刘某与河北智某房地产开发有限责任公司、北京焦点互动信息服务有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住址：河北省石家庄市栾城区。
被告：河北智某房地产开发有限责任公司。
统一社会信用代码：91130100570093771G。
住所：河北省石家庄市桥西区新华路***号。
法定代表人：李建忠，公司总经理。
委托诉讼代理人：陈桂彬，河北侯凤梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张龙飞，河北侯凤梅律师事务所律师。
被告：北京焦点互动信息服务有限公司。
统一社会信用代码：xxxx。
住所：北京市海淀区北四环西路**号**层****房间。
法定代表人：张雪梅，经理。
委托诉讼代理人：于晓燕，公司职员。

原告刘某与被告河北智某房地产开发有限责任公司（以下简称智某房地产）、北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称北京焦点公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告河北智某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈桂彬和张龙飞、被告北京焦点互动信息服务有限公司的委托诉讼代理人于晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告河北智某房地产开发有限责任公司2017年3月27日签订的《房屋认购协议》为无效合同；二、请求判令被告北京焦点互动信息服务有限公司返还原告咨询服务费10000元；三、诉讼费由两被告共同承担。事实及理由：原告于2017年3月22日向被告河北智某房地产开发有限责任公司交付10000元购房定金，预购被告开发的位于石家庄市栾城区的房屋。2017年3月27日双方签订了《房屋认购协议》，当天原告又补交了308322元首付款，之前交纳的10000元定金直接转化为首付款，即原告共交纳首付款318322元。2018年2月3日原告与被告河北智某房地产开发有限责任公司签订《智某常春藤地下车位认购协议书》，当天交纳10000元定金。被告河北智某房地产开发有限责任公司从双方签订协议至原告向贵院提起诉讼之时一直未取得房屋预售许可证，被告的销售行为严重违法了国家法律的强制性规定，侵犯了原告的合法权益。被告河北智某房地产开发有限责任公司在明知没有向相关部门进行价格备案的情况下，也没有向社会公众公布商品房销售价格的情况下开始对房屋进行销售，被告的销售行为违反了国家政策规定又侵犯了原告的知情权，故此原告要求解除协议。原告于2017年3月22日与被告北京焦点互动信息服务有限公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》，并向其支付10000元咨询服务费，以便享受智某常春藤项目1万抵3万团购优惠。《搜
狐焦点网团购优惠告知书》载明：放弃购房者，有权利申请退还咨询服务费。因被告河北智某房地产开发有限责任公司未取得商品房销售许可证，房屋认购协议应为无效合同。原告不能正常取得涉案商品房所有权，给原告造成了巨大的经济损失。因此被告北京焦点互动信息服务有限公司应返还原告咨询服务费。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法裁判。
被告智某房地产辩称，我方认为房屋认购协议是预约合同，在签约时未取得房屋预售许可证不影响预约合同的效力，在本案中被告已依约于2018年10月19日取得了涉案房屋的预售许可证，因此双方签订的房屋预售协议合法有效。
被告北京焦点公司辩称，我方与原告签订的团购优惠告知书是双方真实意思表示，我方已按照约定为原告提供了服务，我方与原告系服务合同关系，我方已履行服务义务，该服务费属于我方提供服务所用，原告与开发商签订的房屋认购协议与我方无关，并不影响我方履行完义务的事实，我方已经依约为原告提供了团购优惠服务，原告要求返还服务费的诉讼请求不合理，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2017年3月22日原告刘某与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》，并向其支付10000元咨询服务费，告知书载明：“本人：刘某身份证号：，自愿缴纳1万元咨询服务费，购买搜狐VIP爱家卡，成为搜狐VIP爱家卡会员，搜狐焦点网向搜狐VIP爱家卡会员提供团购优惠服务。搜狐VIP爱家卡会员在开发商指定时间内持搜狐焦点VIP爱家卡购买智某常春藤项目，享受购买开发商指定房源1万抵3万的团购优惠。本人认可：2，在签订购房合同前，本人已核实房屋开盘销售价格及优惠标准，购房合同一经签署，本人确认搜狐焦点网的团购优惠服务提供完毕。”。2017年3月27日，原告刘某（乙方）与被告智某房地产（甲方）签订房屋认购协议，协议约定：“一、房屋的基本情况，乙方自愿认购甲方开发的智某?常春藤项目A1号楼3单元101室的房屋，暂定建筑面积127.71平方米，单价12358.64元平方米，房屋总价款为人民币1578322元（大写壹佰伍拾柒万捌仟叁佰贰拾贰元整）二、付款方式2、银行按揭：乙方于2017年3月27日交纳首付款计人民币318322元（叁拾壹万捌仟叁佰贰拾贰元整）；剩余房款计人民币1260000元，办理银行贷款。四、甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签定正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将房屋另售。六、乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售。八、甲乙双方对本合同签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方在签订本合同时，对甲方项目建设现状和项目手续现状知晓。”2018年10月19日，被告智某房地产取得涉案项目原告刘某购买楼号的《商品房预售许可证》。

本院认为，本案争议的焦点是原告刘某与被告智某房地产所签订的房屋认购协议的性质是预约合同还是商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告刘某与被告智某房地产所签订的房屋认购协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否属于预约合同，本案原告刘某与被告智某房地产签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原、被告双方签订的房屋认购协议并非被告所称的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告智某房地产在本案起诉后虽取得房屋预售许可证明，但并非诉前取得，故原告刘某与被告智某房地产所签订的房屋认购协议应认定无效。本案中原告刘某与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》是以原告刘某与被告智某房地产签订房屋认购协议为目的的。由于原告刘某与被告智某房地产签订的房屋认购协议认定无效，故原告刘某与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》的前提条件亦不存在，因此原告刘某签订的《搜狐焦点网团购优惠告知书》应认定无效，因该合同取得的财产，应予以返还，所以对原告刘某要求被告北京焦点公司返还咨询服务费10000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：

一、确认原告刘某与被告河北智某房地产开发有限责任公司于2017年3月27日签订的《房屋认购协议》无效；
二、被告北京焦点互动信息服务有限公司于本判决生效后三日内返还原告刘某咨询服务费10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元由被告河北智某房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费50元收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员 邢辉

书记员： 李香翠