刘某某与上海绿地集团牡丹江置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

刘某某
上海绿地集团牡丹江置业有限公司
郭冬梅（黑龙江国大律师事务所）
王秋菊（黑龙江国大律师事务所）

原告刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区，户籍地河北省邯郸市邯山区。
被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区太平路117号上海印象3号楼。
法定代表人樊华，男，该公司总经理。
委托代理人郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。
委托代理人王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。
原告刘某某与被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司（绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由代理审判员穆海东独任审判，于2015年5月25日、2015年6月4日公开开庭进行了审理。2015年7月13日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月15日、2016年3月1日公开开庭进行了审理，原告刘某某、被告绿地公司的委托代理人王秋菊到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。经牡丹江市中级人民法院审批，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
本案的争议焦点:被告是否应当给付原告逾期交房违约金及具体金额的确定。
审理中原告刘某某为支持其主张，向法庭举证如下:
证据一，国际花都交房通知书一份、延期交房谅解备忘录一份、录音光盘一份、录音证据文字说明一份、牡丹江市房产局文件一份、验收答复两份。意在证明:诉争房屋未经验收不符合交房条件。
被告绿地公司对此份证据有异议，认为:诉争房屋已经验收，符合双方签订商品房买卖合同中关于诉争房屋的交付条件，且在商品房买卖合同中并没有约定交付的商品房必须经过备案竣工验收，竣工验收备案是行政管理机关对建设单位的一种管理形式，与原、被告之间的民事行为没有关系。
本院认为:此份证实为合法有效的证据，能够证实诉争房屋未经竣工验收备案，故本院对此份证据欲证明的问题予以确认。
证据二，商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票一份。意在证明:原、被告签订了商品房买卖合同，原告交付了购房首付款89183元，办理了按揭贷款20万元。
被告绿地公司对此份证据无异议。
本院认为:此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，且被告对此份证据没有异议，故本院对此份证据予以采信。
审理中被告绿地公司为支持其主张，向法庭举证如下:
证据一，工程竣工验收报告一份。意在证明:诉争房屋系国际花都二期工程已在2012年12月30日验收合格，符合原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付条件。
原告刘某某对此份证据有异议，认为诉争房屋未经消防、城市规划等部门的验收。
本院认为:此份证据仅能证实诉争房屋经过部分验收，不能证实房屋符合交付条件，故本院对此份证据欲证明的问题不予确认。
证据二，商品房买卖合同一份、国有建设用地使用权出让合同一份、牡丹江市国土资源局出具的土地出让金专用票据六张。意在证明:被告已经按照合同约定的时间全额缴纳土地出让金，政府应当在2010年7月30日之前交付国际花都项目所在地块的全部土地，但直到2013年8月份才将土地交付给被告，导致整体项目不能如期办理备案手续。
原告刘某某对此份证据有异议，认为:该合同第九条并没有约定因市政原因违约交房责任，只要违约就应按该合同第九条履行，且市政因素与原告无关。
本院认为:此份证据中的商品房买卖合同能够证明原告在被告处购买房屋的事实，本院对此事实予以确认。国有建设用地使用权出让合同、土地出让金专用票据结合被告出具的证据三、四，能够证明因拆迁补偿原因牡丹江市国土资源局延期交付土地的事实，本院对此事实予以确认。
证据三，牡丹江市经济开发区管理委员会出具的国际花都绿地世纪城项目的购房款未付清欠据一份、春香狗肉馆拆迁补偿的情况说明一份、收条13份。意在证明:国际花都项目所在地块的拆迁历经2011年、2012年，直至2013年8月才结束，是市政因素直接影响了国际花都项目的建设进度，延误竣工备案等手续的完成，根据双方签订的商品房买卖合同约定系被告免责事由。
原告刘某某对此份证据有异议，认为:市政因素与原告无关，双方签订的商品房买卖合同中第八条约定如遇特殊原因或市政因素出卖人可据实予以延期，但没有约定该商品房未经验收合格就可以交付买受人使用，该合同中第九条没有提到第八条特殊原因，违约期限应以原告诉请为准。
本院认为:此份证据结合被告证据四能够证实因拆迁补偿原因牡丹江市国土资源局延期交付土地的事实,故本院对此份证据予以采信。
证据四，牡丹江市经济技术开发区管理委员会出具的情况说明一份。意在证明:因政府的原因逾期交付土地导致被告逾期交工。
原告刘某某对此份证据有异议，认为春香狗肉馆属于国际花都一期，但原告购买的是国际花都二期，此份证据与原告无关。
本院认为:此份证据能够证实因拆迁补偿原因牡丹江市国土资源局延期交付土地的事实,故本院对此份证据予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
2012年4月7日，原告刘某某与被告绿地公司签订商品房买卖合同，原告刘某某购买被告开发建设的位于牡丹江市东安区国际花都二期的房屋，该合同约定:“……第三条:买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第X幢X单元XXXXXX号房屋。该商品房建筑面积81.46平方米。……第四条:计价与价款。按建筑面积计算该商品房单价为人民币3550元，总金额人民币贰拾捌万玖仟壹佰捌拾叁元整。……第八条:交付期限。出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:……2.政策法规或者行政命令的改变、市政因素、文物考古、挖掘等非卖方能力所及的情况而导致预期交付的。……第九条:出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过180日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”原告刘某某交纳购房款289183元。被告于2013年4月通知原告接收房屋，但原告以该房屋尚未经过竣工验收为由至今拒绝接收房屋。
国际花都项目二期地块因拆迁补偿原因，牡丹江市国土资源局于2013年8月向被告绿地公司交付全部净地。该工程现未经消防部门验收，未经工程质量监督部门竣工备案。
本院认为:本案系原、被告双方因履行商品房销售合同过程中产生的争议，原告要求被告绿地公司承担逾期交付房屋的违约责任，故本案符合商品房销售合同纠纷构成要件，案由为商品房销售合同纠纷。
关于原告要求被告承担逾期交付违约责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  规定:“依法成立的合同，自成立时生效……。”第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告刘某某已履行了合同义务，向被告绿地公司交纳了购房款，被告绿地公司具有按合同约定于2013年9月30日前向原告刘某某交付房屋的合同义务。被告抗辩称，诉争房屋已经通过了设计、建设、施工、监理、勘测单位的验收，符合交付条件，并于2014年4月3日通知原告接收房屋，但原告拒绝接收房屋。对此本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条  :“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条  规定:“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案:（一）本法第十一条  规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故房屋验收的范围，应当依照当事人合同约定和法律的强制性规定。本案中当事人约定:第八条  交付期限:出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……。因此被告交付的房屋除经工程质量验收合格后，还应在消防等方面不存在影响使用的障碍。2014年4月3日被告通知原告交房时，消防未经过验收，至今未向本院提供证据证明消防工程经过验收，故涉诉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。原告刘某某未接收房屋符合法律规定。
关于违约金的给付期限及金额的问题，本院认为，原、被告双方约定被告于2013年9月30日前将房屋交付给原告，自2013年10月1日至2016年3月1日被告共计逾期交付房屋883天，被告应承担的违约金为人民币25535元（289183元×1‱×883天）,故本院对此数额予以确认。被告抗辩称因政府征收原因延迟交付土地，导致被告延期交付，对此，本院认为，被告同国土资源局签订建设用地使用权出让合同，如因国土资源局的违约行为导致被告的损失，应由被告另行主张权利，同本案不是一个法律关系，故对被告的此项抗辩意见不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第一百零七条  、《中华人民共和国消防法》第十三条  、《建设工程质量管理条例》第四十九条  的规定，判决如下:
被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘某某2013年10月1日至2016年3月1日的逾期交房违约金人民币25535元;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币438元，由被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

