刘某与贾某某、王某执行异议之诉一审民事判决书

原告（申请执行人）:刘某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。委托诉讼代理人:何全纯，河北腾邦律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（被执行人）:贾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。被告（案外人）:王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住唐山市古冶区。委托诉讼代理人:翟仕刚，唐山市丰润区泉河头法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。

原告刘某与被告贾某某、王某执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人何全纯、被告王某及其委托诉讼代理人翟仕刚到庭参加诉讼。被告贾某某经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已经审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、准许在（2015）唐执四字第1544号执行案件中，对坐落于唐山市丰润区美景花园B9-4-402号房产的执行。2、被告贾某某负担本案诉讼费用。事实与理由：被告贾某某和其妻王雪松与被告王某在2015年12月12日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不具有合法性和真实性，该项房地产买卖行为存在诸多不合常理之处，并非一个正常的交易，我们有理由相信行为人进行了恶意串通。一、被告贾某某和其妻王雪松在对原告刘某负有债务未能清偿的情况下，即将其名下的房屋转让，致使未能履行生效判决确定的给付义务，主观恶意明显。原告刘某诉被告贾某某和其妻王雪松民间借贷一案，唐山市丰润区人民法院依法做出了（2014）丰民初字第4635号民事判决书，判决确定：被告贾某某于本判决生效之日起5日内偿还原告刘某借款人民币50万元及利息，后该案进入执行程序。二、该项房地产买卖行为存在诸多不合常理之处，并非一个正常的交易，我们有理由相信行为人进行了恶意串通。（一）、从签订合同的过程来看，双方没有一般房产买卖交易的磋商过程，买卖合同的缔结不合常理。（1）通常情况下，为最大限度保护卖方的利益，卖方要在数家中介公司挂牌，与众多潜在买家分别进行讨价还价，最终确定将房屋出售。本案中，并未经历这一过程，而是作为买卖双方的被告贾某某与被告王某在2015年12月12日共同到明路房产经纪服务部，让该服务部出具合同。（2）法院对该明路房产经纪服务部负责人魏秀山的《询问笔录》中证实：该服务部仅出具合同、收取中介费，该房产并非在该服务部挂牌销售并对外出售。（3）通常情况下，买方都会亲自查看房屋实际状况，有些当事人甚至要多次看房，才会最终决定是否购买。然而，本案的实际情况是，买方根本未实地看房，在未充分了解标的房地产的房型、装修、采光、通风、隔音、楼层、小区环境、物业服务等事项的情况下，便直接与被告贾某某签订了买卖合同，如此草率的行为显然有违常理。（二）、双方签订买卖合同时（2015年12月12日），房屋属于抵押房屋，抵押担保的债权数额尚欠29万元，且房屋买卖合同和补充协议房产以60万元整全款购房，补充协议上又变成了43万元，同时后面又出现了双方共同偿付贷款，试问正常的买受人会购买这样的房屋吗？（三）、从合同约定的内容来看，合同中约定60万元的房屋价款相比市场价格90万元显然较低。房屋系具有重大价值的商品，一般购房者在缔约之前均会审查房屋权利限制状况、占有使用情况、审慎拟定合同条款以约束对方履行义务。而明路作为房产经纪从业人员本应更加审慎，本来一份合同即可规定清楚双方的权利和义务，但却在同一日做出了一份合同和一份补充协议，且前后互相矛盾。不符合一般交易习惯。（四）、从房款支付情况来看亦有不同于常理之处。1、双方合同确定实际成交价格为60万元，支付方式为全款、现金。但在同日《补充协议》上又变为60万元（43万元）出售，且约定在2015年12月12日支付房款60万元，剩余贷款按腾房日期当日查询的剩余贷款数额为准，双方约定共同承担剩余贷款。