刘某某与金某某、尹某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。
委托诉讼代理人：杜桂兰，佳木斯市嵩晟法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：金某某，男，xxxx年xx月xx日出生，朝鲜族，无职业，住佳木斯市前进区。
委托诉讼代理人：接婷婷，黑龙江商显锋律师事务所律师。
被告（被执行人）：尹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住佳木斯市向阳区。

原告刘某某与被告金某某、尹某某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人杜桂兰，被告金某某的委托诉讼代理人接婷婷到庭参加诉讼，被告尹某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
刘某某向本院提出诉讼请求：判令确认位于佳木斯市××区同福社区佳天下三号楼2单元1001号，建筑面积136.97平方米，产权证号：佳房权证向字第××号房屋（以下简称涉案房屋）归原告所有，并停止对该房屋的执行。事实和理由：被告尹某某于2015年2月16日向原告借款40万元，借款期限为6个月，月利息为3分，到期后被告尹某某无力偿还债务，决定将涉案房屋抵债给原告。原告与被告尹某某于2017年4月3日签订《房屋买卖合同》，双方约定，用涉案房屋折抵欠原告的40万元本金及利息，涉案房屋在银行按揭贷款40万元，截止2017年4月尚欠银行贷款33万元，剩余银行贷款由尹某某继续偿还。涉案房屋系原告在2017年4月份抵债取得的财产而并非被告尹某某的财产，且被告尹某某于2017年4月3日将涉案房屋交付给原告，原告已入住并实际占有该房屋，有交付物业管理费票据为证。由于该房屋银行贷款尚未还清，因此不能办理产权过户手续。自2018年1月5日至2018年5月3日，原告共计替被告尹某某偿还银行贷款4万元。2017年法院（2017）黑0803财保第53号民事裁定书，将涉案房屋查封并执行，原告依法提出书面异议，法院于2018年3月12日作出（2018）黑0803执异10号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。根据《最高人民法院民事执行中、抵押、冻结财产的规定（法释2004）15号》第十七条规定：“第三人已支付全部购房款并实际占有，但未办理产权过户登记手续，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故法院不应将涉案房屋作为被执行人的财产执行，为此原告诉讼至法院。
金某某辩称：涉案房屋在2016年7月登记在被告尹某某名下，其享有所有权，原告并未取得房屋的所有权，且该房屋在2017年4月3日前就存在银行按揭贷款，原告未经抵押权人同意，在未代为清偿消灭抵押权的情况下，不能确认为原告所有。原告称其与尹某某系以房抵债的方式支付的房屋价款，应提供其他证据予以佐证。原告并无证据证明在法院查封涉案房屋前已经实际占有使用该涉案房屋。故法院的执行行为正确，应继续执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月3日，被告尹某某与原告刘某某签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告尹某某所有的一处私产房屋即涉案房屋，房屋总价款56.6188万元，用于抵付2015年2月16日，欠原告刘某某的40万元本金及利息，该房屋在银行办理了按揭贷款40万元，本合同签订时尚欠银行贷款33万元由被告尹某某继续偿还；合同签订时被告尹某某将上述房屋以现状交付给原告刘某某，并言明此时该房屋所有权归刘某某所有。当日，被告尹某某与原告刘某某签订收条一份，收到涉案房屋（包括房照）及房屋钥匙，收条落款交房人尹某某，收房人刘某某。原告刘某某实际占有涉案房屋至今并缴纳了物业费等相关费用。
另查明，被告金某某与被告尹某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月2日作出（2017）黑0803财保53号民事裁定书，裁定查封被告尹某某所有的房屋一处，即涉案房屋。本院于2017年10月19日，作出（2017）黑0803民初2214号民事判决书，判决尹某某于本判决生效后10日内给付金某某借款本金24.24万元及利息（以20万元借款本金为基数，按月利率2%计算）。该案在执行过程中，原告刘某某对（2017）黑0803财保53号民事裁定书不服，向本院提出书面异议，本院于2018年3月12日作出（2018）黑0803执异10号执行裁定书，裁定驳回了刘某某的异议请求，刘某某不服该裁定，故向本院提起了案外人执行异议之诉。

本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定在性质上不宜理解为效力性强制性规定，违反该强制性规定不应影响房屋买卖合同的效力，而只是对合同是否能够继续履行产生影响。故在抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告尹某某虽将涉案房屋在银行办理了贷款抵押登记，但其在将涉案房屋抵付给原告刘某某时将抵押登记的情况进行了告知，并约定剩余33万元贷款仍由被告尹某某偿还，并未给抵押权人的利益造成损害，被告尹某某与原告刘某某之间的房屋买卖合同应是双方的真实意思表示，原告刘某某在收到该房屋时交纳了物业费等相关费用并实际占有至今，双方之间的房屋买卖关系在充分保护抵押权人合法利益的前提下应是合法有效的。刘某某与尹某某之间的房屋买卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，刘某某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。但涉案房屋尚欠银行贷款，在银行贷款未还清之前不宜确认该房屋的所有权。
综上所述，刘某某申请停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项之规定，缺席判决如下：

一、不得执行位于佳木斯市向阳区同福社区佳天下三号楼2单元1001号，建筑面积136.97平方米（产权证号：佳房权证向字第××号）的房屋；
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
案件受理费7300元，由被告金某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2018）黑0803执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动生效。

审判长 马佳斌
人民陪审员 秦娜
人民陪审员 于开洋

书记员： 李雪艳