刘某某、田某等与魏某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）内0402民初1711号原告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住赤峰市红山区。原告：田某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住赤峰市红山区。原告：田浩，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，公务员，住乌海市乌达区。委托诉讼代理人：田某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住赤峰市红山区。被告：魏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住赤峰市新城区。委托诉讼代理人：都振兴，内蒙古正勋律师事务所律师。原告刘某某、田某、田浩与被告魏某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、田某，原告田浩的委托诉讼代理人田某，被告魏某某及其委托诉讼代理人都振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某、田某、田浩向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋及宅基地买卖合同无效；2.判令被告返还原房屋、宅基地及相关证件，或对征拆补偿款物的价值依法及事实予以分割。庭审中，三原告明确第2项诉讼请求：判令对整体征拆补偿款物的价值予以分割，确定三原告和被告对整体征拆补偿款各享二分之一的份额，不主张返还房屋、宅基地及证件。事实和理由：1.双方签订的房屋及宅基地买卖合同因违反相关法律法规的强制性规定，应认定为无效。主要违反了合同法第52条第4、5项，物权法第153条，土地管理法第2条第3款、第63条以及国务院1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款的规定，农村住宅不得向城市居民出售。2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，强调禁止城镇居民购买农村宅基地。2007年国务院关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，再次强调农村宅基地只能分配给本村村民，禁止城镇居民及非本村村民得到农村宅基地。《最高人民法院关于第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）》以及《最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》（法办2011第442号）第15条明确规定，对农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应依法认定买卖合同无效。本案中，被告不是原告所在集体经济组织成员，房屋买卖也没有经过村委会等相关程序性审核；2.客观讲，该合同签订时并不存在欺诈或胁迫情形。农村宅基地具有很强的人身依附和福利保障性，由于房屋所处位置临近主干道，那时就已传出房屋不久会被政府征拆的消息，住了几十年的老宅不是轻易下决心出售的。原告当时面临着极其困难的处境，田忠林于2002年8月26日因肺癌去世（田忠林与田某、田浩系父子关系），孩子父亲新丧欠下看病大笔外债，田某无固定工作和收入，无钱成家，田浩想继续读书则无学费，根本无钱翻盖房屋，无奈之下原告才将房屋及宅基地卖给被告。被告作为地产商当然知道潜在的收益及风险，随后其将整个院子都盖成了房子并对外出租获益。合同签订时，被告说所有手续都由其去办理，其有办法。偿还欠债后，购房款所剩无几，原告只好在地里盖了三间农用房作为住所一直居住至今。十几年过去了，赤峰的房价地价已经翻了好几番，原告现在以目前的经济状况根本解决不了一家人基本的住房问题。现原告的老宅面临拆迁，当初出售的价格是16万元，当时出售宅基地时，门房面积近98平、砖砌菜窖近20平、正房近70平、西厢房近12平、还有10平的猪圈、6平的鸡舍、院内近100平的蔬菜大棚、还有部分树木、院落。