刘某某、常某某与绿地集团牡丹江置业有限公司、中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行商品房销售合同纠纷一案民事民事判决书

原告：刘某某，男，1982年7月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。
委托诉讼代理人：潘龙，黑龙江宇通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋文娟，黑龙江宇通律师事务所实习律师。
原告：常某某，女，1985年10月出生，汉族，住所地吉林省吉林市船营区。
委托诉讼代理人：刘某某（与常某某系夫妻关系），男，1982年7月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。
被告：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇街南、穆棱河路东，海域-白桦原墅商业区9号。
法定代表人：樊华，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。
被告：中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行，住所地黑龙江省牡丹江市东安区太平路。
法定代表人：李立夫，男，该银行行长。
委托诉讼代理人：张志强，男，1965年9月出生，汉族，中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行职工，住黑龙江省牡丹江市东安区。
委托诉讼代理人：鲍枫霖，男，1958年2月出生，汉族，中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行职工，住黑龙江省牡丹江市东安区。

原告刘某某、常某某与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地集团）、中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行（工商银行牡太支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月3日公开开庭进行了审理，原告刘某某及其委托诉讼代理人潘龙、宋文娟，原告常某某的委托诉讼代理人刘某某，被告绿地集团的委托诉讼代理人王秋菊、被告工商银行牡太支行的委托诉讼代理人张志强、鲍枫霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告绿地集团之间的商品房买卖合同；2.要求被告绿地集团返还原告购房款383291元及银行贷款利息47381.09元（自2013年8月22日至2017年4月22日止）；3.要求被告绿地集团支付逾期交房违约金11498.73元。解除银行贷款提前还款补偿金2488.32元，分户测绘费登记费280元；4.解除与被告工商银行牡太支行签订的个人购房借款担保合同；5.要求二被告承担本案诉讼费用。原告常某某向本院提出诉讼请求：要求解除与被告工商银行牡太支行签订的个人购房借款担保合同。事实和理由：2013年4月28日，原告刘某某与被告绿地集团订《商品房买卖合同》约定：原告刘某某购买被告绿地集团开发的XX住宅楼XX房屋，原告支付首付款116291元，按揭贷款267000元。被告绿地集团应于2015年1月29日前交付房屋，若被告绿地集团逾期交房超过180日的，原告刘某某有权退房，被告绿地集团应自退房通知送达之日起30内退还全部已付款，并按照原告刘某某全部已付款的3%支付违约金。合同签订后，原告刘某某依约履行了付款义务，而被告绿地集团却未按合同约定时间交付房屋。原告刘某某按照合同约定书面向被告绿地集团提出退房要求，至今未果，故诉至法院。

