刘某某与宜昌宜某房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告刘某某。
委托代理人刘鹤彦，湖北普济律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人杨新彦，湖北普济律师事务所律师，一般授权代理。
被告宜昌宜某房地产开发有限公司，住宜昌市沿江大道189号301-305号。
法定代表人许本华，该公司总经理。
委托代理人陈劲宇，该公司员工。特别授权代理。

原告刘某某与被告宜昌宜某房地产开发有限公司商品房合同销售合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员冯昊、人民陪审员洪娇、刘传明组成合议庭，冯昊担任审判长，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人刘鹤彦，被告宜昌宜某房地产开发有限公司的委托代理人陈劲宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年5月15日，原告刘某某与被告宜昌宜某房地产开发有限公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0214359），合同第三条约定“原告购买被告投资建设的宜化新天地一期4号楼××××号房屋一套（产籍号为03-0073-0190-××××），建筑面积93.49平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为5439.92元，总金额508578元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第九条约定“出卖人应当在2015年5月31日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。原、被告在该合同附件六补充协议中约定，“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。”
另查明，2013年5月15日，原告向被告支付了购房首付款158578元，后又通过按揭贷款的方式向被告支付350000元。2015年12月16日，被告向原告电话通知该房屋可以交付，但原告并未前往被告处办理交房手续。截止2016年1月，原告因该350000元按揭贷款已向宜昌市住房公积金中心偿还借款本金23659.01元，偿还借款利息28619.03元。2016年7月7日，原告刘某某将全部公积金贷款还清。
上述事实，有原、被告于2013年5月15日签订的《宜昌市商品房买卖合同》、宜昌市职工购（建）住房政策性《贷款（抵押）合同》和《宜昌住房公积金贷款还款计划表》、《购房首付款发票》、《宜昌住房公积金管理中心借款借据、委托扣款协议书》以及本案的庭审笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为，1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2015年5月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日，原告有权解除合同。而被告截止2015年12月16日才通知原告交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。由于被告超过90日未交付房屋，根据合同约定，应当退还全部已付款，且原告亦已将其所贷的公积金贷款全部还清，因此被告应返还全部购房款508578元。原、被告虽然在补充协议中约定了原告解除权的行使期限为解除权情形发生之日起三十日内，但该合同系格式合同，原、被告仅约定原告的解除权行使期限，未约定被告合同解除权的行使期限，故该约定单方面加重了原告方的责任，系无效条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”该条款系规定的当事人行使法定解除权的除斥期间，而原告行使的是约定解除权，不应受该条款所规定的除斥期间的影响。即便适用该条款所规定的除斥期间，被告认为其于2015年12月16日通知原告交房时已经对原告进行了催告，但并未举证证明，原告也仅认可被告于2015年12月16日通知其交房。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则若干问题的意见﹥》第六十六条规定，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”对对方及时行使解除权进行催告，是一项需要主动提出的权利，而非被动接受的行为，双方没有约定该催告权可以通过默示的方式行使，法律对此亦无规定，由于行使催告权会使得对方解除权的除斥期间发生变化，直接影响到对方解除权的行使，因此，该催告行为必须以明示的方式进行，现原、被告双方仅能确认被告于2015年12月16日通知原告交房，被告并无证据证明其于2015年12月16日催告原告行使解除权，通知交房的行为本身的意思表示是要求原告继续履行合同，而非要求原告及时行使解除权以解除合同，因此，从原、被告双方的陈述及证据不能得出被告对原告进行催告的结论，原告行使合同解除权的除斥期间为解除权发生之日起一年内，原告自2015年8月30日起可以行使解除权，故即使适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条所规定的除斥期间，该解除权的除斥期间为2015年8月30日至2016年8月30日，原告的起诉并未超过除斥期间，有权解除合同。
2、原、被告在合同中约定了原、被告之间因被告逾期交房而解除合同情况下，被告所负担的违约金为已付房价款的1%，即5085.78元。本院对原告要求被告支付违约金5085.78元的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告向被告全额支付了购房款，被告未能依约按时交付房屋，原告于2016年3月28日向被告起诉要求解除合同，该起诉状于2016年4月13日送达给被告，故依据合同约定，被告应当于2016年6月13日前向原告退还全部购房款。因原告购买房屋的合同目的未能实现，使得原告支付的158578元首付款和350000元贷款的价值未能得以实现。被告给原告造成的是资金占用损失。原告主张资金占用损失及主张5085.78元违约金未超过被告给原告造成的实际损失的百分之三十，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告自2013年5月15日支付首付款158578元，其资金占用损失应为以该158578元首付款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年5月15日起至被告向原告实际返还该158578元首付款之日为止所产生的利息损失。对于原告所贷的350000元公积金贷款，因该笔贷款并非自有资金，故原告仅能主张截止2016年1月其所实际支付的利息28619.03元，以及自2016年2月起至2016年7月7日为止实际发生的利息损失（以原告向宜昌市住房公积金中心实际支付的利息为准）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则若干问题的意见﹥》第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：

一、解除原告刘某某与被告宜昌宜某房地产开发有限公司于2013年5月15日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。
二、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某购房款508578元。
三、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某某违约金5085.78元。
四、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以158578元首付款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告刘某某支付自2013年5月15日起至被告宜昌宜某房地产开发有限公司向原告刘某某实际返还该158578元首付款之日为止所产生的资金占用损失。
五、被告宜昌宜某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付截止2016年1月因350000元公积金贷款所产生的利息损失28619.03元，并向原告刘某某支付自2016年2月起至2016年7月7日为止实际发生的利息损失（以原告刘某某向宜昌市住房公积金中心实际支付的利息为准）。
六、驳回原告刘某某其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10098元，由被告宜昌宜某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　冯　昊 人民陪审员　　刘传明 人民陪审员　　洪　娇

书记员：吴鹏