刘某某与宜昌居然之家家居建材市场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：刘某某。
委托诉讼代理人：熊希，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权）
被告：宜昌居然之家家居建材市场有限公司，住所地宜昌市西陵区发展大道69号，统一社会信用代码91420500326041822P。
法定代表人：顾月明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：苏强，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权）
委托诉讼代理人：韩嫣芝，系该公司办公室主任。（一般代理）

原告刘某某与被告宜昌居然之家家居建材市场有限公司（以下简称宜昌居然之家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，被告于2016年7月8日对管辖权提出异议申请，本院于当日作出（2016）鄂0591民初457号民事裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，后双方均未上诉。本院依法适用简易程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊希、被告的委托诉讼代理人苏强、韩嫣芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘某某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宜昌居然之家公司签订的《居然之家预租协议书》；2.被告向原告退还诚意金5万元和装修押金3000元；3.赔偿原告商铺装修损失113479.24元（183274元÷730天×452天）；4.承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月28日，原、被告签订《居然之家预租协议书》，约定原告向被告承租177平方米的经营场地，租金标准为每月50元／平方米，合同期限为2年，免租6个月。当日，原告向被告支付了诚意金5万元。同年3月17日，原告又向被告交付了装修押金3000元。随后被告向原告交付了位于宜昌居然之家公司一号楼第五层的面积为177平方米、摊位号为DS86—5—016的商铺。原告收房后与宜昌市锦城建筑装饰有限责任公司（以下简称锦城装饰公司）签订《装饰装修施工合同》，并支付装修费13万元。原告又与宜昌金凤广告装饰工程有限责任公司（以下简称金凤广告公司）签订《广告布展制作合同》，向金凤广告公司支付设计费53274元。2015年6月，原告装修完毕。7月12日，居然之家正式开业，10月27日，被告要求原告预交房租和物业管理费15000元，并表示双方签订正式租赁合同后再对相关费用一并结算，原告交纳了上述费用。2016年3月，当原告收到被告提供的正式租赁合同时，却发现商铺经营面积从177平方米变成了256平方米，租金由每月8850元变成了每月12800元，租金涨幅高达45%。原告当即表示不接受被告单方面变更租赁面积，变相提高租金的做法，拒绝在正式租赁协议上签字，被告告知原告无论是否签订正式租赁合同，必须按256平方米的面积支付租金，否则将收回出租商铺，后双方协商无果，被告将诉争商铺封闭，禁止原告继续经营。被告的行为侵害了原告合法权益，并致租赁合同无法继续履行。
宜昌居然之家公司辩称：1.双方在签订预租协议书时约定商铺面积177平方米是未包含公摊的面积，但被告在招商会上已通过幻灯片形式告知了公摊系数为1.43，加上公摊面积，原告的实际承租面积应为256平方米；2.因原告拖欠租金和管理费，被告于2016年4月20日已书面通知原告解除双方之间签订的招商合同，预租协议已实际终止；3.解除合同系因原告拖欠租金违约所致，被告不应承担赔偿商铺装修损失；4.诚意金已抵扣原告拖欠的房租和管理费，原告装修如经查未违反被告的规定，可以退还。
本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，原告刘某某与被告宜昌居然之家公司签订《居然之家预租协议书》，约定：一、甲方（被告）于2015年5月之前向乙方（原告）提供五层177平方米的经营场所，乙方只能用于经营海尔电器品牌，如后期居然之家集团公司对场地规划有所调整，关于摊位位置情况双方另议。二、租金标准为50元／平米·月，第一合同期签订两年免租共计6个月。三、乙方在签署本协议时向甲方交诚意金5万元，诚意金在甲乙双方正式签订招商合同后抵乙方应付租金或其他应付费用。四、乙方在签订本协议后决定不再承租甲方场地或中途擅自更换产品或品牌，甲方有权终止本协议，乙方所交预付款不退。原告于当日向被告交纳诚意金5万元，于同年3月17日向被告交纳装修押金3000元。后原告与金凤广告公司签订《广告布展制作合同》，为宜昌居然之家海尔日日顺净水门头广告及室内广告布展制作支付53274元；与锦城装饰公司签订《装饰装修施工合同》，支付该店铺装修费13万元。2015年7月12日，居然之家正式开业，原告开始经营。后被告提交给原告的《居然之家招商合同》中将经营场地面积调整为256平方米，租金由8850元／月调整为12800元／月，管理费为641元／月，原告拒绝签订该合同，但一直承租经营，同年10月27日，原告向被告支付租金15000元。2016年4月11日，被告向原告发出要求其在4月18日前支付拖欠租金和逾期滞纳金的《催告函》，4月13日，被告对原告的店铺停电、封场。4月20日，被告向原告发出《解除合同通知书》。
关于双方争议的原告在签订《预租协议书》时对其中载明的经营场地面积未包括公摊面积是否明知的问题，被告提交的房产网的网页截图能证实被告于2015年1月9日召开过招商新闻发布会以及其用幻灯片形式播放过宜昌店租金标准和公摊系数，但被告当庭陈述与原告的《预租协议书》并非在招商会现场签订，而是在被告公司签订，原告提交的《预租协议书》及楼层经营场地分布图，均载明原告承租面积为177平方米，根据现有证据，不足以证实被告在与原告签订《预租协议书》时已告知原告协议书中的承租面积不包括公摊面积、承租面积应为256平方米的事实。

本院认为，原、被告双方在签订《居然之家预租协议书》时，对原告承租经营场地的具体位置、面积和租金单价均已有明确约定，且被告在公摊系数已确定的情况下，并未告知原告承租的场地面积不包括公摊面积，导致原告对其经营成本产生错误的估算，其经营风险有明显的增大，原告的经营目的因此而受影响，在双方协商无果的情况下，原告提出解除租赁合同，被告亦予以同意，双方的租赁合同实际上已予以解除，无需本案处理。原、被告双方签订预租协议时，对租金已有约定，后被告变更租金，系对合同主要条款进行了变动，双方对新的价款未达成一致意见，未建立新的租赁合同关系，双方租赁期间的权利义务按预租协议履行。至合同解除之日止，原告承租被告场地经营9个月，约定免租6个月，原告应向被告支付3个月租金26550元和9个月管理费5769元，共计32319元，原告已支付租金15000元。被告扣除上述费用后将诚意金余款32681元予以退还原告。被告未提交原告装修不当的证据，应将原告的装修押金3000元予以退还。原告经被告同意装饰装修，该预租协议的解除系因双方对新的合同无法达成合意所致，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，被告承担装饰装修残值损失6万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第九十三条第一款、第九十一条第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决如下：

一、被告宜昌居然之家家居建材市场有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告刘某某诚意金余款人民币32681元、装修押金3000元、赔偿原告刘某某装饰装修残值损失60000元。
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3630元，减半收取计1815元，由被告宜昌居然之家家居建材市场有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　许静

书记员：钟飞