刘某某、姚国庆等与辛建国不当得利纠纷一审民事判决书

原告刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区，现住武汉经济技术开发区，
原告姚国庆，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市汉南区，
以上两原告委托诉讼代理人罗岳、王帅，湖北丰海律师事务所律师。
被告辛建国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人耿婷，湖北敏讷律师事务所律师。
第三人武汉经开建设工程发展有限公司，住所地武汉经济技术开发区东风大道158号（沌口街民营工业园旁）。
法定代表人蔡伟平，该公司总经理。
委托代理人刘浜，湖北江浩律师事务所律师。

原告刘某某、姚国庆诉被告辛建国、第三人武汉经开建设工程发展有限公司（以下简称经开建设公司）不当得利纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理，依法由代理审判员甘磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某某、姚国庆及其共同委托诉讼代理人罗岳、王帅，被告辛建国的委托诉讼代理人耿婷，第三人经开建设公司的委托诉讼代理人刘浜，均到庭参加诉讼。本案审理期间，两原告以错列被告为由撤回对经开建设公司起诉，经本院审查并于2016年6月2日作出（2015）鄂武经开民初字第02064号民事裁定书准予其撤回对经开建设公司起诉，并对下余被告案继续审理。本案现已审理终结。
经审理查明：1981年10月20日，汉阳县棉花公司沌口棉花收购站成立，后于1993年8月13日更名为武汉市蔡甸区棉花公司沌口棉花收购站（以下简称沌口棉花站），属集体所有制企业，1994年4月25日，沌口棉花站负责人由案外人李上桥变更为本案被告辛建国。2005年3月10日，武汉市工商行政管理局武汉经济技术开发区分局因沌口棉花站未依法办理年检手续，吊销其营业执照。
2008年7月9日，中共武汉经济技术开发区沌口街工作委员会办公室作出《会议纪要》，纪要第六项《关于沌口棉花站宿舍改造问题》记载：支持沌口棉花站对职工住房实行改造，由沌口棉花站自筹资金、自负盈亏，并以第三人经开建设公司名义报建，办理相关手续，第三人经开建设公司不作为建设和责任主体，不承担拆迁、房屋分配、销售、管理、维修等责任。2008年7月11日，武汉经济技术开发区沌口街办事处作出武经开沌[2008]10号批复，同意第三人经开建设公司对沌口棉花站职工住房实施建设，总建筑面积为4,680平方米，地点在沌口棉花站院内。本案审理期间，2016年10月24日，经开建设公司出具委托书一份，记载沌口棉花站旧房改造项目是街政府特批的自建项目，该公司是指定的协作单位，主体责任是该站项目筹建部，工程实施全过程由项目部运作，该公司未直接出面，对于项目实施过程尚存在的问题，要求项目负责人刘某某严格执行街政府工作会议确立的原则妥善解决。
在上述沌口街工委及沌口街办事处作出棉花站职工住房改造决定前，2007年10月25日，两原告作为合同甲方，被告辛建国作为合同乙方，签订《房屋拆迁安置协议书》一份，约定甲方在沌口棉花站范围内实施拆迁，乙方居住的二栋房屋在拆迁范围内，甲方拆除乙方承租的住宅房屋面积限1,700平方米（以房产证核算为准）；乙方同意甲方按还建方式进行补偿，甲方按照1比1等面积还建乙方住房，支付进出两次搬家费用人民币500元，按照每户每月人民币500元支付搬迁补贴至新房交钥匙；对拆迁范围内的无证房屋400平米，还建收费人民币500元/平方；还建中超出面积由乙方按优惠价人民币1,500元/㎡支付给甲方，还建不足原证面积由甲方按1,500元/㎡支付给乙方；协议还约定双方因本协议发生争议协商不成的提交武汉仲裁委员会进行仲裁。