刘某某与绿地集团牡丹江置业有限公司商品房销售合同纠纷_一审民事判决书

原告刘某某，男，1982年7月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
委托代理人郭忠庆，黑龙江宇通律师事务所律师。
被告绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区太平路117号上海印象3号楼。
法定代表人樊华，男，该公司总经理。
委托代理人王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。

原告刘某某与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由代理审判员穆海东独任审判，于2016年4月23日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人郭忠庆、被告绿地公司的委托代理人王秋菊到庭参加诉讼。2016年4月23日至2016年5月23日原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。

本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
证据二，延期交房通知书一份、工作管理联系单一份。意在证明：按照原、被告的约定，被告最迟应于2015年1月29日前交付房屋，而被告却未按合同约定时间交付房屋。原告按照合同的约定书面向被告提出退房要求，被告接受退房申请同意退房。
被告绿地公司对此份证据有异议，认为被告认可逾期交房，但被告认为原告已经根据补充协议第十六条约定丧失了合同的解除权，且工作管理联系单为复印件。
本院认为：结合庭审调查及延期交房通知书，能够证实被告绿地公司未按约定交付房屋，故本院对该事实予以确认。结合原告证人及工作管理联系单能够证实，原告在合同约定的期限内要求解除合同的事实，故本院对此份证据予以采信。
证据三，借记卡账户历史明细清单一份、黑龙江省非税收入票据三张。意在证明：因被告违约给原告造成的损失其中，截止到原告起诉时，原告已付银行贷款的利息为人民币33885.94元；原告与银行解除合同需支付银行的提前还款补偿金3248.97元；（按照2014年12月22日贷款还息的3倍计算）；3.原告已支付分户测绘费、登记费人民币28000元。
被告绿地公司对此份证据有异议，认为：原告与银行借款关系，根据合同相对性，原告无权违反合同约定向被告主张利息。登记费和测绘费均是原告办理贷款产生的费用与被告没有关联性。原告提前还款补偿金没有实际发生，不能作为主张违约金的依据。在原、被告商品房买卖合同中，对被告违约以及违约金的形式进行约定，原告主张的各项损失不能同时适用。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
证据四，证人王家明出庭证言一份，主要内容为：“2015年8月10日左右，我与原告一起到威廉公馆售楼处，原告去问威廉公馆房屋为何还没有交房，要退房。原告先上楼的，因威廉公馆售楼处的工作人员不让原告把文件原件带走，故原告让我上楼把手机拿过去拍照，我就过去拍照了，具体拍的内容没有看清。”意在证明:原告在合同约定的期限内提出解除合同。
被告绿地公司对该证人证言有异议，认为该证人与原告有利害关系，其作出对被告不利的证言不应采信，该证人没有证明原告以书面形式在合同约定期限内向被告提出解除申请。
本院认为：该证人证言结合工作管理联系单，能够证实原告在合同约定的期限内要求被告解除合同的事实，故本院对该证人证言予以采信。
被告绿地公司为支持其主张，向法庭举证如下：
商品房买卖合同一份。意在证明：根据补充协议第16条规定，买方根据合同第九条解除合同，应当在逾期交房180天后30天内提出解除申请，原告未以书面方式提出解除申请，即原告丧失了合同约定的解除权。
原告刘某某对此份证据证明的问题有异议，认为：原告提供的证据二可以证明原告在合同约定的期限内行使了单方解除权。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2013年4月28日，原告刘某某与被告绿地公司签订商品房买卖合同，约定由刘某某购买绿地公司开发的坐落于牡丹江市东安区镜泊湖北路南、穆棱河路东的新里·葳廉公馆住宅楼02XXXX号房屋，建筑面积88.91平方米。合同的主要内容为：“出卖人：绿地公司，买受人刘某某……第四条，按建筑面积计算，该房总价款383291元。第八条，出卖人应当在2014年10月31日前，将验收合格的房屋，交付买受人使用。第九条，……2.逾期超过180日后，买受人有权解除合同出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。……。”合同补充协议：……16.买房人根据本合同第九条形式单方解除合同的，应当在卖方逾期交房180天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利……。25.出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日的宽限期，准许出卖人在该款项期届满日前具备交付条件，并且不视为出卖人逾期交房。……。”原告刘某某已向被告绿地公司支付购房首付款共计116291元、按揭贷款267000元，2015年7月3日，被告绿地公司为原告出具收房款383291元的收据。2015年8月4日原告刘某某向被告提出申请要求退房。
另查，原告刘某某截止至2015年12月22日，共偿还贷款本金19112.64元，利息33885.94元。
本院认为：本案系原、被告双方因履行商品房销售合同过程中产生的争议，原告要求被告解除商品房买卖合同并赔偿损失，故本案符合商品房销售合同纠纷要件，案由为商品房销售合同纠纷。
关于原、被告签订的商品房买卖合同效力问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告刘某某与被告绿地公司签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，具备合同的生效要件，故原、被告签订的合同有效。
关于原告刘某某提出的解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，依法成立的合同双方均因按照合同约定履行权利义务。原、被告双方在商品房买卖补充合同中约定：“……16.买房根据本合同第九条形式单方解除合同的，应当在卖房逾期交房180天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利……。25.出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日的宽限期，准许出卖人在该款项期届满日前具备交付条件，并且不视为出卖人逾期交房。”本案中，被告绿地公司至2014年10月31日前未交房诉争房屋且经过双方约定的延展其后仍未向原告刘某某交付房屋，原告刘某某有权要求解除合同，故本院对原告刘某某要求解除商品房买卖合同的诉讼请求应予支持。
关于原告刘某某要求被告绿地公司返还购房款以及偿还的银行贷款利息、提起还款补偿金的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告刘某某要求解除合同，被告绿地公司应按照原、被告双方签订的约定，原告已向被告支付了首付款116291元，并已偿还银行贷款本金19112.64元，被告应当按照合同约定返还该款，故本院对该数额予以确认，对原告超出部分的诉讼请求不予支持。截止2015年12月12日，原告刘某某向贷款银行共支付贷款利息33885.94元，该贷款利息是原告刘某某的实际损失，按照上述法律规定被告绿地公司应予以赔偿，故本院对原告刘某某的该项诉讼请求予以支持；因提前还款补偿金尚未实际发生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告刘某某要求被告绿地公司赔偿违约金11498.73元的诉讼请求，本院认为，违约金作为一种违约的补救方式，可由当事人在订立合同时约定，合同中约定的违约金应当视为约定的损害赔偿。原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定，买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。按此计算违约金应为11498.73元。但原告刘某某提供的证据能够证明合同中约定的违约金不足以弥补其实际损失，在其实际损失超过双方约定的违约金的情况下，本院对刘某某的实际损失即银行贷款利息33885.94元予以保护。刘某某的违约金数额也包含在实际损失范围内，故本院对刘某某的此项诉讼请求不予支持。
关于原告刘某某要求被告绿地公司给付分户测绘费、登记费280元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告刘某某支付的分户测绘费、登记费为原告刘某某的实际损失，故本院对此数额予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：

一、解除原告刘某某与绿地集团牡丹江置业有限公司于2013年4月28日签订的关于坐落于牡丹江市东安区镜泊湖北路南、穆棱河路东的新里·葳廉公馆住宅楼02XXXX号房屋的商品房买卖合同；
二、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十五日内退还原告刘某某购房款人民币116291元；
三、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘某某银行贷款本金19112.64元、利息人民币33885.94元；
四、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘某某分户测绘费、登记费人民币280元；
五、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7783元，减半收取人民币3891.50元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担人民币1846元，原告刘某某负担人民币2045.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　穆海东

书记员：王鑫