刘某某与赵某执行异议之诉一审民事判决书

原告：刘某某，男，****年**月**日出生，汉族，现住邯郸市。
委托诉讼代理人：杨彦军，
河北紫微星律师事务所律师。
被告：赵某，男，****年**月**日出生，汉族，现住邯郸市成安县。
委托诉讼代理人：张仕景，
河北驰舟律师事务所律师。
第三人：龙金艳，女，****年**月**日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：程建丽，
河北冀隆律师事务所律师。
第三人：罗慧星，男，****年**月**日出生，汉族，现住邯郸市丛台区，与龙金艳系夫妻关系。
委托诉讼代理人：程建丽，
河北冀隆律师事务所律师。
第三人：周朝辉，男，****年**月**日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。
委托诉讼代理人：程建丽，
河北冀隆律师事务所律师。
第三人：
龙仕控股集团有限公司，住所地邯郸市丛台区人民路176号新时代广场商务写字楼26层E户。
法定代表人：龙金艳，任董事长。
委托诉讼代理人：程建丽，
河北冀隆律师事务所律师。
第三人：
邯郸市金梧桐房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区人民路176号新时代广场商务写字楼26层A户。
法定代表人：巨红艳，任总经理。
委托诉讼代理人：程建丽，
河北冀隆律师事务所律师。
原告刘某某与被告赵某、第三人龙金艳、罗慧星、周朝辉、
龙仕控股集团有限公司（以下简称龙仕公司）、

