刘某与潘某、宜都市九龙农业机械服务有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：刘某，男，生于1985年9月5日，汉族，湖北省枝江市人，现住宜都市。
委托诉讼代理人：易建军，宜都市枝城法律服务所法律服务工作者。
被告：潘某，男，生于1973年9月29日，汉族，宜都市人，住宜都市。
被告：宜都市九龙农业机械服务有限公司，住所地宜都市枝城镇枝城大道413号。
法定代表人：潘某，公司经理。
委托诉讼代理人：胡金如，湖北启方律师事务所律师。

原告刘某诉被告潘某、宜都市九龙农业机械服务有限公司（以下简称“九龙公司”）合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案受理后，依法由审判员谢靓适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘某及委托诉讼代理人易建军、被告潘某及其与被告九龙公司的委托诉讼代理人胡金如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同由二被告退还原告2018年房屋租金25000元并承担本案诉讼费。事实及理由：2017年1月，原、被告签订《资产租赁及收取费用协议》一份，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月30日，年租金20000元。2017年12月，双方协议解除该租赁协议，另行达成口头协议。原告另行租赁被告九龙公司所有的其他三间房屋，约定租赁期限为1年，房屋年租金25000元。原告于2018年2月1日支付租金25000元。因办理营业执照需要被告九龙公司提供房产证，被告潘某拒不提供，致使原告无法办理营业执照，双方为此发生争执，被告潘某强行将原告租赁的房屋断水断电，并关闭大门，致使原告从2018年1月至今一直处于停业状态。
被告潘某辩称：被告不是本案的适格主体。被告是九龙公司的法定代表人，系履行职务行为。根据合同的相对性及权利义务相一致的原则，原告无权向被告个人主张解除房屋租赁合同、退还租金。原告起诉被告的证据不足，没有事实和法律依据，应依法驳回对被告的起诉。
被告九龙公司辩称：一、被告于2018年2月3日与原告达成了最终的《房屋租赁协议》，即将位于宜都市枝城镇枝城大道413号的房屋，以年租金25000元的价格出租给原告用于洗车业务，期限自2018年1月1月至2018年12月30日止，实行先交款后使用的原则。被告按期交付房屋供原告经营使用，原告对房屋进行了部分改造。经营期间因原、被告因用电发生争执，但并不是法定或者双方约定解除或终止《房屋租赁协议》的条件和理由。原告要求解除合同，退还租金没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。二、原告在租赁期间对被告的房屋进行了部分改造，合同即将到期，必须要恢复原状，或者折价补偿。经评估房屋修复价格为15000元。三、原告所说2017年的租赁和经营行为与两被告无关，也不属于同一法律关系。
原告刘某围绕其诉讼主张向法庭提交了证据，被告潘某、九龙公司未向法庭提交证据。原告刘某提交的缴纳租金的凭证，二被告均为异议，本院予以采信。庭审笔录具有真实性、合法性、关联性，予以采信。宜都市公安局枝城派出所《接处警登记表》记载“报警内容：枝城华新铁路口处有人闹事。处警状况：……2、出警至现场，系蒋珍芳因洗车时间问题与租赁屋主的姐姐发生矛盾，蒋珍芳右手中指受伤，晾晒的衣服掉地上打湿弄脏，已现场协调处理。”从记载内容看，不能达到原告的证明目的。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告九龙公司法定代表人潘某达成口头协议，由原告承租被告九龙公司所有的门面三间，租赁期间为2018年1月1日至2018年12月31日，年租金为25000元。原告于2018年2月1日向被告潘某转账28700元，其中含当年租金25000元。2018年2月3日，出具《收据》一份“今收到刘某房屋租金贰万伍仟元整，2018年元月至2018年12月30日止”。原告刘某当庭陈述：“（租赁）门面位于枝城镇××闸道口，门面（编号）是5、6、7。（协议达成后）2018年经营了2个月。因为被告潘某在2018年正月十八断电锁门，且未提供房产证给原告办理营业执照，导致我（原告）无法向顾客开具发票，难以正常经营。2018年正月二十结束了经营。”被告潘某当庭陈述““原告什么时间结束经营，我不清楚”、“原告所述被告锁门及断水断电不属实，因为我没有断水，断电是因为原告偷电发现后进行协商后没有解决才断电”、“2018年4月17日原告父母准备拆除彩钢瓦隔断，被告阻止，原告报警。2018年4月17日（被告）锁的是5号门面，是防止原告擅自拆除彩钢瓦隔断。”
另查明：2018年6月11日，原告刘某向宜都市人民法院提起诉讼，被告为潘某，要求与被告潘某解除口头租赁合同，退还押金。后原告撤回起诉。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告潘某就租赁被告九龙公司所有的房屋达成口头协议，双方一致确认。被告潘某作为九龙公司的法定代表人，其行为为履行职务行为，其代表九龙公司与原告达成的口头协议系双方真实意思表示，具有法律效力。被告现原告诉请解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据上述规定，原告刘某行使合同解除权需双方协商一致或符合法定情形并履行通知义务。双方就房屋租赁虽未签订书面合同对权利义务进行明确约定，但作为房屋出租方，依约交付租赁物并保证承租方正常使用而不受影响是合同的应有之义。被告潘某认可其在履约过程中有断电和锁门的情形，且没有提供证据证明其上述行为的正当性。被告潘某的行为影响了承租方对租赁物的使用，导致合同目的无法实现，原告刘某作为守约方依法有权解除合同。
原告自述其于2018年农历正月二十即2018年2月7日通知被告解除合同，但没有提供证据予以证明。2018年6月11日，原告对被告潘某提起诉讼，要求解除合同，本院于当日向被告潘某送达了应诉材料。原告在第一次诉讼中虽仅起诉被告潘某，但被告潘某作为被告九龙公司的法定代表人，应视为被告九龙公司收到了解除合同的通知。因此双方的合同在2018年6月11日已经解除。被告九龙公司应该返还2018年6月12日至2018年12月31日租金13835.6元（25000元年÷365天×202天）。
综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告刘某与被告宜都市九龙农业机械服务有限公司达成的口头租赁合同于2018年6月11日解除；
二、被告宜都市九龙农业机械服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某房屋租赁费人民币13835.6元；
三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费213元，由原告刘某承担106元，被告宜都市九龙农业机械服务有限公司承担107元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 谢靓

书记员： 吴娟