刘某与沧州鑫诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

刘某
付康（河北馨铁律师事务所）
沧州鑫诚房地产开发有限公司
孙书行（河北衡泰律师事务所）
李广玲（河北衡泰律师事务所）

原告刘某，住沧州市运河区。
委托代理人付康，河北馨铁律师事务所律师。
被告沧州鑫诚房地产开发有限公司。
法定代表人刘东明，该公司总经理。
委托代理人孙书行、李广玲，河北衡泰律师事务所律师。
原告刘某诉被告沧州鑫诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人付康、被告委托代理人孙书行、李广玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告的房屋买卖关系成立，有被告出具的房款收据予以证实，本院依法认定。现被告已将涉案沧州南苑小区开发住宅全部售出，包括沧州市鑫运物业服务有限公司出具的分房登记表原告名下的3号楼1单元202室，导致原告已实际无法取得所购房屋，属于一房两卖，构成对原告的违约，对此应承担由此引起的民事责任。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，对于原告主张解除与被告房屋买卖合同、返还购房款150000元的请求，本院予以支持。但对原告主张的利息、赔偿损失和承担一倍已付购房款的赔偿责任，按照上述最高人民法院解释的规定，原告可选择利息、赔偿损失或不超过已给付购房款一倍赔偿责任，具有选择性，不能并列适用，重复计算。另外，由于原、被告未签订房屋买卖合同，对所购房屋没有约定实际价格，无法按房屋实际损失计算。为此，本院酌情按原告已给付购房款的70%为105000元，对原告主张的利息和赔偿损失本院不予支持。综上，被告应返还原告购房款及赔偿金共计255000元，并承担由此引起的民事责任。对于被告所辩称的石家庄鑫达房地产开发有限公司未将原告交纳的房款给付被告的抗辩理由，因被告与石家庄鑫达房地产开发有限公司系两个独立法人，属于另一法律关系，本案不予审理，可另行诉讼。对被告其他抗辩理由，因未能举证，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第九十四条  、第一百零七条  ，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，判决如下:
一、解除原告刘某与被告沧州鑫诚房地产开发有限公司之间的房屋买卖关系。
二、被告沧州鑫诚房地产开发有限公司返还原告刘某购房款150000元，并承担已给付购房款105000的赔偿责任，共计255000元。限本判决生效之日起十五日内履行完毕。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7900元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

本院认为，原、被告的房屋买卖关系成立，有被告出具的房款收据予以证实，本院依法认定。现被告已将涉案沧州南苑小区开发住宅全部售出，包括沧州市鑫运物业服务有限公司出具的分房登记表原告名下的3号楼1单元202室，导致原告已实际无法取得所购房屋，属于一房两卖，构成对原告的违约，对此应承担由此引起的民事责任。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，对于原告主张解除与被告房屋买卖合同、返还购房款150000元的请求，本院予以支持。但对原告主张的利息、赔偿损失和承担一倍已付购房款的赔偿责任，按照上述最高人民法院解释的规定，原告可选择利息、赔偿损失或不超过已给付购房款一倍赔偿责任，具有选择性，不能并列适用，重复计算。另外，由于原、被告未签订房屋买卖合同，对所购房屋没有约定实际价格，无法按房屋实际损失计算。为此，本院酌情按原告已给付购房款的70%为105000元，对原告主张的利息和赔偿损失本院不予支持。综上，被告应返还原告购房款及赔偿金共计255000元，并承担由此引起的民事责任。对于被告所辩称的石家庄鑫达房地产开发有限公司未将原告交纳的房款给付被告的抗辩理由，因被告与石家庄鑫达房地产开发有限公司系两个独立法人，属于另一法律关系，本案不予审理，可另行诉讼。对被告其他抗辩理由，因未能举证，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第九十四条  、第一百零七条  ，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，判决如下:

一、解除原告刘某与被告沧州鑫诚房地产开发有限公司之间的房屋买卖关系。
二、被告沧州鑫诚房地产开发有限公司返还原告刘某购房款150000元，并承担已给付购房款105000的赔偿责任，共计255000元。限本判决生效之日起十五日内履行完毕。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7900元，由被告承担。

审判长：刘志新
审判员：肖俊霞
审判员：陈红英

书记员：姚国彦