原告之所以起诉，并非否定当时交易的真实性以及被告后期的投入，只是当时的交易价格与现在的拆迁补偿款价值差距悬殊，形势所迫，双方的分配利益已经失衡。被告有投入但也有出租获益，既然买卖交易不受法律保护，征拆补偿价值却可以依据事实依法予以调整，予以恢复失衡的权利义务。庭审中，三原告补充称，主房屋没有过户，现仍登记在田忠林名下，被告始终没有取得房屋所有权。现主房屋已经被被告拆除，被告理应赔偿相应面积的拆迁补偿款。2003年的房屋买卖合同没有共有人的全部签字，未签字共有人对该协议不知情也不认可，该份协议应认定为无效。原、被告之间的宅基地交易未经村委会同意，被告办理宅基地过户涉嫌违法，原告保留行政诉讼撤销权利。被告的主体身份不是大三家村村民，不具备购买大三家村宅基地的主体资格，其购买行为违法应认定无效。被告在明知主体身份不符合法律规定的情况下，仍然冒险交易并在合同中承诺相关手续由其自行办理，可见被告对交易风险和违法性是明知的，其过错明显，请求法院依据本案事实和双方的过错公平处理。被告魏某某辩称，1.双方签订的房屋及宅基地买卖合同有效，没有违反法律法规。2003年8月1日，原、被告签订的房屋买卖合同中双方都签字按了手印，是协商同意的，且三原告在诉状中已经承认该合同签订时并不存在欺诈或胁迫情形。双方都是完全民事行为能力人，所以合同成立，之后双方按合同完全履行，合同达到实际效果，因此合同有效。2003年10月21日，红山区人民政府向被告颁发了集体土地建设用地使用证，这更证明合同是有效的。三原告所指违反的法律及条款，是没有结合各法律法规的立法本意，是断章取义不符合事实的运用。被告公平签订合同，合法经营，没有损害公共利益。红山区人民政府依据有效合同和村委会的证明（在政府档案里）颁发了土地使用权证，该证首页已说明根据《中华人民共和国土地管理法》规定，为维护社会主义土地公有制，保护土地使用者的合法权益，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给此证。被告没有违反合同法第52条第4、5项，也没有违反土地管理法。被告不是地产商，在1999年7月就已下岗失业。2003年同原告签订合同买房时，就是因为失业没有生活保障，见到红山晚报上登载了原告出卖房屋和宅基地的广告，才联系原告签订的合同。被告买房是为了生活和生计，根本不是炒卖土地。诉状所指的国务院的几个规定，其发文本意是在严格要求和约束政府、机关、村镇在行使土地管理和审核权时应把握的原则，不是对公民进行限制的。最高院关于第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）及关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知第15条，其立法本意和说明是对出卖宅基地上房屋的农民进行限制，且应负相应法律责任和承担不利后果而言的。该纪要和土地管理法及国务院这几个相关规定都是为了限制农民出卖房屋或宅基地后又申请宅基地或建造房屋而作出的规定，土地管理法第62条第4款既是立法的本意，也是对出卖人应承担不利后果的规定，三原告应该承担此不利后果。本案房屋买卖合同是经过当地村民委员会、红山区人民政府等相关程序性审核的。在被告申办集体土地建设用地使用证过程中，合同涉及的土地使用权过户审核手续时，是经过地邻签字，村委会查验合同并起证明，土地局在测量和制作宗地图时村委会相关人员都在场，土地局依据合同并现场测量登记等合法程序的，相关证明材料都已在办证时交到红山区土地局了；2.原告的起诉缘由既不合理也不合法，诉讼请求脱离事实，属强行索要。原告所言”十几年过去了，赤峰的房价地价已经翻了好几番，原告现在以目前的经济状况根本解决不了一家人基本的住房问题。原告之所以起诉并非否定当时交易的真实性以及被告后期投入，只是当时的交易价格与现在的拆迁补偿价值差距悬殊，形势所迫，双方的分配利益已经失衡。被告有投入也有出租收益，既然买卖交易不受法律保护，征拆补偿价值却可以依据事实依法予以调整，予以恢复失衡的权利义务。”这些充分说明原告是在故意毁约，违法强行索要金钱。