刘某、董红某等与许某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：刘某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。原告：董红某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区，系刘某妻子。二原告共同的委托诉讼代理人：付红，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权）被告：许某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜都市。被告：殷雄，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地湖北省枝江市，现住宜都市，系许某某丈夫。二被告共同的委托诉讼代理人：刘某，湖北新世界律师事务所律师。（一般代理）

原告刘某、董红某向本院提出诉讼请求：1.判令位于宜昌市西××发展大道××—××号的房屋（不动产权证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第0037707号和第0037707—1号）归二原告所有；2.被告许某某、殷雄协助办理上述房屋过户手续；3.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告刘某、董红某与被告许某某、殷雄均系原国营第四○四厂（即国营江峡船舶柴油机厂，后更名为宜昌江峡船用机械有限责任公司，以下简称江峡柴油机厂）的工人及家属。2008年11月26日，原、被告签订《房屋名额转让协议》，约定原告支付被告转让费1万元，被告将江峡柴油机厂分配的位于宜昌市西××发展大道××—××号1栋4单元405室房屋名额转让给原告，由原告支付房款以及其他一切与房屋有关的费用，被告协助办理房屋过户手续。协议签订后，原告依约支付了转让费和全部购房款及相关费用。2009年交房后，原告将房屋装修后入住至今。2016年江峡柴油机厂以二被告的名义办理了不动产登记证，原告多次催促被告办理过户手续，均遭拒绝。请求法院支持原告的诉讼请求。被告许某某、殷雄辩称：1.《房屋名额转让协议》的标的是经济适用住房，该转让行为无效；2.涉案房屋为二被告夫妻共同财产，《房屋名额转让协议》只有许某某签字，殷雄并未签字，许某某无权单方处置夫妻共同财产，该行为亦为无效行为。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告刘某、被告许某某、殷雄均是江峡柴油机厂员工，殷雄2006年离开该厂。2007年，江峡柴油机厂进行集资建房，2007年10月31日，许某某与江峡柴油机厂签订《“江峡苑”经济适用房买卖合同》：出卖人（江峡柴油机厂）以出让方式取得位于宜昌××××号地块的土地使用权，经市政府批准，在该地块上建设经济适用房，定名“江峡苑”；买受人（许某某）购买第1幢4单元405号房，建筑面积88.92平方米，房款共计160206.80元；交付期限2009年3月31日；对于产权登记约定“出卖人应当在经济适用房交付使用后即按照宜昌市房屋产权证及土地使用权证办理的管理办法执行，买受人应积极配合，否则买受人承担不利后果。办理房屋产权证及土地使用权证所产生的费用按相关规定和‘厂[2006]140号’文规定执行。两证在购房满八年后，出卖人再予以发放”；合同并对逾期付款、逾期交房的违约责任和物业管理等事项进行了约定。许某某签订合同后，将上述房屋转让给其同事兼朋友徐某购买，徐某按厂里通知的时间和金额，分别于2006年4月4日、2006年12月15日、2007年10月31日、2008年7月17日交纳了购房款1000元、19000元、28060元、32040元，共计80100元，并持有该厂出具的收款收据，收据上的付款单位均载明为许某某。2008年8月，厂里通知缴纳后续款项，徐某因该房不能办理银行贷款，遂放弃购买。刘某得知后，与徐某商议购买。2008年11月26日，二原告与徐某等人驱车前往许某某家中商议房屋转让事宜，双方签订《房屋名额转让协议》：“现甲方许某某有一套国营四○四厂位于宜昌开发区××单元××房名额转让给乙方刘某、董红某夫妻，转让费壹万元，该房任何房款及其他费用均由乙方承担，跟甲方无关，甲方要协助乙方办理房屋过户等手续。名额转让后，该房屋所有事情均与甲方无关。甲乙双方不能反悔，如因价格等原因发生纠纷，则违约方双倍赔付房款全额”，许某某在甲方栏签字，殷雄未在家，二原告在乙方栏签字，徐某在证明人栏签字。二原告当场支付许某某转让费1万元，许某某出具书面收条。2008年11月28日，刘某支付徐某已付房款80100元。后刘某又分二次向江峡柴油机厂支付购房尾款80106.80元。2009年通知交房后，刘某委托其同事姚某（许某某的同学兼同事）与许某某联系去拿房屋钥匙，姚某联系后，许某某从宜都搭乘长途汽车到宜昌，三人一起到“江峡苑”物业处，许某某领取钥匙后交给刘某。