2007年10月25日，双方当事人签订《补充协议》一份，约定甲方付乙方工资收入人民币300,000元，工程前期手续办完付人民币100,000元，房屋拆迁开始付人民币100,000元，建房开始付清余款人民币100,000元；乙方负责与沌阳街政府、蔡甸棉花公司或资产管理公司协调工作，负责居住职工拆迁协议签订，负责施工治安。2007年10月22日、2008年1月23日、2008年11月1（2？）5日、2008年12月3日、2008年12月25日、2009年10月21日被告辛建国以借条形式累计从原告刘某某处领取款项人民币12.37万元，2010年5月18日、被告辛建国以领条的形式和房屋过渡费名目从原告刘某某处领取人民币5,000元，被告辛建国陈述上述款项用于项目开发中招待和道路施工。
2009年7月4日，案外人亚龙开发公司出具授权书一份，载明沌口棉花站旧房改造项目特殊原因，应原告刘某某请求，同意借用亚龙开发公司名义与棉花站职工签订还建房屋协议书及其他相应要求，该项目为自筹资金，自负盈亏，案外人亚龙开发公司与第三人经开建设公司责任相同。2009年9月至12月，案外人亚龙开发公司与沌口棉花站职工签订《房屋拆迁安置协议书》，协议书落款处签名为职工和原告刘某某或其儿子刘彤，安置协议约定亚龙开发公司15日内按照每户500元/月标准预付6个月过渡费、每户一次性支付进出搬家费800元，6个月后至交付房屋钥匙前每户按照500元/月支付过渡费，按照拆一还一方式，对于还建面积超出原房屋面积的按照人民币1,700元/平方米补差；根据原告提交的证据材料，累计该批次协议总计14份，无被告辛建国所签订协议，但两原告自认除了上述签订协议的14套住房外，另外应该并实际向被告辛建国、案外人吴涛、案外人吴波各自还房屋1套。根据协议，由两原告首次支付每户职工搬迁费800元和6个月安置费用3,000元，即每户支付人民币3,800元。
2010年2月5日，亚龙开发公司作为甲方与沌口建设公司作为乙方，签订《建筑装饰工程施工合同》，约定甲方将位于武汉经济技术开发区的沌口棉花站旧房改造工程发包给沌口建设公司承建，包括主体建设，室内装饰两部分，水电安装实行甲方外包；乙方包工包料，总造价人民币3,000,000元包干，其他有关合同、协议（除补充协议、增减工程量外）都均无法律、经济效力；合同工期自2010年3月至2010年9月；甲方按照乙方工程进度付款，主体结构封顶、技术资料齐全验收符合质量标准付30%，装饰工程完工、技术资料齐全验收符合质量标准付款20%，乙方完成全部工程经甲方、设计单位、监理单位、质监站验收合格且技术资料齐全付款20%，工程竣工办理备案手续并取得市建设档案馆备案证经审核办理竣工验收结算后付25%，下余5%质保金。
2013年3月13日，武汉经济技术开发区规划土地局颁发武规（武开）验【2013】第0015号《建设工程规划验收合格证》，证载建设单位为经开建设公司，项目名称为还建住宅楼（沌口棉花站旧房改造），总建筑面积为4,667.79㎡。
另查明，上述工程累计形成房屋48套，其中还建职工17套（包含被告辛建国1套、案外人李上桥1套、案外人吴涛和吴波各自1套合计2套、其余13名职工各一套）；原告刘某某对外出售11套，并提供了8套房屋《购房协议书》，协议书中出卖人协议抬头为“沌口棉花站旧房改造项目部”，落款印章为“武汉经开建设工程发展有限公司沌口棉花站项目部”，原告刘某某儿子刘彤在印章处签名，该8份协议书下8套房总价面积比即均价为3,493元/平方米；原告刘某某、姚国庆自述给予前期投资人全某1套；被告辛建国对外销售16套，被告辛建国提供的15份（其中与购房人周某签订的1份协议书项下涉房屋2套）《购房协议书》抬头为“沌口棉花站旧房改造项目部”，落款印章为“沌口棉花收购站旧房改造项目部”该15份协议书下16套房总价面积比即均价为3,419元/平方米，合同总价人民币5,299,158元，被告辛建国自述其实际收取房款为人民币4,090,000元并提出其中与万某签订的协议下的30万元由原告姚国庆收取，经查实该款项人民币30万元确由原告姚国庆收取，后将其中17万元支付被告辛建国，被告辛建国陈述该17万元用于支付涉案房屋行政规划主管部门罚款。