刘某某与蔡某某、杨某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

刘某某
曹传强（湖北启方律师事务所）
蔡某某
杨某某

原告刘某某，女，生于1966年12月14日，汉族，宜都市人。
委托代理人曹传强，湖北启方律师事务所律师。
被告蔡某某（曾用名蔡永福），女，生于1966年1月24日，汉族，宜都市人。
被告杨某某，男，生于1963年8月14日，汉族，宜都市人。
原告刘某某诉被告蔡某某、杨某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法由审判员聂其玺适用简易程序于2014年6月19日公开开庭进行了审理，原告刘某某及其委托代理人曹传强，被告蔡某某、杨某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点是:售房协议书中“蔡某某”的名字并非蔡某某本人所签，该售房协议是否有效。根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条  “婚姻法第十七条  关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为:（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，被告杨某某、蔡某某作为夫妻，杨某某有权利对夫妻共同财产作出处理，其将位于赤溪河村四组的房屋一栋卖给了原告刘某某夫妇，原告刘某某夫妇已经支付了全部价款99500元，且已搬进该房屋居住了近四年，二被告又协助原告办理了土地承包的经营权过户手续，且协助将原告的户口迁入了赤溪河村四组，故被告蔡某某本人虽然没有亲自在售房协议上面签字，但原告刘某某有理由相信被告蔡某某对其丈夫杨某某出售该房屋表示同意，现原告一家已搬进该房屋居住了近四年，在这期间被告蔡某某均未提出异议，现被告蔡某某再以没有在售房协议上面签字、不同意出售该房屋为由来对抗原告刘某某，本院不予支持。原、被告于2009年10月8日签订售房协议书时，双方即成立房屋买卖合同法律关系。由于农村集体经济组织成员转让房屋只能在本集体经济组织内部进行，而该售房协议书签订时，原告刘某某及其丈夫吴德芹尚不是该集体经济组织成员，故双方所签订的售房协议书因不符合法律规定的条件，该售房协议书签订当时尚未生效，属效力待定的合同。宜都市枝城镇赤溪河村委会同意原告将户籍迁入该村，在原告办理完户籍迁入手续后，原告即取得该集体经济组织成员的资格，原、被告所签订的售房协议书此时生效。被告杨某某出售的房屋仅有集体土地建设用地使用证，并无房屋产权证，但其对该房屋具有处分权，在原告支付全部房款后，二被告协助原告办理土地使用权过户手续属于履行该合同的附随义务。二被告辩称要求原告另行补偿相关费用以及要求原告留给其0.4亩土地用以建房养老等理由均未提供证据证实，在售房协议书中对此也没有约定，不属于本案解决的范围，故二被告的辩称意见本院不予支持。现原告刘某某已经付清了全部购房款，全面履行了合同约定的义务，被告蔡某某、杨某某理应当根据诚实信用的原则履行合同附属义务，即协助原告办理土地使用权过户手续，因此原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条  、第八十八条  第一款  ，《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十二条  第一款  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  、第一百五十五条  ，《中华人民共和国婚姻法》第十七条  第二款  ，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条  第（二）项  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:
被告蔡某某、杨某某应于本判决发生法律效力后立即协助原告刘某某办理枝市集建（1995）字第121295025号《集体土地建设用地使用证》的变更登记手续。
本案案件受理费80元，因适用简易程序审理减半收取案件受理费40元，由原告刘某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为，本案争议的焦点是:售房协议书中“蔡某某”的名字并非蔡某某本人所签，该售房协议是否有效。根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条  “婚姻法第十七条  关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为:（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，被告杨某某、蔡某某作为夫妻，杨某某有权利对夫妻共同财产作出处理，其将位于赤溪河村四组的房屋一栋卖给了原告刘某某夫妇，原告刘某某夫妇已经支付了全部价款99500元，且已搬进该房屋居住了近四年，二被告又协助原告办理了土地承包的经营权过户手续，且协助将原告的户口迁入了赤溪河村四组，故被告蔡某某本人虽然没有亲自在售房协议上面签字，但原告刘某某有理由相信被告蔡某某对其丈夫杨某某出售该房屋表示同意，现原告一家已搬进该房屋居住了近四年，在这期间被告蔡某某均未提出异议，现被告蔡某某再以没有在售房协议上面签字、不同意出售该房屋为由来对抗原告刘某某，本院不予支持。原、被告于2009年10月8日签订售房协议书时，双方即成立房屋买卖合同法律关系。由于农村集体经济组织成员转让房屋只能在本集体经济组织内部进行，而该售房协议书签订时，原告刘某某及其丈夫吴德芹尚不是该集体经济组织成员，故双方所签订的售房协议书因不符合法律规定的条件，该售房协议书签订当时尚未生效，属效力待定的合同。宜都市枝城镇赤溪河村委会同意原告将户籍迁入该村，在原告办理完户籍迁入手续后，原告即取得该集体经济组织成员的资格，原、被告所签订的售房协议书此时生效。被告杨某某出售的房屋仅有集体土地建设用地使用证，并无房屋产权证，但其对该房屋具有处分权，在原告支付全部房款后，二被告协助原告办理土地使用权过户手续属于履行该合同的附随义务。二被告辩称要求原告另行补偿相关费用以及要求原告留给其0.4亩土地用以建房养老等理由均未提供证据证实，在售房协议书中对此也没有约定，不属于本案解决的范围，故二被告的辩称意见本院不予支持。现原告刘某某已经付清了全部购房款，全面履行了合同约定的义务，被告蔡某某、杨某某理应当根据诚实信用的原则履行合同附属义务，即协助原告办理土地使用权过户手续，因此原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条  、第八十八条  第一款  ，《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百三十条  、第一百三十二条  第一款  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  、第一百五十五条  ，《中华人民共和国婚姻法》第十七条  第二款  ，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条  第（二）项  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:

被告蔡某某、杨某某应于本判决发生法律效力后立即协助原告刘某某办理枝市集建（1995）字第121295025号《集体土地建设用地使用证》的变更登记手续。
本案案件受理费80元，因适用简易程序审理减半收取案件受理费40元，由原告刘某某承担。

审判长：聂其玺

书记员：王成