那按此约定该房产实际成交价格是多少？是60万元？还是43万元？还是？2、《补充协议》第四条约定：证件保管：商品房买卖合同、房地产不动产发票复印件、公积金贷款合同以上所有证件均由明路房地产经纪保管，待打款当日由明路房产交由乙方（被告王某）保管。但根据调取的明路房产交易录像：上述证件不存在任何的交接，仅有一个交付现金的过程，但现金为多少无法证明。3、被告王某所谓60万元当场交付无证据，且其所称的60万元现金无来源。4、被告贾某某所谓收到60万元现金后款项无去向。5、《补充协议》上是打款，打款无记录。（五）、合同约定的交房日为2016年6月12日，但被告王某却又说成了2016年5月15日。（六）、诸多重要事项合同中未作约定：1、该房屋是已经装修好的房屋，卖方一家在此已经居住多年，房屋内有大量的设备和装饰。然而《房地产买卖合同》和《补充协议》上无任何约定，这既不符合客观事实，也不符合一般交易形态。2、被告贾某某和其妻王雪松的户口都在争议房屋内，通常的房屋买卖都会对户口的迁移作出补充约定，明路房产中介本身从事房地产中介行业对此更应十分熟悉，但本案中房地产买卖合同对此根本未约定。综上，被告王某并非善意购房人，与被告贾某某和其妻王雪松之间存在恶意串通损害原告利益的行为，被告王某与被告贾某某、王雪松在2015年12月12日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》不具有真实性和合法性，应属无效合同。被告王某所提执行异议，不足以排除执行，为此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条规定特诉至贵院，望判如所请。被告王某辩称，该房产买卖十分正常，没有不合情理之处。1、我购买此处房产，是经我的表兄康健介绍，他和贾某某是朋友，听贾某某说要卖房。经计算该房能比市场价格便宜几万元就问我要不要，我到实地查看和房产中介咨询，确实能便宜几万元。但是该美景小区全部没有房产证，包括该处房产，因此无法过户，才便宜几万元。经我和贾某某多次磋商康健从中说和，最终价格确定为首付60万元，剩余部分暂时不能确定，因当时该房产由贾某某父母居住，正是冬季不能及时搬家，约定6个月的时间搬家，但是贾某某父母居住期间住房贷款由贾某某偿还，而搬家后住房贷款每人一半。经询问该房贷款至2016年6月12日约为不到30万元，大体房款为750000元，因为过于麻烦，双方就决定找一家专业机构代为书写购房合同，于是到明路房地产经营部书写了房屋买卖合同，并在明路房地产服务部进行款项交接，因为贾某某妻子坚持要现金，因此给付的现金60万元。2016年4月，天气缓和，贾某某父母搬出该楼房，找我接房，因为这样贾某某就可以少还贷款，因此我于2016年5月12日收房，与合同约定并不矛盾。接房后我委托中介向外出租，并及时找贾某某要求共同偿还剩余贷款，但是贾某某不知去向，联系不上，只能找到贾某某的父母。我不能一次性还清贷款，那样太吃亏，本来是便宜其实买贵了，不如不买，没办法只能和贾某某母亲高秀香按月各还一半贷款。通过以上事实，可以看出被答辩人诉称没有磋商过程、没有实地看房与实际情况不符。2、关于房产没有在房产经济部门挂牌的问题，在房地产挂牌，不是房产买卖的必经程序，而且此次买卖有康健做中间介绍，符合交易习惯，而去房屋中介写合同是因为此次买卖涉及延期交房、归还贷款、因没有房产证暂时不能过户等等，因此在双方协商同意的情况下到房产中介书写合同，符合实际情况及交易习惯并无不妥之处。3、关于补充协议将价款书写为43万元，只是在大写备注书写笔误，其余全为60万元。4、本房经双方协商，首付60万元，再双方各还剩余贷款一半，约15万元，我实际应付价款75万元，而房产价值当时我咨询应为80万元左右，是便宜几万元。但是涉及延期交房、归还贷款、因没有房产证暂时不能过户等等，非常麻烦也不算太便宜。市场价格也不是被答辩人所说价值90万元，只卖60万元，存在如此巨大差价。5、关于购房资金来源，我于前年出售路北区房产一套，房款一直作为我做生意的流动资金，每年流水几百万，不是本案争议焦点。6、关于我付款后贾某某的资金去向不是我能证明的，与我无关。7、因此次交易是现金支付，因此没有打款记录。