关于合同价款与实际收款差距，被告辛建国解释因涉案销售房屋未能办理产权证，需要待产权证办结后方才能解决。就上述售房价格，原告刘某某、姚国庆自述2011年春节前推出5套按照一层不低于3,300元/平方米层差50元标准售卖解决工程款问题，2011年春节后按照一层不低于3,500元/平方米层差50元标准销售，而辛建国报账严重低于约定价格，且买方均为被告辛建国亲朋好友，且均为好楼层，严重损害原告方利益，原告刘某某自述对其出售的价格低于约定部分承担责任，就前述价格约定自述，原告方未提交证据。
除去上述原被告售卖房屋外，原告姚国庆、刘某某认为系被告辛建国强占2套，案外人李上桥强占1套，对此被告辛建国提供《售房合同》一份，记载2005年5月26日，合同抬头甲方蔡甸区棉花资产管理经营公司将“房屋6.5间……193.34平方米”售卖给被告辛建国，合同落款甲方后签名为“袁潜”，本院对蔡甸区棉花收购站改制后留守工作人员李某进行调查，李某称沌口棉花站一楼门面由棉花公司的二级单位资产管理公司经营管理，具体经手人员为袁潜，袁潜曾与被告辛建国协商将4间门面中的1间卖给袁潜，3间卖给辛建国，后因为沌口棉花站老站长（即被告辛建国前任站长）提出要买，袁潜便放弃购买并卖给李上桥。
案件审理期间，被告辛建国向法院提交了若干票据材料，用以证实其支付沌口棉花站工程款及相关付款事实，本院经审查确定其中人民币3,172,423元为其在涉案工程项目内开支（详见附件）。
另查明：2017年4月25日，本院到涉案还建楼对还建职工进行调查，在扣减应当支付的拆迁安置费用后，还建职工金作利陈述支付被告辛建国补差款3,573元，还建职工董腊梅陈述支付被告辛建国补差款1,240元,还建职工王晓明陈述支付辛俭补差款12,579元，还建职工文彩霞陈述支付辛俭亲戚补差款21,294元，还建职工家属刘姣兰陈述支付辛俭补差款14,000元，还建职工张新文陈述支付辛俭补差款20,000元,还建职工吴慧陈述支付辛俭补差款4,000元,还建职工吴波称没有收到后期拆迁补助但是支付了超面积差额款项，具体金额由其父亲办理不清楚，还建职工吴淑丽陈述抵扣拆迁安置费没有补差价，还建职工张德新称没有支付补差款，还建职工李建平称因拆迁安置费未给付因此未补差款。被告辛建国2017年7月3日接受本院询问时称辛俭是其哥哥，参与了职工安置工作和工程道路等建设；在回答本院关于职工安置房面积和补差问询中，表示不清楚情况。
以上事实，有本院2015年12月15日庭审笔录、2016年11月11日补充调查笔录、2017年2月20日调查笔录、2017年2月28日调查笔录、2017年3月1日补充调查笔录、2017年4月25日询问调查笔录、2017年7月3日三份补充询问笔录，原告姚国庆、刘某某庭审提供的房屋拆迁安置协议书及补充协议、中共武汉经济技术开发区沌口街工作委员会办公室会议纪要、武汉经济技术开发区沌口街办事处文件、房屋拆迁安置协议书、建筑装饰工程施工合同和沌口棉花收购站旧房改造工程项目补充合同书、授权书、证明、情况说明、建设工程规划验收合格证（武规武开验20130015号）、购房协议书3份、公告、报案材料、信件2张及庭后提交的收（领）条7张、收条及银行交易凭据、承诺书及购房协议书9份、借支单2张、安置补偿费收条24张、经开建设公司委托书1张，被告辛建国提供证据房屋拆迁安置协议、沌口棉花站工商登记申请、房屋证明及吊销通告、房产证及土地证、过度安置费收据19张、施工款收据、违法建筑罚款通知书及建筑工程规划许可证、收条、项目供电发票、发票及收条及庭后补充提交的15份购房协议书，予以证实。

