刘某某、刘某某与靳某某、吴某等合同纠纷二审民事判决书

刘某某
刘某某
杨光泽（湖北季梁律师事务所）
靳某某
吴某
袁太友（湖北神农律师事务所）
刘英
周国升

上诉人（原审原告）刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民。
上诉人（原审原告）刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业，系上诉人刘某某之长子。
上述二
上诉人之
委托代理人杨光泽（代理权限:一般代理），湖北季梁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）靳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业。
被上诉人（原审被告）吴某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业，系被告靳某某之妻。
上述二
被上诉人之
委托代理人袁太友（代理权限:一般代理），湖北神农律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘英，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业，系原告刘某某之女。
被上诉人（原审被告）周国升，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，自由职业，系被告刘英之夫。
上诉人刘某某、刘某某与被上诉人刘英、周国升、靳某某、吴某确认合同无效纠纷一案，前由随州市曾都区人民法院于2013年12月31日作出（2012）鄂曾都民初字第03231号民事判决。宣判后，吴某、靳某某不服，向本院提起上诉，本院于2014年6月30日作出（2014）鄂随州中民二终字第00045号民事裁定书，以原判认定事实不清，证据不足为由，裁定撤销原审判决，发回随州市曾都区人民法院重审。随州市曾都区人民法院重审后，于2014年11月18日作出（2014）鄂曾都民初字第01090号民事判决。宣判后，刘某某、刘某某不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成由审判员叶锋担任审判长，审判员袁涛、吕丹丹参加的合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人刘某某、刘某某及委托代理人杨光泽，被上诉人靳某某及其委托代理人袁太友到庭参加诉讼。被上诉人刘英、周国升经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原审另查明:2012年合同标的物所在地段房屋（住房）出售价格为每平方米1200元。
原审法院认为:《中华人民共和国物权法》第一百零六条  规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。所谓善意，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的一种心理状态。本案中，被告靳某某通过售房广告获知售房信息；与被告周国升、刘英签订《房地产转让协议》后又进行了公证；支付了合理的房屋对价；对诉争的房屋办理了产权登记。尽到了对合同的一般审查义务，不具备与被告周国升恶意串通情形，符合善意取得的条件，故原、被告于2012年7月12日签订的《房地产转让协议》合法有效，被告靳某某对诉争的房屋享有所有权。《中华人民共和国民法通则》第六十六条  第一款  规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经被代理人事后追认或者默认则依法有效，即由此产生的一切法律后果由被代理人承担。本案中，周国升、刘英于2012年9月28日在随州市曾都区公证处所出具的“声明”，是刘英对周国升转让房屋事后追认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  第一款  规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第89条  规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。故本案原告刘某某、刘某某如果认为周国升、刘英侵占其共同财产权，可依法另案提起民事诉讼。本案经合议庭评议并提交审委会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条  、《中华人民共和国民法通则》第六十六条  第一款  、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  第一款  、《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第89条  之规定，判决:驳回原告刘某某、刘某某的诉讼请求。案件受理费9700元，由原刘某某、刘某某告负担。
上诉人刘某某、刘某某不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称:一、原审认定事实错误。1、原审采信被上诉人靳某某提供的《供求世界》复印件错误。2、一审判决查明认定随州市曾都区公证处2012年7月12日作出（2012）鄂曾都证字第2201、2202公证书错误。3、对刘英于2013年9月28日当晚写的《情况说明》原审不作认定，也不再判决书中说明不作认定的理由错误。4、一审认定“2012年合同标的物所在地段房屋（住户）出售价格为每平方米1200元”缺乏事实根据。5、上诉人靳某某购买房屋不符合善意购买的特征。二、原审适用法律错误。原审法院认为周国升、刘英于2013年9月28日向随州市公证处所作的《声明》，是刘英对周国升代理行为的追认。可以推断原审法院已认定周国升与靳某某签订《房地产转让协议》时刘英签名不是刘英本人所签，首次办理公证时的笔录也不是刘英本人所签。而本案诉争房屋从形式上看又是刘英所有，周国升在没有代理权的基础上与靳某某签订的协议是一份不能成立的协议。三、原审程序错误。原审法院通知上诉人刘某某、刘某某该案中止审理，待行政诉讼判决后再行诉讼。但一审法院在行政诉讼过程中向上诉人送达了民事判决书，造成行政诉讼和民事诉讼同时进行的格局，明显违反了法律的规定。综上所述，原审认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原判，依法确认被上诉人周国升与被上诉人靳某某签订的《房地产转让协议》不成立。