这里，原告故意只说房价地价翻了好几番，而不考虑自2003年至2018年十五年间赤峰地区物价增长指数和通货膨胀率，避而不谈房屋价款16万元所获得的巨大收益。2003年在西城菜市场地界楼房价格不到800元每平方米，当时16万元能买200多平方米的商品楼房，而2018年每平方米1万元，200平米的楼房市价200万元以上，原告等于把今天200平米的楼房价值在15年前收获并消费了。当时原告用卖房所得16万元解决了原告诉状中承认的如下困难：为田忠林治疗和治丧欠下的大笔外债、大儿子田某的生活保障并结婚成家、小儿子田浩能继续读书考上大学完成学业并成家还考上公务员、翻盖了三间新住房、刘某某的生活得到保障。而被告在交付16万元买房款后，又举债32万元翻盖了原告那些已经塌陷不能住的老旧房子等。盖完房子因举债过多被告被迫把多半房子转卖或抵债给了债主，原告所说的出租获益都是被告的债主在获益。当年的32万元折合到今天也是300多万元，被告没有什么收益倒是落得举债卖房的结果，被迫到外地打工维持生活。如今15年后，原告却用事实不对等的理由找平衡。原告为了解决困难已经把权利转卖被告，在解决了所有困难又获得巨大收益后却强行起诉再分配利益，有违公平。由此断定，原告当年明知将来地价房价会翻番而故意卖给被告，也深知其自己违法，仍然签订合同，就是为了15年后房价地价真的翻了几番后而后悔，这是原告的欺诈行为，应由原告自行承担一切法律规定的不利后果。至于原告现在以目前的经济状况根本解决不了一家人基本的住房问题，原告故意混淆一家人的概念。田某早已成家自立门户，且在赤峰日报社有稳定工作，田浩也早已在乌海成家且是公务员，所谓一家人其实只是刘某某一人。刘某某已于2003年在地里盖了三间房作为住所一直居住至今，是当时就解决了基本住房问题的，原告是想要住楼房才向被告索要分配利益的。原告称买卖交易不受法律保护是严重错误的，物权法和合同法都明确规定法律要首先保护交易安全。原告所称的失衡的权利义务是不存在的，恰恰是原告故意破坏履行合同的诚信，掩盖社会经济和历史发展中产生的房屋价格变化实质，自身心里不平衡，违背自身当初的自愿意志，违法向被告强行索要。庭审中，被告补充辩称，当时办理过户手续是刘某某与被告一起去的，过户费用是被告负担的。翻建房屋产权没有过户的原因是因为田浩不能到场，所以没有过户成功。房屋产权是刘某某和田忠林所有，村里也出过证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及相关证据，本院经审理认定如下事实：刘某某与田忠林原系夫妻关系，田忠林于2002年8月26日因病去世。二人育有两子，长子田某、次子田浩。魏某某为城镇户口，1999年在企业买断工龄。三原告向本院提举的房屋买卖协议书复印件（未能提供原件核对，三原告称原件已遗失）主要载明：”甲方：田忠林、刘某某，乙方：魏某某。甲方有一平房院落位于大三家村（菜市场西）自愿转卖给乙方，甲乙双方经协商达成如下协议：1.甲方的土地面积547.68㎡，房屋贰拾间约肆佰捌拾平方米。整体转卖给乙方，价格为壹拾陆万元。2.乙方在甲方交房当日一次性付清甲方房款。3.乙方自己负责房屋的产权过户办理及费用。4.甲方的房屋若有产权纠纷，由甲方负责办理。5.甲方原房屋手续是土地证，甲方交给乙方。6.本协议签字画押后生效，一式两份，双方各执一份。”该合同落款甲方处签写魏某某（并捺印）；乙方处签写刘某某（并捺印）、田忠林、田某（并捺印）；2003年8月1日。关于该合同刘某某的意见为：”刘某某的签名和手印均为刘某某所为，田忠林的签名是刘某某所签，田某的签字及捺印均为田某本人所为。”魏某某的意见为：”签字情况认可，但因三原告没有该协议书的原件核对，不能确定该复印件的真实性，是无效证据。由于房屋产权过户在2003年11月未能公证过户成功，当时签订的协议书已经被原告撕毁，该协议自然是无效的，不能作为本案的事实依据。”被告向本院提举的房屋买卖合同复印件（当庭提交了原件核对）主要载明：”甲方：田忠林、刘某某、田某，乙方：魏某某。甲方将位于大三家村（市菜市场西）的房屋及土地转卖给乙方，甲乙双方经过充分协商达成如下协议：一、甲方的房屋及面积情况为：1、甲方的院落占地面积为16.6×33.6=557.8㎡。2、房屋面积为：5.67×10.3=58.4㎡，5.4×16.25=87.75㎡。3、院内有五棵杨树。