本院认为，该组证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
2.证据二，2015年3月2日《延期交房通知书》一份、2015年8月4日《工作管理联系单》一份。意在证明：按照原告刘某某与被告绿地集团的约定，绿地集团最迟应于2015年1月29日前交付房屋，而绿地集团却未按合同约定时间交付房屋。刘某某按照合同的约定书面向绿地集团提出退房要求，绿地集团接受退房申请同意退房。
被告绿地集团对延期交房通知书形式要件无异议，对工作管理联系单形式要件有异议，对该组证据证实被告逾期交房无异议，根据双方合同约定被告应当交付房屋的日期为2014年10月31日，如果该工作联系单真实存在，刘某某于2015年8月4日提出交房申请，也与不符合合同中约定的法定期限内提交书面申请的期间，刘某某丧失了合同解除权。
被告工商银行牡太支行对该组证据无异议。
本院认为，此份证据结合庭审调查能够证实被告绿地集团未按约定交付房屋及刘某某在合同约定的期限内要求同绿地集团解除合同、返还房屋的事实，故本院对此份证据予以采信。
3.证据三，借记卡账户历史明细清单一份、黑龙江省非税收入票据3张。意在证明：因被告绿地集团违约给原告刘某某造成的损失：一、截止到2017年4月22日原告刘某某因住房贷款实际已付银行贷款的利息为人民币47381.09元；二、原告刘某某与银行解除合同需支付银行的提前还款补偿金2444.82元（按照2017年5月贷款利息814.94元的3倍计算）；三、原告刘某某已支付分户测绘费、登记费人民币280元。
被告绿地集团认为，1.该费用的发生均是原告刘某某办理商业贷款时产生的费用，根据合同相对性，刘某某无权违反合同约定向被告绿地集团主张利息及登记费和测绘费；2.原告刘某某提前还款补偿金没有实际发生，不能作为主张违约金的依据。在原告刘某某与被告绿地集团签订的商品房买卖合同中，对绿地集团逾期交房违约以及违约金进行了约定，原告刘某某主张的各项损失以合同中约定的违约责任均是损失的填补方式，原告刘某某无权同时主张违约金及银行利息。
被告工商银行牡太支行对该组证据无异议。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
对被告工商银行牡太支行所举有争议的证据，本院认定如下：
证据一，个人购房借款担保合同一份、中国工商银行个人借款凭证一份、担保函一份、房屋预告登记证一份。意在证明：1.二原告在被告工商银行牡太支行处贷款，工商银行牡太支行按照合同约定完成贷款义务，二原告有继续偿还贷款的义务；2.被告绿地集团为该贷款提供连带责任保证。3.借款人所购房屋为该笔贷款进行了抵押预登记，该抵押预登记有效。
原告刘某某、常某某对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，双方合同解除后原告不应当承担与被告绿地集团的连带担保责任。
被告绿地集团对借款合同形式要件没有异议，认为借款合同主体是二原告，二原告应是借款合同的偿还主体，因二原告在借款期限内没有逾期还贷情形，所以不存在被告工商银行牡太支行要求担保人即被告绿地集团承担连带保证责任的条件，不符合被告工商银行牡太支行要求，且借款担保合同中设定了房屋担保抵押，根据担保法的规定，如果发生二原告逾期还贷情形，担保人绿地集团应当在抵押物不足部分承担连带担保责任。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有证据的客观真实性，故本院对此份证据予以采信。
被告绿地集团未向法庭提供证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月28日，原告刘某某与被告绿地集团签订《商品房买卖合同》，约定原告刘某某购买被告绿地集团开发XX住宅楼XX房屋、建筑面积为88.91平方米、房屋价款为383291元的房屋一处。合同第六条规定：“买受人于签订本合同之日支付116291元作为首付款，余款26.7万元，买受人须于签订本合同之日起20个工作日内办理完贷款手续，保证45个工作日内银行放款至出卖人账户。”第八条规定：“出卖人应当在2014年10月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。”第九条第二款规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第十六条规定：“买房人根据本合同第九条形式单方解除合同的，应当在卖方逾期交房180天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。”第二十五条规定：“出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日的宽限期，准许出卖人在该款项期届满日前具备交付条件，并且不视为出卖人逾期交房。除不可抗力外，出卖人在宽展期限届满后仍不能交房的，视为出卖人逾期交房。自宽展期第二天起至实际交付日止，出卖人按合同第九条约定的比例向买受人支付违约金。本条款与合同第九条内容有不一致之处以本补充协议条款为准。”合同签订后，原告刘某某向被告绿地集团缴纳首付款116291元。
2013年4月5日，被告绿地集团向被告工商银行牡太支行出具担保函一份，同意为原告刘某某、常某某的个人住房贷款提供金额26.70万元的阶段性连带责任保证担保。2013年6月3日，原告刘某某（借款人）、常某某（共同借款人）与被告工商银行牡太支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向借款人发放购房贷款26.70万元，用于购买涉诉房屋，贷款期限为240个月。合同第四十九条约定：“借款人同意如在约定的贷款合同期间内申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×3个月”。第五十六条规定：“借款人房照原件交太平路支行留存，待解除抵押时返还给借款人，自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续，取得房屋他项权证。”第四十条约定：“本笔贷款的担保方式为抵押、保证。”第四十二条规定：“贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定……”。合同签订后，工商银行牡太支行依约定向被告绿地集团发放了贷款26.7万元，至此，被告绿地集团收到购房款共计383291元。2013年7月18日，被告工商银行牡太支行取得了涉案房屋的抵押权人预告登记证明，预告登记号为牡房预东安区字第XX号。
被告绿地集团在原告刘某某交付全部购房款后未按合同约定时间交付房屋，并于2015年3月2日发布延期交房通知单，主要内容为“根据工程节点暂定6#、8#楼于2015年6月30日前办理房屋交付，具体集中办理时间会以电话或信函形式通知为准。”2015年8月4日原告向被告绿地集团申请退房，被告出具一份工作管理联系单，上面标注为同意退房，通知8月10号办理，并有相关人员签名。
截止2017年4月22日，原告刘某某向被告工商银行牡太支行偿还贷款本金32203.15元，利息47381.09元。
关于原告刘某某要求解除与被告绿地集团之间的商品房买卖合同的诉讼请求，本院认为《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告刘某某同被告绿地集团签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行权利义务。双方在商品房买卖补充合同中约定：“……16.买方根据本合同第九条形式单方解除合同的，应当在卖方逾期交房180天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利……。25.出卖人不能在本合同规定的期限内交房，买受人同意给予出卖人90日的宽限期，准许出卖人在该款项期届满日前具备交付条件，并且不视为出卖人逾期交房。”本案中，被告绿地集团至2014年10月31日前未交付诉争房屋且经过双方约定的延展期后仍未向原告刘某某交付房屋，显属违约，原告刘某某据此行使合同解除权，符合规定，并且被告绿地集团制作了工作管理联系单，同意原告刘某某解除商品房买卖合同，故本院对原告刘某某要求解除商品房买卖合同的诉讼请求应予支持。
关于二原告提出的要求与被告工商银行牡太支行解除担保贷款合同的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。被告工商银行牡太支行亦同意解除合同，故对二原告的此项诉讼请求予以支持。
原告刘某某要求被告绿地集团返还购房款383291元、自2013年8月22日至2017年4月22日止的银行贷款利息47381.09元，被告工商银行牡太支行认为应由二原告偿还银行贷款本金234796.85元，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。据此，商品房预售合同解除后，被告绿地集团应将原告刘某某支付的房款返还刘某某。截止至2017年4月22日，刘某某共支付被告绿地集团房屋首付款116291元，偿还银行贷款本金32203.15元、利息47381.09元，上述款项被告绿地集团应给付原告刘某某。截止至2017年4月22日刘某某尚欠银行贷款本金234796.85元，故被告绿地集团应返还被告工商银行牡太支行贷款本金234796.85元。
关于原告刘某某提出的要求被告绿地集团给付提前还款补偿金2488.32元的诉讼请求，对此被告工商银行牡太支行认为应将提前还款补偿金给付银行，金额为2444元，本院认为，根据贷款合同的约定，贷款方提前还款的应支付提前还款补偿金，提前还款补偿金的计算标准为提前还款金额×贷款执行月利率×3个月，经计算为2444.82元（五月份利息814.94元×3个月），被告工商银行牡太支行提出的2444元的数额符合法律规定，此款为购房人因提前解除担保合同应承担的责任，亦为因被告绿地集团违约导致购房人的损失，应由被告绿地集团直接支付给被告工商银行牡太支行。
关于原告刘某某提出的要求被告绿地集团给付分户测绘登记费280元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告刘某某支付的分户测绘费、登记费为刘某某的实际损失，故本院对此项诉讼请求予以支持。
关于原告刘某某要求被告绿地集团支付逾期交房违约金11498.73元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告刘某某与被告绿地集团签订的《商品房买卖合同》第九条第二款规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”原告刘某某累计向被告绿地集团已付款148494.15元（首付款116291元、本金32203.15元），以此计算违约金应为4455元（148494.15元×3%），故本院对此数额予以确认，超过部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：