8、因我的户古冶冶区，并不打算将户口迁至丰润区，此处房产只是作为投资，因此我只关心价格，至于户口问题不在考虑之列。9、关于房屋装修，我没看过哪家卖房后故意将房屋装修破坏，家具让其搬走也属于正常。10、我和贾某某以前并不认识，没有和其恶意串通的先决条件。综上应驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，本院于2014年11月6日立案受理了刘某与贾某某民间借贷纠纷案件，后本院做出（2014）丰民初字第4635号民事判决书，判决贾某某偿还刘某借款50万元及相应利息。因贾某某未按生效的法律文书确定的期限履行给付义务，刘某申请强制执行，唐山市中级人民法院执行局第四执行分局于2016年12月12日查封了被执行人贾某某名下唐山市××区美景花园××室2室住宅，即本案争议房产。本案被告王某以已经购买该房产为由提出执行异议，本院做出（2017）冀0208执异2号执行裁定书，中止对坐落于唐山市丰润区美景花园B9-4-402号房产的执行。刘某不服该裁定，起诉来院。另查，被告王某经人介绍购买贾某某的上述房产，并于2015年12月12日到丰润区明路房地产经济服务部公园道店与贾某某、及贾某某当时的妻子王雪松（二人为甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将上述争议房产出售给乙方王某，成交价格为人民币60万元，乙方于2015年12月12日以现金的形式将购房款付给甲方，甲方承诺于2016年6月12日前腾空该房屋并交付乙方使用；经甲乙双方协商决定，因此房的银行贷款还未还清，所以剩余银行贷款由甲乙双方共同承担，剩余贷款额按腾房日期当日查询数字为准。庭审过程中王某陈述以现金方式支付购房款60万元，贾某某、王雪松出具了收款条，内容为“今收到王某购买美景花园B9-4-402室购房款现金600000元整（陆拾万元整），所有房款已清（不含公基金贷款）收款人贾某某、王雪松”。据公积金贷款合同显示，本案争议房产系贾某某、王雪松于2009年8月所购买，建筑面积151.56平方米，当时价值635036元，向中国工商银行股份有限公司唐山丰润支行以住房公积金贷款400000元，抵押率62.98855%，等额本息月还款人民币2396.61元，抵押权人唐山市住房公积金管理中心丰润管理部。截止2016年12月12日该房住房公积金贷款余额294909.48元未偿还。王某并提交证据拟证明其已于2016年5月15日将该房委托唐山市丰润区千家房地产经济福园店黄立君将房屋进行出租，2016年6月6日黄立君代理将房屋出租后将租金三万元全部转交给王某。同时王某自2016年5月起将其应负担的月房贷的一半交付给贾某某之母高秀香，并提供高秀香出具的收条四张。显示交付高秀香房贷9600元。2017年1月6日王某向银行交房贷7033.61元。以上事实有原、被告的陈述、本院（2014）丰民初字第4635号民事判决书、商品房买卖合同、房屋买卖合同、住房公积金缴存证明、收条、租房协议、还款凭证等证据可以证实。本院认为，本案争议焦点为被告王某是否对本案争议房产享有足以排除强制执行的民事权益。本案涉案房产购买时因贷款已抵押给案外人，目前抵押权尚存，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外”之规定，被告王某在明知该房尚有银行贷款未还清的情况下，未将足以先行偿还贷款的现金偿还给银行以消灭抵押权，且王某与贾某某、王雪松签署房屋买卖合同时亦未征得银行或公积金管理部门同意、未变更还款人，现该房仍有20余万元贷款未偿还，故本院不予认定王某与贾某某、王雪松签署房屋买卖合同的效力。该房屋的所有权仍在贾某某名下，执行机关予以查封执行并无不妥。本院认为被告王某对本案争议房产不享有足以排除强制执行的民事权益，该房产应予以执行，并应保证抵押权人的优先受偿。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（一）之规定，判决如下：准予执行唐山市丰润区美景花园B9-4-402号房产。案件受理费80元，由被告贾某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判长　　贾玉冰
审判员　　陆佐刚
审判员　　张　磊

书记员：王国宏