二、甲方愿意将上述房屋、土地、杨树等以壹拾陆万元的价格转卖给乙方。三、乙方一次性付清甲方房款，甲方在自交房之日起五日内交给乙方房屋及院落，交房日期为2003年8月6日。四、乙方自己负责办理产权过户手续及费用。五、甲方若不按期交房，每超期壹日赔付乙方壹万元整。六、本协议一式三份，双方各执一份，中间人一份。双方签字画押后生效。”该合同落款甲方处签写田忠林（并捺印）、刘某某（并捺印）、田某（代）（并捺印）、田浩（并捺印）；乙方处签写魏某某；中间人：（空白）；保证继承人无异议；2003年8月1日；注：若该房屋有其它纠纷由甲方负责，与乙方无关；最下方签写王爱军及电话、田某及电话。关于该合同三原告的意见为：”田忠林的签名及捺印均为刘某某所为，刘某某的签名及捺印均为刘某某所为，田某的签名及捺印均为田某本人所为，田浩的签名及捺印不是田某代签及捺印。”魏某某的意见为：”刘某某、田某签字的情况认可，田浩的签字和捺印是田某代为。”关于两份合同的问题，三原告的意见为：”两份合同不是同一时间形成的，三原告提交的合同是后来签订的，时间大概是2004年，而魏某某提交的合同是2003年8月1日签订的，为什么签订两份合同不清楚。”魏某某的意见为：”魏某某提交的合同为真实有效的合同，与收条相互印证，是双方签订和实际履行的合同。三原告提交的合同是翻建房屋过户所用，签订时间大概为2003年11月份左右。因没有过户成功，当时签订的合同已被毁掉。”庭审中，三原告主张诉请确认无效的合同包括前述两份合同。2003年8月6日，刘某某收取房款16万元并出具收条1枚，同时注明经办人王爱军。2003年10月20日，魏某某取得案涉集体土地建设用地使用证，用地面积547.6平方米，用途为住宅。2003年11月，案涉土地上98.75平方米房屋、97.17平方米房屋、147.29平方米房屋及87.75平方米房屋登记在田忠林名下。本院认为，三原告诉请确认无效的合同包括其向本院提举的房屋买卖协议书及被告向本院提举的房屋买卖合同。被告提举的房屋买卖合同复印件与原件核对无异，而三原告提举的房屋买卖协议书复印件虽未能提供原件核对，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十一条的规定，本院结合全案证据及庭审查明的事实，可以确定该房屋买卖协议书存在。两份合同虽签约目的不尽相同，但均为双方房屋买卖合同关系的组成部分，应基于双方之间形成的法律关系一并评价。根据庭审查明的事实可以确定，被告为城镇居民，原、被告买卖的房屋所占用的土地系农村宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：”宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；”；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定：”农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”；2007年12月30日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发[2007]71号），指出：”农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”案涉的房屋买卖协议书及房屋买卖合同涉及了宅基地的买卖，违反了法律和国家有关政策的规定，应认定为无效。原、被告虽认可案涉房屋已被列入征收范围，但明确尚未签订协议，对于是否实际征收，征收的标准、范围、补偿等情况现尚未确定。因此，三原告诉请确认三原告与被告对整体征迁补偿款各享二分之一的份额，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘某某、田某与被告魏某某于2003年8月1日签订的房屋买卖合同及合同落款时间2003年8月1日原告刘某某、田某与被告魏某某签订的房屋买卖协议书无效；二、驳回原告刘某某、田某、田浩的其他诉讼请求。案件受理费50元（三原告已预交），由三原告负担25元，被告负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员刘伟二〇一八年五月三十日书记员李媛媛