刘某将房屋装修后居住至今。同时查明，2011年3月25日，宜昌江峡船用机械有限责任公司集资项目部为许某某开具售房款160206.72元的发票。2012年11月12日，许某某交纳办证费6931元。2016年4月15日，许某某交纳维修基金3205.20元和房屋权属证书费等50元。2016年7月8日，许某某交纳不动产代办—宗地配图费80元。2016年11月16日，许某某、殷雄作为案涉房屋的共同共有权利人，分别取得案涉房屋的《不动产权证书》（证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第0037707号和第0037707—1号）以上事实，有《“江峡苑”经济适用房买卖合同》、《房屋名额转让协议》、收款收据、转让费收条、徐某出具的收条、物业费收据、现金缴款单、查档证明、销售不动产统一发票、湖北增值税普通发票、结算票据、通用票据、《不动产权证书》等书证、证人徐某、姚某出庭作证证言、当事人陈述等证据经庭审举证、质证，足以认定。
原告刘某、董红某与被告许某某、殷雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告刘某及二原告的委托诉讼代理人付红，被告许某某、殷雄及其委托诉讼代理人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，本案当事人在双方协商基础上本着自愿的原则签订《房屋名额转让协议》，实际上是集资建房资格权的转让协议，该权利作为一种可期待权利，属于债权范畴，可以依法转让，且法律和行政法规目前并无禁止性规定，该协议合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。关于被告辩称《房屋名额转让协议》的标的是经济适用房，其转让协议无效的意见。本案涉及单位集资建房指标的转让问题，该房屋在性质上是按经济适用房管理的房屋，但其本质上是单位的福利分房，而并非是面向城市低收入住房困难家庭提供的保障性质的政策性住房，其与向政府申购的经济适用房是存在区别的；且许某某与江峡柴油机厂签订的《“江峡苑”经济适用房买卖合同》中并无禁止许某某转让房屋的限制性条款；现许某某、殷雄已取案涉房屋的不动产权证书，享有该房屋完全产权，已具备合法交易要件。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让房地产的情形，属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。《房屋名额转让协议》并未违反法律、行政法规效力性强制规定，系有效协议，被告的此辩解意见本院不予采纳。关于被告许某某辩称该协议无殷雄本人的签字，许某某自行处理夫妻共同财产属无效处分的意见。本院认为，首先，殷雄2006年即不在江峡柴油机厂工作，《“江峡苑”经济适用房买卖合同》是许某某与江峡柴油机厂签订，许某某签订后即将该合同交付给徐某履行，许某某与殷雄并未出资购买房屋，至许某某将该购房名额转让给原告时，该合同项下的权利并未转化为许某某的夫妻共同财产，房屋购买权并不属于夫妻的共同财产范畴，该转让行为，属于合同之债，非物权转让，不适用“未经其他共有人书面同意，转让共有房屋无效”的相关规定，并不需要必须征得夫妻另一方的同意。其次，二原告由被告的朋友徐某陪同到被告的家中与其签订协议并支付转让款项，二原告有理由相信许某某能代理殷雄进行处分，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。许某某的此节辩称意见不能成立。鉴于原、被告之间借名购买集资建房指标的行为是有效的，原告已支付1万元集资房指标转让费和全部购房款，已实际履行协议约定的义务，该房屋产权现已登记至被告名下，已符合交易条件，被告亦应依约协助原告办理过户手续。被告后期为房屋办证交纳的办证费和维修基金等费用共计10266.20元，因附着于房屋的权利，应由二原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第（二）规定，判决如下：

一、位于宜昌市西陵区发展大道29—1号的房屋（不动产权证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第0037707号和第0037707—1号）归原告刘某、董红某所有。二、被告许某某、殷雄于判决生效后十日内协助原告刘某、董红某办理房屋过户手续，过户所涉费用由二原告负担。三、原告刘某、董红某于判决生效后十日内支付被告许某某已交纳的维修基金、办证费等共计10266.20元。案件受理费4031元（已减半，原告已预交），由被告许某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　许　静

书记员：陶文淦