优惠，评估没有意义。另外，云鑫公司已通知全部回迁人认领房屋。鄂尔多斯路办事处答辩称，办事处相关人员调动，相关情况办事处不是很清楚。刘建军向一审法院起诉请求：1、判令解除刘建军与云鑫公司、鄂尔多斯路办事处签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》，并由云鑫公司、鄂尔多斯路办事处按照回迁房屋的实际价值赔偿刘建军损失（房屋价值待评估后确定）;2、由云鑫公司、鄂尔多斯路办事处赔偿刘建军自2011年4月25日起至实际获得全部赔偿之日止的安置费用和逾期交房违约金（安置费用和违约金待评估后确定）；3.本案诉讼费、评估费等费用由云鑫公司、鄂尔多斯路办事处承担。一审法院认定事实：2011年3月29日，刘建军与云鑫公司、鄂尔多斯路办事处签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，被拆迁人为刘建军，住房状况：土木结构房屋2间，建筑面积34平方米，产权归属为公产，原址回迁4号楼2单元1楼西户103号，建筑面积74平方米，产权归属为私产，过渡方式为自行过渡，期限为18个月，结算后补50000元。2011年4月25日，云鑫公司富康小区项目部给刘建军出具了《牧科院西区改造回迁证明书》，应交购房款50000元，刘建军未交付。2013年11月12日，玉泉区鄂尔多斯西街南侧棚户区改造项目房屋征收工作指挥部作出办公会议纪要（2013）3号文件，纪要内容如下：富康小区项目房屋征收过程中，根据呼和浩特市规划局审批办公室《出让地块规划条件》（编号：呼规批条字【2011】第234号）的要求，按照容积率、建筑密度等指标意见，明确小区建设规划设计为高层建筑。针对鄂尔多斯路办事处、云鑫公司前期房屋征收过程中回迁安置用房按多层建筑回迁安置一事，开发企业要根据《呼和浩特市城市规划管理技术规定》的要求，对回迁安置用房进行调整，由多层变更为高层。变更过程中要完全符合规划的技术指标。对于已经与被征收户签订《拆迁房屋补偿安置协议书》的，指挥部及时告知被征收户，并进行协议变更，根据高层公摊面积多于多层的实际，在协议变更时在原有回迁面积上再给予6平方米的优惠，用于解决公摊面积大的实际情况。这项工作涉及面广，参会人员以大局为重，及时向被征收户进行宣传，做好居民解释工作，做好稳定工作。2014年4月26日，云鑫公司富康小区项目部出具《关于畜牧科学院平房回迁户提出的问题做出如下解答》，内容为：1.我房地产公司原定畜牧科学院平房回迁为六层住宅，但因市区两级政府对玉泉区二环路内的规划要求改为高层住宅，原回迁户所选择的楼层与户型均已改变，无法满足其需求。我公司本着以人为本的原则，已尽量为原回迁户选择合适的楼层与户型，90%的回迁户已满足需求。至于个别住户所提出的楼层与户型问题，只能尽力解释协调解决。2.原回迁户为平房，在回迁六层住宅时已按国家规定给予了平米补偿，现回迁高层，经政府拆迁部门结合周边回迁安置情况，重新制定了回迁方案，再次给予补偿6平米。3.回迁户回迁新房所超出原平米另计补差，符合规定。至于补差平米收费高低情况，做出如下解释。原定回迁房屋为六层住宅，是砖混结构，现改为高层是框剪结构，工程造价已增加。我公司与政府拆迁部门结合市场并低于市场价制定了合理的超出平米的价款。至于楼层差价也是极大的低于市场销售的楼层价所定。对于回迁户而言已达到最大限度的补偿。关于回迁楼房平米大的问题，是根据规划设计部门结合回迁户口头同意所实施的。4.原回迁六层住宅按国家规定过渡费18个月，过渡款已付。现回迁高层过渡期为30个月，超出过渡期的新制定的回迁方案中已做出补偿方法。2015年8月19日，玉泉区人民政府关于加快推进国开行贷款棚户区改造项目相关事宜的区长办公会议纪要（2015）78号，会议内容纪要如下：1.在玉泉区棚户区一期改造项目回迁房置换货币补偿工作中，各子项目签订原始《拆迁房屋补偿安置协议书》时，一些被拆迁户按照各自项目拆迁补偿安置方案制定的不同标准，出资购买了不等的超出应回迁房屋面积部分。针对各子项目实际情况，根据区委办、政府办《关于印发<国开行贷款玉泉区一期改造项目回迁安置置换货币安置工作实施方案>的通知》（玉党办通【2015】19号）文件精神，原则同意回迁安置房面积均按每平方米3600元进行回迁安置置换货币安置，经参会人员研究决定，被拆迁户已出资购买超平米回迁房的价格高于每平方米3600元的，按实际购买价格进行货币置换补偿；被拆迁户已出资购买超平米回迁房的价格低于每平方米3600元的，全部按照每平方米3600元标准进行货币置换补偿。