刘某某与随县殷店镇水利水产服务中心租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人邓卫高（代理权限：一般代理），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）随县殷店镇水利水产服务中心。
法定代表人王粲，主任。
委托代理人韩夫（代理权限：一般代理），随县殷店法律服务所法律工作者。
委托代理人孙雷骁（代理权限：一般代理），湖北常泰律师事务所律师。

上诉人刘某某与被上诉人随县殷店镇水利水产服务中心租赁合同纠纷一案，随县人民法院于2014年3月27日作出（2013）鄂随县民初字第01567号民事判决。随县殷店镇水利水产服务中心不服，向本院提起上诉。本院以原判认定事实不清、审判程序违法为由撤销原判，发回重审。随县人民法院于2015年2月2日作出（2014）鄂随县民初字第01455号民事判决。刘某某不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭，并于2015年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人刘某某及其委托代理人邓卫高，被上诉人随县殷店镇水利水产服务中心的委托代理人韩夫、孙雷骁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘某某诉称：2009年12月16日，原告与被告签订了三缸电站租赁合同。该合同约定：被告将其所有位于殷店镇天河口水库上游处的三缸电站机组、厂房、变压器、9间住房、两座溢流坝等设施租赁给原告经营。租赁期限为2010年1月1日至2039年12月31日，租金为每年8000元，于每年元月份交清当年租赁金额。2011年11月，9间住房均出现不同程度垮塌，原告多次找到被告协商修缮事宜未果。此外，被告还于2013年11月12日向原告发出终止合同通知书。原告在租赁过程中严格依照合同约定经营管理，故请求法院依法确认该租赁合同合法有效，被告应当继续履行合同并修缮房屋，本案诉讼费由被告承担。
原审被告随县殷店镇水利水产服务中心辩称：被告与原告签订的三缸电站租赁合同属无效合同，代表被告签订合同的王建清在签订合同时并不是被告的法定代表人，无权代表被告对外签订合同。该合同签订未经被告领导集体讨论，也未通过正规招标等公开透明方式进行，程序违法；其次，《合同法》第214条明文规定：租赁合同期限不得超过二十年。该合同约定30年显然是违法的；第三，《合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以解除合同。原告两年不交租金，故被告有权终止、解除合同；第四，原告认为9间住房的损坏完全是因为不可抗力造成的，无证据支持，故房屋修缮费用应由原告自己承担。
原审查明：2009年12月16日，原告刘某某（合同乙方）与被告随县殷店镇水利水产服务中心（合同甲方）签订一份三缸电站租赁合同，当时由原告刘某某，被告原任法定代表人宋长忠及职工王建清、闵昌发，在合同上签名，并加盖了被告单位公章。该合同约定的主要内容为：一、租赁期限为2010年1月1日至2039年12月31日，30年；二、被告将其所有位于殷店镇天河口水库上游的三缸电站机组、厂房、变压器、9间住房等赁给原告经营；三、年租赁款为8000元，于每年元月份交清当年租赁金额；四、乙方在改造和全部建设中，向上级申报的项目由甲方无偿提供一些手续，要回的建设资金应用于三缸电站的建设。五、乙方可在上游溢流坝处，投资自建电站，产权及发电收益永久归乙方所有。……八、若不可抗力因素，造成设备、房屋及溢流坝损毁，由甲方修复。如不修复，被告应退还原告方改造投资款。合同签订后，原告即雇请员工利用每年雨季发电向殷店变电站传输并网从中赢利。2010年2月1日、2011年1月20日，原告向被告缴纳了当年的租赁费。2012年，原告发现用于电工居住的9间住房出现不同程度垮塌，存在严重安全隐患，原、被告协商修缮未果。原告拒交缴纳两年的租赁费。后双方由于对电站租赁合同意见分歧过大，被告于2013年11月12日向原告发出告知书，要求终止租赁合同关系。原告遂诉至法院。
另查明，原审法院多次组织原、被告就该合同进行修改完善，但双方未能达成共识。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，“但有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。关于本案的合同效力问题，原、被告签订的三缸电站租赁合同虽系双方的真实意思表示，但双方将租赁期限从2010年1月1日约定至2039年12月31日计30年，违反了法律强制性规定，应认定为无效。同时，该合同内容第五项“乙方可在上游溢流坝处，投资自建电站，产权及发电收益永久归乙方所有”的约定，实际上将国有的水资源无偿转让给个人，该约定违反了法律的强制性规定“水资源所有权属于国家所有，并禁止买卖、出租、抵押或者以其他形式转让”，严重损害了国家利益，属于合同无效的情形，也应当认定该合同无效。此外，该合同在履行过程中，原告刘某某违反合同关于注意安全的约定，违法私自拉接电线，造成严重安全隐患，且拒绝缴纳两年的租赁费，被告因此通过告知书的形式来终止双方的合同关系，解除双方的租赁合同，符合《合同法》的有关规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十六条、第九十四条、第九十六条之规定，判决：驳回原告刘某某的各项诉讼请求。案件受理费6500元，由原告刘某某负担。
经审理查明：上诉人刘某某于2013年11月11日通过银行转账的方式向被上诉人随县殷店镇水利水产服务中心支付了涉案合同2012年、2013年租金。原审认定的其他事实属实。
另查明，上诉人刘某某于2015年1月28日通过银行转账的方式向被上诉人随县殷店镇水利水产服务中心支付了涉案合同2015年的租金。涉案告知书的内容：“刘某某同志，根据2009年12月16日你与我站签订的三缸电站租赁合同，你应履行合同义务。几年来，因你单方违约，造成本合同无法履行，为此，特依据相关法律规定，我站有权终止该合同，望你在2013年11月20日前来我站洽谈终止合同相关事宜，否则逾期后果你方自负。特此告知。随县殷店镇水利水产服务中心。2013年11月12日。”