被上诉人靳某某、吴某答辩称:原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人刘某某、刘某某向本院提供《销售不动产统一网络发票》复印件一张，证明目的:与涉案房屋同时期同地段房价为每平方米5476.45元，一审认定同时期同地段房屋售价1200元不符合客观实际。
经质证，被上诉人靳某某、吴某对上述证据有异议，认为该证据与本案无关联性，不能作为有效证据采信。该证据为复印件，无其他证据证明该证据的客观性。另外该证据涉及的是高层建筑下的门面房，与本案住宅房屋完全不同，不可类比。本案发回重审期间，被上诉人已经提交了同地段同时期房屋的价格证据。
对上述证据，本院认为:该证据系复印件，无法确认其真实性，且无与该发票相印证的合同原件相印证，无法确定与本案的关联性，对于上述证据，本院不予采信。
本院认为:关于《房地产转让协议》是否成立问题。上诉人刘某某、刘某某认为涉案房屋从形式上看是刘英所有，周国升在无代理权的情况下签订的《房地产转让协议》不能成立。本院认为，涉案的房屋登记在被上诉人刘英的名下，被上诉人周国升与被上诉人靳某某在《房地产转让协议》上签字，后被上诉人周国升、刘英向随州市曾都区公证处出具的《关于靳某某交易房地产相关后续手续事宜的声明书》载明了被上诉人刘英认可公证处作出的公证是合法有效的，与靳某某签订合同是其真实意愿，原审法院依据上述声明书对随州市曾都区公证书的真实性予以认可，并认定即便被上诉人周国升签订合同时存在无权代理的情形，被上诉人刘英已予以追认符合法律规定。上诉人刘某某、刘某某上诉称被上诉人刘英在《情况说明》表明，其是在受到靳某某的胁迫的情况下出具了《关于靳某某交易房地产相关后续手续事宜的声明书》，上述声明书内容不是刘英真实意思表示，但未提供证据证明刘英是在受胁迫的情况下签订的声明书，故不予采信。综上，上诉人刘某某、刘某某关于被上诉人周国升无权代理，其签订的合同不成立的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于《房地产转让协议》的合同效力问题。上诉人刘某某、刘某某认为涉案房屋是其与刘英、周国升共有财产，被上诉人周国升未经其他共有人的同意，在无所有权和处分权的情况下，将房屋转让他人的行为无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  第一款  规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上诉人刘某某、刘某某请求法院确认其与靳某某之间签订的《房地产转让协议》无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于原审程序问题。上诉人刘某某、刘某某认为原审未中止诉讼，导致民事诉讼和行政诉讼同时进行，违反了法律的规定。因法律规定案件审理若需要另一案件的判决结果为依据时，应当中止诉讼。本案案由系确认合同无效纠纷，合同效力的确认不需要依行政诉讼中物权登记是否应当被撤销为前提，原审未中止诉讼，并未违反法律规定。上诉人刘某某、刘某某的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，程序合法，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十四条  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9700元由上诉人刘某某、刘某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:关于《房地产转让协议》是否成立问题。上诉人刘某某、刘某某认为涉案房屋从形式上看是刘英所有，周国升在无代理权的情况下签订的《房地产转让协议》不能成立。本院认为，涉案的房屋登记在被上诉人刘英的名下，被上诉人周国升与被上诉人靳某某在《房地产转让协议》上签字，后被上诉人周国升、刘英向随州市曾都区公证处出具的《关于靳某某交易房地产相关后续手续事宜的声明书》载明了被上诉人刘英认可公证处作出的公证是合法有效的，与靳某某签订合同是其真实意愿，原审法院依据上述声明书对随州市曾都区公证书的真实性予以认可，并认定即便被上诉人周国升签订合同时存在无权代理的情形，被上诉人刘英已予以追认符合法律规定。上诉人刘某某、刘某某上诉称被上诉人刘英在《情况说明》表明，其是在受到靳某某的胁迫的情况下出具了《关于靳某某交易房地产相关后续手续事宜的声明书》，上述声明书内容不是刘英真实意思表示，但未提供证据证明刘英是在受胁迫的情况下签订的声明书，故不予采信。综上，上诉人刘某某、刘某某关于被上诉人周国升无权代理，其签订的合同不成立的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于《房地产转让协议》的合同效力问题。上诉人刘某某、刘某某认为涉案房屋是其与刘英、周国升共有财产，被上诉人周国升未经其他共有人的同意，在无所有权和处分权的情况下，将房屋转让他人的行为无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  第一款  规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上诉人刘某某、刘某某请求法院确认其与靳某某之间签订的《房地产转让协议》无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于原审程序问题。上诉人刘某某、刘某某认为原审未中止诉讼，导致民事诉讼和行政诉讼同时进行，违反了法律的规定。因法律规定案件审理若需要另一案件的判决结果为依据时，应当中止诉讼。本案案由系确认合同无效纠纷，合同效力的确认不需要依行政诉讼中物权登记是否应当被撤销为前提，原审未中止诉讼，并未违反法律规定。上诉人刘某某、刘某某的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，程序合法，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  、第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十四条  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9700元由上诉人刘某某、刘某某负担。

审判长：叶锋
审判员：吕丹丹
审判员：李小辉

书记员：李国才