本院认为，根据沌口街工作委员会办公室作出《会议纪要》、案外人亚龙开发公司出具的授权书、武汉经开建设工程发展有限公司出具的委托书，并结合本案所涉工程为解决原蔡甸区沌口棉花站职工住房改善实际，所涉沌口棉花站旧房改造，实际是由原告刘某某、姚国庆为筹资方，筹集资金改善棉花站职工住房条件并从旧房改造后新建房屋进行部分外售，通过外售房屋填补改造资金和形成利润报酬，两原告为涉案房屋改造的实际投资人和开发主体，案外人亚龙开发公司为名义开发人。进行旧房改造，首先必须解决的是旧房拆迁和安置问题，两原告就此与作为棉花站站长身份的被告辛建国于2007年10月25日签订《房屋拆迁安置协议书》，其意在解决拆迁和安置补偿方案，但事实上该份《房屋拆迁安置协议书》并未实际履行，涉案房屋拆迁安置及补偿方案应以其后亚龙开发公司与职工逐一签订的安置协议为准，全体职工与案外人亚龙公司签订的安置协议也事实上否认了两原告与被告辛建国签订的协议。进而，两原告与被告辛建国之间所产生争议与双方2007年10月25日签订《房屋拆迁安置协议书》无关，被告辛建国根据该份协议关于争议解决所提主管抗辩，与本案审理对象无关，该项主张本院不予审理。
在本案中，被告辛建国主张其与两原告同属涉案旧房改造的投资开发经营方，对此本院审查注意到，根据原被告双方提交的《购房协议书》，改造后新建房屋于2010年底开始对外销售，纵观被告辛建国就其开发建设投资的举证，其对外支付款项，绝大数发生在其最早售房时间2010年12月20日之后；其提交的关于还建职工安置补偿费用也并未实际支出，系抵扣职工还建房超面积补偿差价；被告辛建国回答本院询问中一方面主张其参与职工安置，但又对还建房屋面积和补差情况均表不知情。而从与本案双方不存在直接利害关系的武汉建开公司和亚龙房地产公司出具的证据材料看，涉案工程属于两原告投资建设，也无被告辛建国的相关记载。因此，纵观在案证据所呈现事实，无法认定被告辛建国系涉案项目共同投资人地位。相反，根据两原告所举《补充协议》，并考虑到被告辛建国曾作为棉花站站长之特殊身份，两原告主张被告辛建国在涉案项目开发过程中，与两原告之间属于委托法律关系的主张，符合本案客观实际。因此，本院认定，在本案中系两原告委托和雇请被告辛建国代为从事涉案项目拆迁、开发建设和房屋销售事宜。两原告认为被告辛建国无权销售房屋的主张，与在案中两原告从被告辛建国出收取部分房款、与被告辛建国共同签字售卖其中一套房屋以及两原告自述与被告约定售房底价事实不相符合，被告辛建国具有受托实施房屋销售的权利。
而本案争议，或者说原被告双方权利义务关系的衡平，在于被告辛建国是否合理并合法的行使了受托职责并忠实履行了受托人义务。原告在诉请中主张被告辛建国出售房屋18套，与本案证据和后期法院调查不一致，现有证据仅能表明被告辛建国对外出售房屋为16套，此外房屋系辛建国以其购买还建前旧房主张分配房屋，就该房屋所产生争议，与本案属于不同法律关系，两原告应另诉或其他法定渠道解决该2套房屋争议事宜。因此，本院认定被告辛建国对外出售房屋为16套；两原告未就该16份合同记载房屋面积提出相反证据，本院通过比较审查方式发现，被告辛建国对外出售房屋与原告刘某某对外出售房屋在相同单元、楼层和房号下面积相当，因此，被告辛建国所提交的16份合同记载的房屋面积可以作为本案事实进行认定；在售房价格方面，同样基于比较的审查方法，原告刘某某与被告辛建国对外售出的房屋价格亦相当，即使在准确计数中被告辛建国销售价格低于原告刘某某，但证据显示原告方陈述的2011年春节前较低价格售卖5套房屋用以解决工程款的陈述与全部外售房屋中2011年春节前所售卖均为被告辛建国所卖出房屋，该细微差距在案件证据和市场交易变数下可以得到解释，原告方单反主张的并无证据证实的最底价格约定及认为被告辛建国低价售房的主张，本院不予采信。因此，本院认定被告辛建国所出售的16套房屋在面积和价格上忠实履行了受托人职责。