本院认为：从涉案告知书的字面意思来讲，该告知书具有解除涉案租赁合同的意思表示，且上诉人刘某某提起本案诉讼的目的是为了应付被上诉人随县殷店镇水利水产服务中心向其送达的告知书，即对该告知书提出异议，故上诉人刘某某与被上诉人随县殷店镇水利水产服务中心均认可涉案告知书应有之义系解除涉案的租赁合同。本案的争议焦点为该告知书是否发生了法律效力。首先，双方在涉案租赁合同中对租金的支付期限约定为“于每年元月份交清当年租赁金额”，而上诉人刘某某于2013年11月11日方才支付2012年、2013年的租金，故上诉人刘某某在被上诉人随县殷店镇水利水产服务中心向其送达告知书之前存在严重迟延交付租金的客观事实。其次，上诉人刘某某一二审均诉称其多次向被上诉人随县殷店镇水利水产服务中心要求支付2012年、2013年的租金，而被上诉人拒收。但其未提交有效的证据予以证明。且即使被上诉人拒收上诉人刘某某支付的租金，上诉人刘某某完全可以通过银行转账的方式支付。故上诉人刘某某的上述诉称不能成立。再次，综合考虑双方诉、辩称以及本案的案情，可以认定上诉人刘某某未依约支付2012年、2013年的租金原因是其认为被上诉人应修缮涉案的租赁房屋，并以此来对抗被上诉人要求依约支付租金的请求。但双方在合同中约定“若不可抗力因素，造成设备、房屋及溢流坝损毁，由甲方修复”，而上诉人刘某某在一二审中均未提交证据证明其主张的需要修缮房屋的损毁系不可抗力造成的，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，被上诉人不应承担该房屋的修缮责任，故上诉人刘某某严重迟延交付2012年、2013年的租金无正当的理由，且经被上诉人多次催收仍未支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被上诉人向上诉人刘某某送达告知书，以解除涉案的租赁合同有事实和法律依据。该告知书已发生法律效力，涉案的租赁合同已解除。上诉人刘某某关于确认合同有效、被上诉人继续履行合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。上诉人刘某某要求被上诉人修缮涉案房屋的诉讼请求无事实和法律依据，本院亦不予支持。另上诉人刘某某关于38000元“保证金”的上诉理由与本案实体处理无关，且上诉人刘某某未对此作出明确的诉求，本案不予处理。原审认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元由上诉人刘某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　袁　涛 审　判　员　　吕丹丹 代理审判员　　李小辉

书记员：石继武