刘某某与陈某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告):刘某某，黑龙江省八五五农场职工。委托诉讼代理人：陈虹，黑龙江龙垦律师事务所律师。被上诉人(原审被告):陈某某，黑龙江省八五五农场公安分局民警。委托诉讼代理人：梁秋华。

上诉人刘某某因与被上诉人陈某某房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹农垦法院（2017）黑8108民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，于同年2月7日公开开庭进行了审理。上诉人刘某某的委托诉讼代理人陈虹，被上诉人陈某某的委托诉讼代理人梁秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某某上诉请求：请求陈��刚给付购房款27,000.00元及违约金18,700.00元，合计45,700.00元；一、二审诉讼费由陈某某负担。事实及理由：一审判决以重大误解为由驳回刘某某诉讼请求，不符合事实。2016年5月3日，刘某某与陈某某签订《房屋买卖合同》，其中第二条第三款约定：“等甲方房产证办理完后与乙方在房产科交易过户到乙方名下后，乙方一次性将所剩房款付清给甲方”。2017年3月21日，双方到房产部门办理过户手续，刘某某按照房产部门要求，将所有过户手续交给房产部门，双方履行了过户手续，陈某某问何时能拿到房照，工作人员告知“快一个星期，慢一个月”，于是刘某某要求陈某某付清房款，陈某某只给付60,000.00元，尚欠刘某某27,000.00元，刘某某要求在一个月内付清，陈某某称两个月内给付，陈某某的妻子写了书面材料，刘某某发现多处不符合其要求，让陈某某把“剩下的尾款在房屋过户到陈某某的名下后，一次性将剩余房款全部付清（两个月付清）”划掉，又增添了“剩余房款两个月付清27,000.00元”，并要求重新签名。同时刘某某告诉陈某某，房照何时下来系房产部门的事，与刘某某无关，到还款日期陈某某须把剩余欠款还给刘某某，这是双方真实的意思表达。综上，2017年3月21日双方签订的书面材料系2016年5月3日签署《房屋买卖合同》的补充协议，也是按照该合同第二条第三款协议具体落实，因为双方已到房产部门办理了过户手续，刘某某的房产证已交到房产科，陈某某明确表示在两个月内付清房款27,000.00元，双方签订的协议系双方真实意思表示，并非陈某某在付款时间上不明确，且将“剩下的尾款在房屋过户到陈某某的名下后，一次性将剩余房款全部付清（两个月付清）”划掉是陈某某本人实施，是陈某某真实的意思表示，一审法院将双方真实意思表示的协议书认定为重大误解，驳回刘某某的诉求是错误的，请求二审支持刘某某一审诉求。陈某某辩称,一、拒付剩余房款27,000.00的理由。1.按照《房屋买卖合同》中关于“等甲方房产证办理完后与乙方在房产科交易过户到乙方名下后，乙方一次性将所剩房款付清给甲方”的约定，迄今为止，陈某某并未看到案涉房屋过户到其名下。2.按照《房屋买卖合同》的约定，案涉房屋的税费由刘某某交付，所以在房屋未过户到陈某某名下时要把税钱留出来，这27,000.00元系留出来的税钱及约束金。二、关于在房产科所写便条。便条中写明两个月付清剩余房款，系在房产科工��人员表示一周内，最迟一个月可以办理房产过户手续的前提下作出的意思表示。一审中陈某某已提到这一便条非其真实意思表示，原因是陈某某执意写出“剩下的尾款在房屋过户到陈某某名下后，一次性将剩余房款全部付清”，但当时刘某某情绪激动，称这部分得划掉，不划掉就不办了，加之房产科工作人员称很快就能办理过户手续了，在这种情况下写了便条。至于刘某某称该便条是“约定欠款”、“补充协议”系刘某某单方理解，陈某某不予认可。三、关于刘某某称已办理了过户手续问题。在农场税款交清后，至2017年11月8日又差开发商郭俊海的签字，次日郭俊海去房产科签的字，刘某某是同年11月24日到房产科签的字，准备将其及母亲名下的房产证办理成不动产证。2018年1月31日，陈某某到房产科询问此事进展情况，房产科称将材料报上级部门，上级部门给退回来了，称再签订一个农场与开发商合作开发的材料，年后差不多。如果刘某某在2017年3月21日在房产科办理了过户手续，那么同年11月24日刘某某到房产科签什么字？正在办理过户手续与办理完成后是两个概念。四、对于刘某某所称“房照什么时候办下来是房产部门的事，跟我无关，它就是一年下来房照，还是一天下来房照，你和房产部门说去”陈某某也认同此话。按照《房屋买卖合同》约定房屋过户到陈某某名下后，房证交给陈某某，陈某某就会把剩余房款给刘某某，至于过户手续何时能完成，陈某某认为应去问房产部门，过户手续办不下来与陈某某无关。陈某某曾多次表示房产过户到陈某某名下不会差刘某某一分钱，况且如按照《房屋买卖合同》约定陈某某可以支���你30,000.00元定金，待刘某某完成过户手续后再给付剩余房款，但到2017年3月21日陈某某已给付刘某某160,000.00元，陈某某认为刘某某现在的目的是想把钱拿到手，其他啥也不管了，陈某某认为刘某某现在应该抓紧时间把房照过户到陈某某名下，陈某某就会把钱给刘某某。五、刘某某要求陈某某给付尾款27,000.00元及18,700.00元违约金属无理要求。陈某某出具便条是有前提的，案涉房屋过户手续未办，陈某某不能给付剩余尾款，这不是陈某某个人行为，况且陈某某多次找农场及开发商，已尽力办理此事。六、按照《房屋买卖合同》约定，刘某某应在2016年5月30日前将案涉房屋交付陈某某，且在7月份陈某某已明确告知刘某某原有房屋要另作他用，但刘某某迟迟未交付，直到同年8月4日刘某某才将房屋交付陈某某，陈某某对此并未计较。