根据被告辛建国提供的16套房屋的销售合同，合同项下累计应收取价款为人民币5,299,158元，该款项应归属两原告所有，被告辛建国基于销售两原告投资建设房屋获取购房业主资金并占为己有，违反受托人的诚实信用和勤勉忠诚义务，其所得款项应当支付给两原告。本案中两原告在事实存在委托法律关系以不当得利主张权利，不符合法律规定，本院依法予以纠正。被告辛建国作为受托方，用该款项支付部分工程建设费用，亦符合客观实际，支付的相关费用应由两原告承担，因此本院审查确定的款项应在被告辛建国收取的款项中予以扣减。在被告辛建国对外销售的16套房屋中，原告姚国庆实际收取了案外人万国平支付购房款中30万中13万，该款项应认定为被告辛建国向原告方交付款项，其余17万为被告辛建国领走视为被告辛建国占有使用该款项，被告辛建国抗辩该17万用于规划罚款，与领款和罚款缴纳时间差上得不到合理解释，但因原告方认可系被告辛建国缴纳规划罚款，故可以作为被告辛建国在项目中支出。
本院审查注意到，在不考虑上述30万元争议款项，被告辛建国合同记载金额与实际收款金额尚存差距1,209,158元，根据本案认定的原被告之间的法律关系，该款项应由两原告实际继续收取，但被告辛建国在对外售房中并未以两原告名义实施而以自己名义和与原告方不同印章实施，有违受托义务，且其关于收款仅为单方陈述，实际收取款项无其他证据证实，因此为保护善意第三方购房者权利和尊重合同相对性，并相对确定本案债权范围，应当由违反受托义务和举证义务的被告辛建国直接按照合同价款向两原告直接清偿债务，未回收款项由被告辛建国与购房业主处理。综上，扣减被告辛建国开支、原告方收取的13万元售房款，本院认为被告辛建国应向两原告支付其对外销售房屋16套未交付价款人民币1,996,738元（5,299,158-3,172,423-130,000）。关于原告方主张的超面积款项，在案证据显示仅有两名还建职工口头陈述向被告辛建国支付了补偿差价，其余职工陈述支付差价但未支付给被告辛建国，在无其他证据佐证下，本案无法认定被告辛建国收取了差价款项，故两原告的本项请求证据事实不足，请求不予支持。关于两原告主张的利息损失，本院认为被告辛建国擅自占有两原告应收售房款资金，应当支付相应资金损失费用，两原告主张按照人民银行同期贷款利率标准符合规定，鉴于本案被告辛建国未提交证据证实其实际收取款项时间，超越受托权限以自己名义销售房屋应对未回收款项承担相应不利法律后果，但其在房屋销售前后期间又陆续支付了部分工程款项，原告方要求自实际收取款项之日起计算利息的要求无法核定时间，但从在案证据证实被告辛建国的收支情况，其自2010年12月20日开始售房时起至即处于收大于支状态，因此本院酌情以被告辛建国对外签订合同金额首次超过全部价款金额一半时即案外购房人段火清2011年3月12日签订合同时间作为起算全部债务利息时间起点，直至本案被告辛建国付清款项之日止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第四百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告辛建国于本判决生效之日起10日内支付原告姚国庆、原告刘某某售房款人民币1,996,738元及资金占用损失（损失以1,996,738元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年3月12日其至实际清偿债务本金时止）
二、驳回原告姚国庆、原告刘某某其他诉讼请求。
如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币33,200元，减半收取人民币16,600元，由原告姚国庆、原告刘某某共同负担人民币5,214元，由被告辛建国负担人民币11,386元，因此款原告姚国庆、原告刘某某已经缴纳，被告辛建国随上述第一项判决一并支付给原告姚国庆、原告刘某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　甘　磊

书记员：赵文琪