刘某某与佳木斯市锦城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，哈尔滨铁路局佳木斯站售票员，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人:慕歌，黑龙江君德律师事务所律师。被告：佳木斯市锦城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区新建社区。法定代表人：李跃霞，总经理。委托诉讼代理人：李佳鹏，男，该公司员工。第三人：李运芳，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦川县。第三人：刘胜强，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，盛和门业批发店经理，住黑龙江省佳木斯市向阳区。

原告刘某某与被告佳木斯市锦城房地产开发有限公司（以下简称锦城开发公司）、第三人李运芳、刘胜强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人慕歌、被告锦城开发公司的委托诉讼代理人李佳鹏、第三人李运芳、刘胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告之间的购房协议有效，同时被告给原告开具购房发票及办理房屋产权证书所需手续；2.要求被告从2014年5月10日起以总房款495000元本金，按中国人民银行逾期贷款利率向原告支付利息，直至被告给原告开具购房发票、出具办理产权证书所需手续时止；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：第三人刘胜强与第三人李运芳共同承包被告开发的锦城嘉和园部分工程施工项目，被告用两处房屋抵付工程款。因该工程是第三人李运芳联系的，被告将抵账房屋开具到第三人李运芳名下。2014年4月12日，第三人刘胜强经第三人李运芳同意，将其中一户位于锦江嘉和园A楼3-1801号139.01平方米房屋以495000元价格转给了原告。2014年5月10日，经第三人李运芳及刘胜强同意，被告在购房协议上签章予以更名，即将购房协议上的认购方由第三人李运芳更名为原告，该行为视为被告同意第三人将合同权利与义务转让原告，由原告与被告继续履行该购房协议。2014年5月10日，被告向原告出具了进户通知书、商品房屋入户费明细。2014年10月21日，被告又给原告出具介绍信，由原告本人持介绍信至达尔凯佳木斯城市公司办理交纳2014年至2015年度供热费事宜。原告进户后，该房屋的水电供热等费用一直由原告交纳，以上事实以足以说明被告已同意由原告与其继续履行购房协议。但被告现以不认识原告、原购房人李运芳需到被告处说明情况为由，拒绝向原告出具购房发票等办理产权证书所需手续，被告的行为严重违反了合同附随义务及法律规定。现原告要求自2014年5月10日起，按中国人民银行逾期贷款标准，以本金495000元，年利率千分之九计算违约金（495000元×3.5年×千分之九=15592.5元）。综上，原告为保护其合法权益，故诉至法院。被告锦城开发公司辩称：2014年被告将锦城嘉和园A栋3单元18楼及另一单元的20楼当做工程款抵给第三人李运芳。至此，该两套房屋更名、进户等事宜均与被告无关。现原告进户手续确系被告办理，房屋收据给了第三人李运芳，发票开在李运芳名下，原告与被告之间没有关系。第三人李运芳辩称：因李运芳在被告处承包门、窗户等工程，2014年初，被告欠李运芳工程款606000元，被告抵给李运芳两套房子，其中一套为本案诉争房屋。因李运芳与本案另一位第三人刘胜强系合伙人关系，有些工程款没有算清，为保障刘胜强利益，李运芳将两套房屋的手续交与刘胜强保管（不准转让）。2017年夏天，原告给李运芳打电话，李运芳才得知本案诉争房屋被卖。该房屋是在李运芳名下，原告进户的事情李运芳并不知情，现不同意将该房屋过户。第三人刘胜强辩称：刘胜强与李运芳系合伙关系，给被告干完工程后，被告抵给第三人两套房屋，当做是门的工程款。这两套房屋均是刘胜强卖的，其中一套就是本案诉争房屋，2014年的时候以495000元价格卖给了原告，房款是刘胜强收下了，当时发票上的价格是606000元，实际房屋卖了495000元，差价由刘胜强承担，与李运芳协商后他是同意卖房的。2014年5月10日，刘胜强与李运芳商量好后，通知原告拿全款，刘胜强带领原告到售楼处办理手续，李运芳没有去。当时他给售楼处人员打了电话征得李运芳同意后变更到原告名下。房照当时办理不了，正规发票也没有开。交钱后，当时就给原告出具进户单，原告也就装修入住。原告从2014年5月10日居住至今，直至2017年夏天原告给刘胜强打电话说房屋发票不是原告名字而是李运芳的名下，刘胜强就与李运芳沟通，当时李运芳不同意变更为原告名字，刘胜强无法处理。本院经审理认定事实如下：第三人李运芳、刘胜强合伙为被告锦城开发公司开发的位于佳木斯市××区“锦城嘉和园项目”提供防火门。经结算，被告锦城开发公司于2013年12月10日，用锦城嘉和园的两套房产抵偿第三人工程款，其中包括本案争议房产，即A号楼3-1801号，面积139.01平方米，抵工程款606067元。被告锦城开发公司将两套抵帐房产均出具购房协议，认购方为第三人李运芳。后李运芳将两套房屋的“购房协议”交与合伙人刘胜强。2014年4月12日，第三人李胜强将争议房产以495000元价格转让给原告刘某某。2014年5月10日，刘胜强收取购房款后与原告刘某某同到被告处，将“购房协议”认购人一栏及交款收据交款人李运芳均更改为原告刘某某。同时，原告缴纳相关入户费用后，被告锦城开发公司为原告办理了争议房产的入户手续。至此，原告装修后入住。另查明，原告入住后交纳争议房产的物业费、水电费、供热费至今；现争议房产在产权登记部门可以办理产权登记。上述事实，有原告、被告、第三人的陈述、《锦城阅府》购房协议一份、收据一份、进户单、进户通知书、商品房入住明细、介绍信、居住期间各种费用票据二十四张、录音光盘一张、电子视频一份等证据在案佐证。

本院认为：合同依法成立，受法律保护。第三人李运芳、刘胜强在与被告锦城开发公司结算工程款并签订购房协议后，即取得涉案房产的使用及处分等合同权利。其后，第三人李运芳将购房协议交与合伙人刘胜强，刘胜强依此将涉案房产转让原告并到涉案房产的登记所有人即本案被告锦城开发公司处更名，同时被告锦城开发公司收取原告相关入户费用并为原告办理入户。可见，原告受让涉案房产并无恶意，其在支付该房产的相关对价且入住后，即取得涉案房产的相关权利。被告作为该涉案房产的开发和销售单位，在认可房产交易与原告的同时，亦应协助原告办理相关产权过户登记手续。故对原告的诉讼请求，予以支持；另第三人李运芳以“转让不知情”作为抗辩理由，不合常理，本院不予确认，其相关权利可向被告锦城开发公司及合伙人刘胜强主张；关于原告主张因被告锦城开发公司的原因未能取得房屋权属登记的违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，对原告主张的违约金之合理部分，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告佳木斯市锦城房地产开发有限公司向原告刘某某出具的合同编号为1000116《“锦城·阅府”购房协议》有效；二、被告佳木斯市锦城房地产开发有限公司于判决生效后立即协助原告刘某某办理位于佳木斯锦城嘉和园A号楼3-1801室、建筑面积139.01平方米住宅楼房的所有权登记手续；三、被告佳木斯市锦城房地产开发有限公司赔偿原告刘某某逾期办理产权登记违约金，数额以购房款495000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2014年8月10日起计至被告协助履行义务完毕日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4288元，保全费2945元，合计7233元，由被告佳木斯市锦城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。