刘某与殷某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地江苏省邳州市。
　　委托诉讼代理人：王莉，上海君乐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘雪芹，上海君乐律师事务所律师。
　　被告：殷某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市。
　　原告刘某与被告殷某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。被告殷某经本院依法传唤，无正当理由未到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　刘某向本院提出诉讼请求：1、判令刘某与殷某签订的《房屋租赁合同》于2016年2月22日解除；2、判令殷某返还刘某租赁保证金2,600元；3、判令殷某返还刘某已支付租金5,600元；4、判令殷某承担装修损失125,290元。事实与理由：刘某与殷某于2015年3月17日签订《房屋租赁合同》，约定殷某将位于上海市嘉定区临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)租赁给刘某，租赁期限自2015年3月21日至2017年3月20日止，租金为每月2,600元，6个月为一期支付，租赁保证金2,600元。同日，刘某向殷某支付2015年3月至2015年9月租金15,600元及租赁保证金2,600元。同年8月底，殷某因手头紧要求刘某先行支付第二期租金15,600元，刘某以银行转账的方式先行向殷某支付了5,600元。2015年9月初，刘某接到房东张梅芳通知，张梅芳表示要出售系争房屋，要求殷某于2016年2月22日前搬离。刘某为此联系殷某，殷某称会解决房东售房问题，但此后无法再与殷某取得联系。因殷某未将刘某支付的10月起的租金交付张梅芳，刘某无奈之下只得应房东张梅芳的要求将2015年10月至2016年2月的租金支付给张梅芳。刘某为维护自身合法权益，故涉诉。
　　殷某未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：2015年3月17日，殷某(甲方、出租方)、刘某(乙方、承租方)及案外人上海沪居房地产经纪有限公司江桥二村(丙方、居间方)签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为2年，自2015年3月21日起至2017年3月20日止；租金为每月2,600元，6个月为一期支付，第一期租金乙方应于2015年3月21日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前；乙方需支付给甲方租赁保证金2,600元；本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同的约定履行，本合同另行特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍，若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。同日，刘某向殷某支付2015年3月至2015年9月房租15,600元及租赁保证金2,600元，共计18,200元，殷某出具收据确认收到上述款项。2015年4月20日，系争房屋的权利人张梅芳与殷某签订《房屋租赁协议》一份，约定张梅芳将系争房屋出租给殷某，租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年8月29日，刘某应殷某的要求向其支付5,600元用于支付2015年10月至11月的房租。2015年9月初，刘某收到张梅芳通知，表示因张梅芳要卖房，要求刘某一家于2016年2月22日搬离系争房屋，另张梅芳表示已收到刘某支付的2015年10月至2015年12月的房租。后刘某于2016年2月22日搬离系争房屋。因刘某始终无法与殷某取得联系，故起诉来院。
　　另查，2015年3月20日，刘某与案外人上海伟瞰楼宇科技有限公司(以下称伟瞰公司)签订《智能家居系统工程建设合同书》，由刘某委托伟瞰公司对系争房屋进行智能家居工程施工，刘某为此向伟瞰公司支付工程款8万元。2015年3月25日，刘某与案外人上海炳驭装饰工程有限公司(以下称炳驭公司)签订《装饰装修工程施工合同》，由刘某委托炳驭公司对系争房屋进行装修，刘某为此向炳驭公司支付工程款146,900元。
　　审理中，刘某表示与殷某签订租赁合同时并未知晓张梅芳与殷某间的租赁合同关系，直至张梅芳向其发送搬离通知时才得知殷某系向其转租系争房屋。另因殷某自2015年10月起未向张梅芳支付后续租金，其应张梅芳的要求将2015年10月起的租金直接支付给张梅芳，目前系争房屋已由张梅芳另行出售他人。
　　本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效。本案中，张梅芳与殷某签订的合同期限自2015年4月1日至2016年3月31日，因此殷某与刘某签订的《房屋租赁合同》中超出2016年3月31日的期限应为无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力。因目前刘某已搬离系争房屋，故不存在房屋返还问题，殷某应将收取的租赁保证金2,600元返还刘某。关于租金，因殷某未按时向房东张梅芳支付租金，刘某直接将租金支付至张梅芳，张梅芳亦确认收到刘某支付的2015年10月至12月的租金，故刘某要求殷某返还租金5,600元的，于法有据，本院予以支持。关于装修损失，因殷某在明知其与张梅芳签订租赁协议约定租赁期限至2016年3月31日的情况下，擅自与刘某签订超出该租赁期限的租赁合同，且未将系争房屋的权利人情况告知刘某，导致超过剩余租期的约定无效，存在过错，应对刘某的装饰装修损失承担责任。鉴于目前系争房屋内的装饰装修价值已不具备评估鉴定条件，故本院结合刘某提交的相关合同及付款凭证并考虑装修物的折旧等因素，酌情确定殷某应向刘某赔偿装修损失金额为10万元。审理中，殷某经传票传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并承担相应的法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告刘某与被告殷某签订的《房屋租赁合同》中超过2016年3月31日部分的租赁期限无效；
　　二、被告殷某应于本判决生效之日起十日内返还原告刘某房屋租金5,600元；
　　三、被告殷某应于本判决生效之日起十日内返还原告刘某租赁保证金2,600元；
　　四、被告殷某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某装修损失10万元；
　　五、原告刘某的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费2,970元，由原告刘某负担563元，被告殷某负担2,407元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：宗小时

书记员：张开红