综上，请求二审法院维护陈某某的合法权��，依法驳回刘某某的上诉请求。刘某某向一审法院起诉请求：1.要求陈某某给付购房尾款27,000.00元，并支付违约金18,700.00元，合计45,700.00元;2.由陈某某承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月3日，刘某某与陈某某签订《房屋买卖合同》，将刘某某父亲名下的位于黑龙江省八五五农场东苑小区13号楼3单元202室房屋出卖给陈某某，合同中约定：房屋建筑面积为80.47平方米，房屋的交易价款为187,000.00元，双方交易税、过户费用全部由刘某某负担，定于2016年5月5日陈某某交纳定金30,000.00元，在2016年5月30日前将房屋交付给陈某某，等刘某某房产证办理完与陈某某在房产科交易过户到陈某某名下后，陈某某一次性将所剩房款付清，双方不得违约，如违约，需向对方支付总房款10%的违约金等内容。同���5月15日，陈某某将定金30,000.00元交付给刘某某，刘某某于8月将房屋交付给陈某某使用。2016年6月17日，因刘某某父亲已去世，刘某某将该房屋过户到自己及母亲张俊荣名下，按份共有，各持50%份额。2016年8月1日，经河北省三河市公证处公证，张俊荣委托刘某某办理涉案房屋的出售及产权过户的相关手续，代为签署相关协议、交纳税费等相关事宜。此后刘某某、陈某某数次共同到房产科办理房屋交易手续，因开发商欠交房屋土地费，不能办理。2016年11月28日，陈某某给付房款70,000.00元。2017年3月21日，刘某某、陈某某再次到房产科办理房屋过户手续，工作人员让双方在空白的房屋买卖合同上签字，并称一周内、最迟一个月能够办理房屋过户手续，陈某某给付刘某某房款60,000.00元，同时书写便条一份，主要内容为剩余房款27,000.00元两个月付清，其中有刘某某要求划掉���字迹：“剩下的尾款在房屋过户到陈某某名下后一次性将剩余房款全部付清（两个月付清）”，刘某某、陈某某在便条上签字。两个月后，房产部门仍不能办理房屋过户手续，刘某某向陈某某索要剩余房款27,000.00元，陈某某以房屋未过户到自己名下为由，拒绝给付。以上事实有刘某某提供的身份证、房屋买卖合同、房产证、公证书、便条及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，该案系一起房屋买卖合同纠纷。刘某某、陈某某于2016年5月3日签订《房屋买卖合同》，刘某某在签订合同后，将房屋由父亲名下过户到自己和母亲名下，并取得母亲的授权进行交易，该合同是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同。刘某某将房屋交付给陈某某使用，陈某某给付刘某某定金30,000.00元及房款共计160,000.00元，剩余房款27,000.00元未给付。按照双方2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》第二条第3项的约定，刘某某房产证办理完后与陈某某在房产科交易过户到陈某某名下后，陈某某一次性将所剩房款付清给刘某某；陈某某在2017年3月21日的便条中写明两个月付清剩余房款，是在房产科工作人员表示一周内、最迟一个月可以办理房产过户手续的前提下作出的意思表示，属于重大误解，其真实意思亦为房屋过户到陈某某名下后再给付刘某某剩余房款。现房屋未过户到陈某某名下，陈某某未给付刘某某剩余房款的行为不构成违约，亦不承担违约责任，故刘某某要求陈某某立即给付剩余房款27,000.00元并支付违约金18,700.00元的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百三十条、第一百三十二条的规定，判决：驳回原告刘某某的诉讼请求。案件受理费942.50元，减半收取471.00元，由原告刘某某负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以认可。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为陈某某是否存在违约行为及应否给付案涉房款27,000.00元和违约金。本案中，根据《房屋买卖合同》的约定，案涉房屋由刘某某负责办理完过户手续后陈某某支付剩余尾款27,000.00元系不争之事实，因刘某某及陈某某在2017年3月21日共同对房产部门承诺在一周内、至迟一个月内办理完案涉房屋产权过户手续的事实均无异议，故陈某某于当日书写的便条尾部载明的“剩余房款两个月内付清”系基于房产部门一周或一个月内办理完案涉房产过户��续承诺而出具，根据双方当事人庭审自述及结合出具该便条当时的客观情况，该行为符合附条件民事法律行为的基本属性及特征，即只有在房产部门在一周或者一个月内办理完案涉房产过户手续后陈某某才能一次性支付剩余房款，一审法院以重大误解为由作出判决显属不当，应予纠正。另由于案涉房屋办理过户手续受农场、开发商开发手续是否完备以及刘某某交纳税款等方面因素的制约，同时结合案涉房屋目前至今仍未办理完过户手续之事实，故未能给付案涉房屋27,000.00元尾款的责任不能归责于陈某某，陈某某在给付案涉房屋尾款方面不存在违约行为，刘某某以与陈某某达成新的付款方式、要求陈某某给付27,000.00元尾款及承担违约责任的上诉请求无事实及法律依据，该上诉请求本院不予支持。综上，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942.00元（刘某某预交），由上诉人刘某某负担。本判决为终审判决。

审判长　鲁　民
审判员　周志强
审判员　李吉凤

书记员：郑闯