2.按照工作部署，区国开行贷款项目办公室负责收集归档被拆迁户拆迁补偿相关资料，其中要将被拆迁户的房本、土地证、用地审批表等房屋证明材料复印件归档，上述房屋证明材料原件仍由相关街道办事处或原项目改造指挥部负责保存。云鑫公司富康小区项目部于2014年8月29日在北方新报上发布《通知》，内容为：我公司现建2#、3#、4#楼住宅早已于2013年11月20日就具备了交房条件。特通知各业主，请于2014年9月15日前，到我公司办理交房手续。逾期未办理的，视为业主自动放弃一期回迁，我公司将安排二期回迁。一审法院认为，本案争议的焦点为：刘建军要求解除三方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》的条件是否成就；刘建军要求按照回迁房屋的实际价值赔偿损失、赔偿自2011年4月25日起至获得全部赔偿之日止的安置费用和逾期交房违约金诉讼请求是否应当支持。刘建军与云鑫公司、鄂尔多斯路办事处签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》是三方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，云鑫公司、鄂尔多斯路办事处根据《呼和浩特市城市规划管理技术规定》的要求，对回迁安置用房进行了调整，由多层变更为高层，将原定的回迁六层砖混结构住宅，改为高层框架结构，致使合同目的无法实现，故刘建军要求解除三方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》的诉讼请求条件已成就，该院予以支持；对要求赔偿房屋损失的诉讼请求，按照玉泉区人民政府关于加快推进国开行贷款棚户区改造项目相关事宜的区长办公会议纪要精神，回迁安置房面积均按每平方米3600元标准进行货币置换补偿，刘建军回迁房屋面积74平方米，合计266400元，应交购房款50000元，应当予以核减，予以支持216400元（266400元-50000元=216400元）；对要求赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，从合同约定的过渡到期日2012年9月29日起至2014年8月29日发出通知日，合计23个月，按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算，支持32678.40元（266400元×6.4%÷12个月×23个月）；对刘建军的其他诉讼请求，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除刘建军与内蒙古云鑫房地产开发有限公司、呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处签订《拆迁房屋补偿安置协议书》；二、内蒙古云鑫房地产开发有限公司、呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处共同在判决生效后立即赔偿刘建军房屋损失216400元、赔偿逾期交房违约金32678.40元，合计249078.40元；三、驳回刘建军的其他诉讼请求。案件受理费5136元，由内蒙古云鑫房地产开发有限公司、呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处共同负担。本院二审期间，刘建军围绕上诉请求提交两组新的证据：呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00015号白永强案件部分卷宗材料和本院（2015）呼民一终字第00935号民事判决，拟证明与本案相同情况的白永强一案，一、二审均按回迁地附近多层住宅市场价格赔偿房屋价款损失和租房损失。云鑫公司对判决书真实性认可，但对其拟证明的问题不认可；云鑫公司对案件部分卷宗材料不认可，理由是其对白永强一案中的评估报告一直也不认可。鄂尔多斯路街道办事处对两份判决书真实性认可，对拟证明的问题不认可，对案件部分卷宗材料不认可。本院对刘建军二审新出示的两组证据真实性予以确认，对其拟证明的问题将在法院认为部分进行分析。本案的争议焦点为：一审法院以每平方米3600元的标准对刘建军被拆迁房屋进行货币安置是否有依据，刘建军上诉请求按照被拆迁地附近多层房屋价格及租金水平进行补偿是否能够支持，本案如何确定被拆迁房屋货币安置价格。