本院认为:本案系原、被告双方因履行商品房销售合同过程中产生的争议，原告要求被告绿地公司承担逾期交付房屋的违约责任，故本案符合商品房销售合同纠纷构成要件，案由为商品房销售合同纠纷。
关于原告要求被告承担逾期交付违约责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  规定:“依法成立的合同，自成立时生效……。”第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告刘某某已履行了合同义务，向被告绿地公司交纳了购房款，被告绿地公司具有按合同约定于2013年9月30日前向原告刘某某交付房屋的合同义务。被告抗辩称，诉争房屋已经通过了设计、建设、施工、监理、勘测单位的验收，符合交付条件，并于2014年4月3日通知原告接收房屋，但原告拒绝接收房屋。对此本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条  :“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条  规定:“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案:（一）本法第十一条  规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故房屋验收的范围，应当依照当事人合同约定和法律的强制性规定。本案中当事人约定:第八条  交付期限:出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……。因此被告交付的房屋除经工程质量验收合格后，还应在消防等方面不存在影响使用的障碍。2014年4月3日被告通知原告交房时，消防未经过验收，至今未向本院提供证据证明消防工程经过验收，故涉诉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。原告刘某某未接收房屋符合法律规定。
关于违约金的给付期限及金额的问题，本院认为，原、被告双方约定被告于2013年9月30日前将房屋交付给原告，自2013年10月1日至2016年3月1日被告共计逾期交付房屋883天，被告应承担的违约金为人民币25535元（289183元×1‱×883天）,故本院对此数额予以确认。被告抗辩称因政府征收原因延迟交付土地，导致被告延期交付，对此，本院认为，被告同国土资源局签订建设用地使用权出让合同，如因国土资源局的违约行为导致被告的损失，应由被告另行主张权利，同本案不是一个法律关系，故对被告的此项抗辩意见不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第一百零七条  、《中华人民共和国消防法》第十三条  、《建设工程质量管理条例》第四十九条  的规定，判决如下:

被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘某某2013年10月1日至2016年3月1日的逾期交房违约金人民币25535元;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币438元，由被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司负担。

审判长：马莹
审判员：穆海东
审判员：王凤敏

书记员：朱婧