邯郸市金梧桐房地产开发有限公司（以下简称金梧桐公司）执行异议之诉一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人杨彦军、被告赵某及其委托诉讼代理人张仕景、第三人龙金艳、罗慧星、周朝辉、龙仕公司、金梧桐公司共同委托诉讼代理人程建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对邯郸市丛台区柳和街19号苹果怡园小区4-4-12号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封冻结。2、判决确认原告与第三人龙金艳、罗慧星于2013年11月25日签订的房屋买卖协议合法有效，并确认该房屋为原告所有。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人龙金艳和罗慧星系夫妻关系。2013年11月25日，龙金艳和罗慧星作为出卖方，原告作为买受方，签订房屋买卖协议书一份。约定龙金艳和罗慧星自愿以640000元的总价款将邯郸市丛台区柳和街19号院苹果怡园小区4-4-12号房屋卖给原告，并约定原告须于协议签订后十日内，通过银行转账的方式将购房款640000元一次性汇入出卖方指定的罗慧星
中国建设银行账号内。出卖方须于收到购房款的当日将房屋交于原告。协议签订后，原告按约定在2013年11月30日将购房款一次性转入约定账号内。当日被告将该房屋交于原告占有。2018年4月，小区开发商通知业主提交相关手续办理房产证时，原告得知，该房屋已被法院（2015）复民初字第1900号民事裁定予以查封，现已进入执行程序。原告提出执行异议申请，被法院裁定驳回。原告认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，原、被告于2013年11月25日签订房屋买卖协议书并履行在先，法院在2015年以（2015）复民初字第1900号民事裁定予以查封在后。原告在2013年11月30日将购房款一次性转入约定的银行账号内。该房产至今未办理房屋过户登记，是由于整个小区均未办理不动产登记，导致无法过户，原告没有过错。综上，原告认为该涉案房产为原告的合法财产，归原告所有，故诉至本院。
原告刘某某举证如下：
证据一：（2018）冀0404执异41号执行裁定书，证明原告起诉依据。
证据二：原告和第三人龙金艳、罗慧星签订的房屋买卖协议书一份，证明双方签订了合法有效的房屋买卖合同。
证据三：原告汇款电子回单，证明原告在协议书签订后五日内按约定将房款一次性付清，原告履行了合同义务。
证据四：商品房买卖合同一份，证明原告在签订协议书后，为保证交易安全，要求第三人龙金艳、罗慧星将涉案房屋商品房买卖合同原件交于原告。
证据五：涉案房屋钥匙一把，证明在协议书签订后，第三人龙金艳、罗慧星将房屋交于原告。
证据六：涉案房屋2015年度暖气费收据一张，证明由原告缴纳取暖费，说明该房屋是由原告在合法占有使用。
证据七：合缘物业有限服务公司物业费票据一份，证明涉案房屋自原告购买后，一直由原告缴纳物业费和占有使用房屋。
证据八：邯郸市不动产登记证明复印件2页（盖有邯郸市国土资源局不动产登记专用章），
邯郸市圣达房地产开发有限公司授权委托书一份（盖有该公司公章及经办人手章）；证明2017年12月21日以后苹果怡园小区才具备办理房产证的条件，涉案房屋于2017年11月30日查封，故未能办理房产证的原因不在原告。
被告赵某辩称，1、原告的起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，不能够认定原告与第三人龙金艳签订的房屋买卖合同有效。2、涉案房产为不动产，现仍登记在第三人龙金艳名下，根据物权法的规定所有权人仍为龙金艳，法院的执行拍卖行为合法有效。3、原告的此次起诉系虚假诉讼，其房屋买卖交易行为不符合房产交易习惯，即定金—大部分房款（交付房屋）—少部分房款（办理房产登记手续），本案显然系原告受被执行人的鼓动提起了虚假诉讼，目的在于阻碍法院执行，综上所述请求法院依法驳回原告的起诉，并追究其虚假诉讼的法律责任。
被告赵某举证如下：
证据一：2014年邯郸房价说明，证明在2014年邯郸市房价均价5150元，丛台区均价5525元，涉案房屋是在2013年11月25日签订，房屋单价合6600元，显然高于当时价格，充分印证原告与第三人龙金艳、罗慧星之间签订合同的虚假性。
证据二：涉案房屋2018年水费清单，缴费人系龙金艳，证明该房屋的所有权人和使用人仍系龙金艳，原告根本没有使用居住占有该房屋的事实。
第三人龙金艳、罗慧星、周朝辉、龙仕公司、金梧桐公司共同述称，同意原告的诉讼请求及事实理由。没有办理房产过户，是因为该房屋开发商手续停滞无法办理，责任不在原告也不在龙金艳、罗慧星，鉴于双方存在真实的房屋买卖关系，请求依法支持原告的诉讼请求。
第三人龙金艳、罗慧星、周朝辉、龙仕公司、金梧桐公司未举证。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举证一、三、四、六的真实性，当事人均无异议，本院予以认定该证据的真实性。对原告证据二，被告不认可真实性，申请对该房屋买卖合同上双方签字形成时间进行鉴定，因申请人无法提供鉴定所需比对样本（满足检材与样本在纸张、墨水、保存环境等方面相同），鉴定程序无法进行，被告对其异议承担举证责任，本院对被告异议不予支持。对原告举证五，原告与龙金艳、罗慧星均认可系涉案房产钥匙，本院对此予以采信。对原告举证七，被告认为原告自2013年11月25日签订房屋买卖合同后一直未居住，而且缴费时间恰恰是在法院启动拍卖该房产程序后，不能印证原告已经合法占有该房屋的事实；对原告证据八，被告不认可真实性；经法院向物业公司核实情况，物业公司表示:涉案房屋自2010年2月10日开始装修、交物业费用，2011年2月至2015年1月记录显示未入住，2013年5月17日交了2013年一年的物业费，对于多年不交费的，物业公司通过律师催费，至2018年11月21日由刘某某一次性交了2015年1月至2018年12月的物业费；物业登记房主为龙金艳，刘某某交物业费后物业留下其名字，对龙金艳与刘某某是否房屋买卖关系物业公司不知情；该苹果怡园小区系
邯郸市圣达房地产开发有限公司所开发的房地产，于2009年交房，2018年开始办理房产证，由开发公司直接通知业主办理房产证手续，与物业公司无关；对原告证据七、八的真实性本院予以采信。对被告举证，原告及第三人认为，被告证据一没有出具证明单位的负责人和出具人的签字，不符合证据形式要件；且该证明为2014年房价，涉案房屋为2013年11月25日购买，二者没有可比性；被告证据二没有加盖水费清单出具人单位的公章；本院对被告证据一不予支持，对被告证据二真实性予以采信。
根据当事人当庭陈述及经审查确认的证据，认定本案事实如下：
2009年3月3日
邯郸市圣达房地产开发有限公司（出卖人）与龙金艳（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定有：出卖人以（划拨）方式取得所开发土地使用权，土地使用权出让合同号为（空白），土地规划用途为（住宅），土地使用年限自（1900年1月1日）至（1900年1月1日）。买受人所购买商品房为（预售商品房），位于丛台区柳和街19号苹果怡园4号楼4单元6层12号。合同约定建筑面积（96.12）平方米，房价总金额（172823元），与产权登记的面积差异房价多退少补，至交房前付清全款。交房期限为2009年5月31日。合同自双方签订之日起生效，自生效之日起30天内由出卖人向邯郸市房管局网上即时申请登记备案。
上述涉案房产交房后，自2010年2月10日开始装修、交物业费用，2011年2月至2015年1月物业登记显示未入住，2013年5月17日交了2013年的物业费，2015年11月9日以龙金艳名义交了一次暖气费，2018年11月21日由刘某某交了2015年1月至2018年12月四年的物业费，物业登记房主为龙金艳，刘某某交费后物业留了其名字。2017年12月21日
邯郸市圣达房地产开发有限公司取得涉案房产的不动产权利证书（冀20**邯郸市不动产权第0036003号），权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：划拨／经济适用住房，用途：城镇住宅用地／住宅，面积：共有宗地面积60768.50平方米／房屋建筑面积93.55平方米，使用期限：2004年1月1日起——止。2018年该开发公司通知业主办理房产证手续。2018年2月起，每2个月该户水费清单抄表显示用水量为4吨、3吨、4吨、5吨、5吨、5吨。
本院在执行申请执行人赵某与被执行人龙金艳、周朝辉、
龙仕控股集团有限公司、
邯郸市金梧桐房地产开发有限公司民间借贷一案中，于2017年11月30日查封了被执行人龙金艳名下的上述涉案房产。2018年4月刘某某得知该房屋已被本院予以查封。同年9月6日刘某某对查封不服向本院提出书面异议，同时提交其与龙金艳、罗慧星夫妻就涉案房产签订的房屋买卖协议书一份。同月16日本院作出（2018）冀0404执异41号执行裁定书，驳回案外人刘某某的异议请求，为此其提起本案执行异议之诉。
上述原告刘某某与第三人龙金艳、罗慧星所签订房屋买卖协议书内容有：房屋成交价640000元，于协议签订后十日内通过银行转账方式一次性汇入指定的罗慧星建行账号内，款到交房，由于开发商原因，该小区目前均未办理房屋产权证，待小区统一办理房产证时，由卖方协助买方将房屋产权办理到买方名下，费用由买方承担。该协议书落款签字为三人手写并捺印，名下日期为打印字体：2013年11月25日。同月30日原告向罗慧星转账付款640000元。
诉讼中原告当庭陈述原告与龙金艳、罗慧星2011年就认识，系朋友关系。2013年原告想结婚的时候想买房，原告手里有房就买了，但后来原告也没有结成婚，原告在北京工作，父母在邢台，所以涉案房屋一直闲置未居住。原告买完房产之后未去过物业公司，至2018年11月21日需要办理房产证时才到物业缴纳物业费。原告平时偶尔回邯郸会住该房。
驳回原告刘某某的诉讼请求。
案件受理费10,200元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