2011年4月25日，刘建军与云鑫公司、鄂尔多斯路办事处签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，对刘建军所居住的建筑面积为34平方米的土木结构公产房屋进行拆迁，回迁建筑面积74平方米、产权归属为私产的多层砖混结构的房屋一套，过渡方式为自行过渡，期限为18个月。协议在履行过程中，云鑫公司根据玉泉区鄂尔多斯西街南侧棚户区改造项目房屋征收工作指挥部办公会议纪要（2013）3号文件精神对回迁安置用房进行调整，将原定的回迁六层砖混结构住宅改为高层框架结构，为解决公摊面积增多的情况，协议变更时在原有回迁面积上再给予6平方米的优惠。云鑫公司在落实上述会议纪要文件精神过程中，作出《关于畜牧科学院平房回迁户提出的问题做出如下解答》。2015年8月19日，玉泉区人民政府关于加快推进国开行贷款棚户区改造项目相关事宜的区长办公会议纪要（2015）78号内容明确：针对玉泉区棚户区一期改造项目回迁房置换货币补偿工作中拆迁补偿安置方案制定的不同标准，根据区委办、政府办相关文件精神，原则同意回迁安置房面积均按每平方米3600元进行回迁安置置换货币安置，被拆迁户已出资购买超平米回迁房的价格高于每平方米3600元的，按实际购买价格进行货币置换补偿；被拆迁户已出资购买超平米回迁房的价格低于每平方米3600元的，全部按照每平方米3600元标准进行货币置换补偿。从上述事实来看，在刘建军与云鑫公司、鄂尔多斯路办事处签订《拆迁房屋补偿安置协议书》后，由于政府对城市规划的调整，将本案诉争回迁房屋所在富康小区项目由多层变更为高层，致使三方协议无法按原协议内容实现。政府有关部门作出指示，云鑫公司在落实相关政府文件内容过程中与各回迁户进行协商变更原协议，刘建军与云鑫公司、鄂尔多斯办事处未达成变更协议的一致意见。由于政府规划的调整，致原三方协议无法履行，过错不在被拆迁人刘建军，也不能归责于云鑫公司或是鄂尔多斯路办事处。为解决回迁房屋项目由多层改高层公摊面积增大的问题，政府出台文件指示协议变更时在原有回迁面积上再给予6平方米的优惠，同时做好居民解释工作和稳定工作。此后由于一期改造项目回迁房置换货币补偿工作中拆迁补偿安置方案存在不同标准，玉泉区政府作出指示：原则同意回迁安置房面积均按每平方米3600元进行回迁安置置换货币安置，被拆迁户已出资购买超平米回迁房的价格高于每平方米3600元的，按实际购买价格进行货币置换补偿；被拆迁户已出资购买超平米回迁房的价格低于每平方米3600元的，全部按照每平方米3600元标准进行货币置换补偿。从玉泉区政府该会议纪要内容来看，玉泉区政府对被拆迁人的货币置换补偿采取就高不就低的原则。刘建军二审所出示的白永强一审、二审裁判文书所涉及的白永强案的审理早于玉泉区政府相关会议纪要作出时间，且白永强案件当中涉及的《房地产估价调研结果报告》本身也是对被拆迁地区附近区域五层住宅市场价格的评估，而不是对被拆迁公产房或拟回迁房屋本身价值的评估，该《房地产估价调研结果报告》在没有相关标准公布前可进行适当参考。那么玉泉区政府的相关会议纪要所制定的货币置换标准是否可以作为本案当中补偿刘建军被拆迁房屋的货币置换标准呢？在被拆迁房屋由多层变更为高层后，政府相关部门对公摊面积增大的现状作出优惠6平米的指示，但对优惠6平米后多出的平米数如何补差价以及对不要房要货币补偿的被拆迁人如何安置没有进行具体规定，在部分被拆迁人与云鑫公司、鄂尔多斯路办事处无法达成变更原回迁协议的情况下，产生了新的问题和矛盾。在白永强案诉讼过程中，玉泉区政府形成相关会议纪要，对货币安置补偿标准进行规定。该标准是在变更原协议过程中产生了新的问题和矛盾后出台的，而不是在规划变更后原协议变更前公布，这就使部分被拆迁人在得知白永强案作出一审判决后有了利益上的判断和取舍，本案中刘建军就以白永强案作为依据诉至法院要求按被拆迁地附近地段房屋的评估价支付货币补偿。结合呼和浩特市房地产市场实际情况，对于要房的被拆迁人而言，在优惠6平米之外，超出原回迁协议的平米数按3600元/平方米交付房屋差价确实受益；但对于要求货币补偿的被拆迁人而言，回迁安置房面积按每平方米3600元标准进行货币置换补偿不足以弥补原协议中拟安置的回迁房屋的损失，加之政府出台的相关标准又是事后出台的，不利于当事人对自己的利益进行事先的判决和选择，故对玉泉区政府的相关会议纪要所制定的货币置换标准本院仅作为参考。综上，由于政府规划的调整，致原三方协议无法履行。本案不适宜对协议不能履行划分过错方。参考白永强案及玉泉区政府的相关会议纪要所制定的货币置换标准，根据公平原则，将对刘建军的被拆迁房屋货币补偿价格调整为4500元/平方米。