一、解除原告刘某某与被告绿地集团牡丹江置业有限公司就坐落于牡丹江市XX住宅楼XX号房屋签订的编号为XX号的《商品房买卖合同》；
二、解除原告刘某某、常某某与被告中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行于2013年6月3日签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘某某购房首付款116291元；
四、被告绿地集团牡丹江置业有限公司自判决生效之日止十日内向原告刘某某赔偿已偿还银行的本金32203.15元、利息47381.09元（截止至2017年4月22日），自2017年4月23日起至本判决生效之日止原告刘某某向银行偿还的贷款本金及利息由被告绿地集团返还原告刘某某（以被告中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；
五、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付被告中国工商银行牡丹江太平路支行截止至2017年4月22日止的剩余贷款本金234796.85元，如刘某某自2017年4月22日后至本判决生效之日止仍有还款，从本项本金中扣除。（以被告中国工商银行股份有限公司牡丹江太平路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）自被告绿地集团清偿上述贷款之日起十日内，被告中国工商银行牡丹江太平路支行办理本案房屋上抵押登记的涤除手续；
六、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付被告中国工商银行牡丹江太平路支行提前还款补偿金2444元；
七、被告绿地集团牡丹江置业有限公司给付原告刘某某违约金4455元、分户测绘登记费280元；
八、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7974元，由被告绿地集团牡丹江置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审　判　长　　马　莹 审　判　员　　张晨明 人民陪审员　　王凤敏

书记员：王鑫