本院认为，2017年11月30日，本院对登记在被执行人龙金艳名下的涉案房产（所涉及《商品房买卖合同》在房管局进行了网签登记）进行预查封，2018年9月6日案外人刘某某对涉案房产主张权利并提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，原告需符合在法院查封之前已合法占有该不动产的情形，并为此承担举证责任，对此原告提交房屋钥匙、2015年11月9日暖气费票据、2018年11月21日物业费票据为凭。据原告当庭陈述，其为结婚而购买该房，原告在北京工作，其父母在邢台，婚房却在邯郸购买。原告购买婚房后，未到小区物业变更房主、建立联系，仅在2018年11月21日补交物业费时去过小区物业，由此可见原告虽购房却没有生活居住和从物业处承接原房主权义的想法。原告签订购房协议时即明知该房不能办理房产证，属于产权上还有法律瑕疵的房产，在一次性交清全款64万元后，原告在北京生活，房屋一直被闲置，与物业无联系，2018年4月小区开发商如何通知原告提交相关手续办理房产证。2017年11月30日涉案房产即被法院查封，原告自述2018年4月通过办理房产证手续方得知，该房屋已被法院（2015）复民初字第1900号民事裁定予以查封，已进入执行程序，原告为何不第一时间向法院提出执行异议。原告当庭所述包含诸多不合情理令人质疑之处。再结合其举证，对原告举证房屋钥匙，不能证明占有该房产的时间；原告举证2015年11月9日暖气费票据，其仅在2015年冬季交了暖气费不合情理，另从被告举证2018年水费清单来看，2018年一年期间该房存在持续稳定用水量，均与原告所述房屋闲置情形不符；原告举证2018年11月21日物业费票据，系执行查封房产后、本案诉讼中原告一次性补交了四年的物业费，不能达到其证明目的。原告举证不能，本院对其主张在法院查封之前已合法占有该不动产不予支持。原告不符合上述法定情形，对其执行异议，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：

审判长 韦安兵
人民陪审员 王晓颖
人民陪审员 崔潇

书记员： 龚静