刘建军回迁房屋面积74平方米，合计333000元，应交购房款50000元未付应当予以核减，予以支持283000元。关于刘建军诉请由云鑫公司、鄂尔多斯路办事处赔偿其自2011年4月25日起至实际获得全部赔偿之日止的安置费用和逾期交房违约金的诉讼请求。刘建军、云鑫公司、鄂尔多斯路办事处所签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》未对逾期交房违约金进行约定，三方协议不能继续履行对刘建军造成的损失主要就是产生额外的过渡安置费用，但三方协议中又未明确过渡费用如何计算，故参照中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算。三方协议约定过渡期为18个月，过渡期满日为2012年10月25日。玉泉区鄂尔多斯西街南侧棚户区改造项目房屋征收工作指挥部办公会议纪要要求在协议变更时在原有回迁面积上再给予6平米优惠，该会议纪要落款时间为2013年11月12日。刘建军所举云鑫公司富康小区项目部”关于畜牧科学院平房回迁户提出问题做出如下解答”的落款时间为2014年4月26日。该”解答”中将回迁高层过渡期定为30个月，比原三方协议中约定的18个月过渡期延长12个月。云鑫公司在”北方新报”发出交房通知的时间为2014年8月29日。内容为：我公司现建2#、3#、4#楼住宅早已于2013年11月20日就具备了交房条件，特通知各业主。从双方所举证据来看，在原协议约定的过渡期满后，刘建军对原协议不能履行，回迁房屋由多层变更高层知情，因对变更协议未达成一致意见，未能在房屋具备交付条件后入住房屋。二审审理过程中，本院多次以电话沟通、当面沟通等方式进行调解，最终调解方案为在原协议约定回迁面积的基础上给刘建军优惠6平米，剩余的平米数按每平方米3600元补交差价，刘建军原协议中欠付50000元房款核减一审判决支持的逾期交房违约金后，再交付剩余购房款。刘建军不同意该调解方案，认为逾期交房违约金数额应支付至现在，各方调解未果。刘建军在知道原协议不能履行后，也不能和云鑫公司、鄂尔多斯路办事处达成变更协议的意见，应及时行使自己的诉讼权利，刘建军直至2017年才向法院提起诉讼，间接扩大了自己的损失。本案原三方协议不能履行的原因是政府规划变更所致，在协商变更原协议及调解过程中，各方当事人应本着解决实际问题、互谅互让的态度尽早达成新的协议，以避免产生更大的损失。综合以上事实，本院对刘建军要求赔偿过渡安置费的诉讼请求，支持从合同约定的过渡到期日2012年9月29日起至2014年8月29日发出通知日，合计23个月，参照中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算，本院支持34715元（283000元×6.4%÷12个月×23个月天=34715元）。综上所述，刘建军上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初15号民事判决第一项，即：一、解除刘建军与内蒙古云鑫房地产开发有限公司、呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处签订《拆迁房屋补偿安置协议书》；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初15号民事判决第二项、第三项，即：二、内蒙古云鑫房地产开发有限公司、呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处共同在判决生效后立即赔偿刘建军房屋损失216400元、赔偿逾期交房违约金32678.40元，合计249078.40元；三、驳回刘建军的其他诉讼请求；三、内蒙古云鑫房地产开发有限公司、呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处共同在判决生效后立即赔偿刘建军房屋损失283000元、赔偿过渡安置费34715元，合计317715元；四、驳回刘建军的其他诉讼请求。一审案件受理费5136元，二审案件受理费5136元，合计10272元，由内蒙古云鑫房地产开发有限公司、呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯路街道办事处共同负担。本判决为终审判决。审判长戴玉英审判员苏毅代理审判员韩东妹二〇一八年二月十二日书记员蔡曦琛